Die letzten Tage vor Abgabe eines Angebotes sind immer hektisch. Geht es um die Vergabe von Renommeeprojekten, stehen die Anbieter unter Strom. Im Moment stellen sich die Facilitydienstleister um Großprojekte wie den Twin-Tower am Wienerberg, die Gasometer und das Museumsquartier an.
Sensible Happen, werden mit diesen Gebäuden doch gebäudetechnisch und kaufmännisch nicht unerhebliche Aufträge vergeben, die jeder gerne in der eigenen Referenzliste anführen möchte. Fast könnte man glauben, die Welt der Facilitymanagementanbieter sei in Ordnung.
Bei genauerem Hinhören treten jedoch die Schattenseiten des Geschäfts zu Tage. An erster Stelle steht dabei die ruinöse Preisschlacht, die nicht zuletzt vom Turmbauer Georg Stumpf mitverursacht wurde. Seine Betriebskostenvorgabe von 35 Schilling für den Millenniumstower war für Wien erstens neu und zweitens beispielgebend. Jeder, der das Facilitymanagement für ein Gebäude zu vergeben hat, will nun plötzlich in die Fußstapfen von Big Georg treten.
»Es ist unmöglich, eine hochwertige Dienstleitung um diesen Preis zu bieten«, meint dazu der Chef der Landis & Gyr österreich Haustechnik GmbH Wolfgang Neumeister. Zustimmung erntet er dabei vom Immofinanz-Chef Karl Petrikovics. Er will die Latte so um die 50 Schilling gelegt wissen. Seine Begründung: »Als langfristiger Eigentümer sind wir an Qualität interessiert.«
Ob letztlich ein Totalanbieter den Zuschlag bekommen wird, verrät Petrikovics nicht. »Dafür wäre es zu früh, man muss sich die gelegten Anbote im Detail ansehen«, erklärt er. Dass der zukünftige Mieter Johnson Controls, der angeblich über ein Einstiegsrecht verfügt, das Turmduo betreuen wird, gilt in der Branche aber so gut wie ausgemacht. »Dazu kann ich keine Stellungnahme abgeben«, erklärt Clemens Bauer, bei Johnson für FM zuständig. »Dort wurden die Schienen bereits gelegt, wir haben nicht mitgemacht«, meint dazu Albert Pilger, Chef der FM Pilger Facility-Management Services-GesmbH.
Auch Leopold Zwölfer, Geschäftsfeldleiter FM bei VATech Elin EBG Gmbh ersparte seinen Mitarbeitern das Durchackern des Papierstoßes. »Ausschreibungen haben den Nachteil, dass sie nicht nur in der Erstbearbeitung mit extremem administrativem Aufwand verbunden sind«, gibt er seine Abneigung gegen allzu viel Detailverliebtheit preis. Lieber ist es ihm, für Kunden Konzepte zu erstellen und diese mit einer Rahmenvereinbarung vertraglich abzusegnen. »Was hat der Kunde davon, wenn er genau berichtet bekommt, wer wie oft an einer Schraube gedreht hat?«, fragt Zwölfer. Mit den Auftragseingängen des Vorjahres ist Zwölfer zufrieden. Die SAP-Zentrale und die nachrichtentechnische Betreuung des Wiener Rathauses sind seine jüngsten Errungenschaften. Insgesamt erwirtschaftete die FM-Abteilung von Elin im Vorjahr 520 Millionen Schilling, 350 davon mit externem Geschäft, was unter den Großen keine Selbstverständlichkeit ist.
Albert Pilger meint, dass österreich schon vor dem Hereindrängen deutscher Firmen eher überversorgt war mit potenziellen FM-Anbietern. Mit dem Vorjahr ist er recht zufrieden, besonders was die Entwicklung des Potenzials betrifft. Im eigenen Haus habe sich die Consultingschiene mit Projekten wie dem Leiterplattenhersteller AMS in Unterpremstätten nahe Graz und der Steiermärkischen Sparkasse recht gut entwickelt. Zahlen nennt Pilger allerdings nicht.
Im Büro Neumeisters blieben die Ausschreibungsunterlagen des Twin-Towers ebenfalls liegen. Seine Firma beschränkt sich seit der Eingliederung in die Siemens Building Technologies (SBT) rein auf technisches Gebäudemanagement. »Es gibt Kunden, die sich Dinge wie Reinigung und Catering selbst machen wollen, bei der Technik geht das kaum«, begründet er das kontinuierliche Umsatzwachstum der Firma. Besonders für Objekte mit einem hohen Durchmischungsgrad der Nutzer sei es sinnvoll, einen Ansprechpartner für die Technik zu etablieren. Neumeister freut sich über den jüngsten Neuzugang, den Walter Business Park, und hofft, dass er bis Ende 2001 wieder den Umsatz erreicht, den Landis & Gyr vor der Abgabe von jenen Kunden, die auf Total-FM setzen, erreichte.
Diese werden jetzt von der Siemens SBT-Tochter, der Siemens Gebäudemanagement & Services GmbH bedient, wo im Moment Funkstille herrscht. Ein Blick in die Vergangenheit von L & G zeigt, dass damals die 40-Millionen-Grenze deutlich überschritten wurde.
Zwischen Siemens und Landis & Staefa ist hierzulande, grob gesprochen, etwas nicht zu Stande gekommen, was anderswo funktioniert: So gilt Landis & Staefa, die Mutter von Landis & Gyr, in der Firmenzentrale Zürich als eine Division der Firma Siemens Building Technologies (SBT). In österreich dagegen besteht zwischen diesen beiden Firmen »fast kein Kontakt«, wie ein Unternehmenssprecher von Siemens es dezent ausdrückt. Die von manchen lange ersehnte Zusammenführung der gebäudetechnischen Aktivitäten des Hauses Siemens existiert demnach lediglich auf dem Papier.
Nicht mitmachen beim Sturm um den Wienerberg-Turm wird die Firma W + M Zander, die ihre heutige Marktposition der Firma Servico, einer früher existierenden gemeinsamen FM-Firma von Bank Austria und IBM, verdankt. »Ziel von Facilitymanagement muss es sein, den Wert einer Immobilie zu steigern«, meint Helmut Schwarz, Marketingleiter bei Zander Facility Management österreich. Mit einer Betreuung allein sei dieses Ziel langfristig nicht zu erreichen, meint er. Gefragt seien auch strategische Planung und die Nutzung von Synergien. All das wird Zander aber den Eigentümern des Twin-Towers nicht bieten. »Wir haben zu viele Aufträge. Um überall mitzumachen, fehlt es uns an entsprechend geschultem Personal«, erklärt Schwarz den Grund. Er spricht damit das zweite wesentliche Problem der Branche, die kurzfristige Vergabe von FM-Aufträgen, an. »Am Wienerberg braucht es ab Februar 15 hoch qualifizierte Leute«, schätzt ein alter Hase des Gebäudemanagements. Und die sind nicht leicht zu finden - schon gar nicht kurzfristig.
Schwarz ist mit 36 Jahren ein Vertreter der jungen Generation und vertritt die Position des Total-FM. Trotzdem übersieht er nicht die Tücken, die dieses Geschäftsfeld aufweist. »Einerseits gibt es Anbieter, die nicht wissen, was sie eigentlich anbieten, darunter leidet die Qualität. Anderseits sind manche Kunden nicht bereit, auch den kaufmännischen Teil des FM auszulagern«, erklärt er. Die Ursache dafür: Der Kunde gibt die Bestellung von Diensten und Leistungen sowie auch die Abrechnung derselben an einen externen Partner. Der Einblick für den Zahler geht dabei vielfach verloren.
Zander selbst begegnet dieser Unsicherheit mit dem so genannten Open-Book-Verfahren. »Damit kann der Kunde kontrollieren, auch die von uns getätigten Aufschläge sind transparent«, erklärt Schwarz. Ingesamt verzeichnet er am FM-Markt leichte Zuwächse.
Mit nur einem Objekt in österreich, dem Millenniumstower, begnügt sich vorerst die deutsche Köllmann AG. 15 Mitarbeiter sorgen am Handelskai dafür, dass das inzwischen zum Verkauf ausgelobte Prunkstück des Georg Stumpf kaufmännisch, technisch und in der Infrastruktur funktioniert. »Natürlich wollen wir mehrere Objekte lukrieren«, erklärt der Köllmann-Objektleiter Jürgen Haussecker, der zuvor mehrere Jahre im Euro-Tower in Frankfurt verbrachte. Das erste Jahr in Wien war man aber, so Haussecker, in erster Linie damit beschäftigt, die Feinheiten des Objektes auszuloten und so zu gestalten, dass die Mieter zufrieden sind. Für das Mitbieten bei Ausschreibungen blieb deshalb bislang wenig Zeit. Böse Branchengerüchte, wonach Köllmann zuletzt ins Trudeln geraten sei und ein neuer Eigentümer ins Haus stehe, werden in der Wiesbadener Zentrale nur knapp mit: »Unsinn, die Gruppe ist gesund«, kommentiert.
Recht zufrieden mit dem alten Jahr ist man bei Honeywell Austria. Dort hat sich nicht nur durch die übernahme durch General Electrics (GE) so etwas wie Aufbruchsstimmung eingeschlichen. »Wir haben nun eine Mutter, die zu rund 50 Prozent aus dem Dienstleistungsbereich kommt, das sollte einem doch eher techniklastigem Unternehmen gut tun«, sagt der Honeywell-Verkaufsleiter Egon Berger. Im Segment Facilitymanagement hält Berger die Hinorientierung zu den Bundesländern und das Herantreten an Private für zielführend. »Dort sind wir die Einzigen, die über Facilitymanagement reden«, glaubt er. Seit Anfang Jänner betreut Honeywell den Businesspark Innsbruck mit einer Bruttogeschoßfläche von 12.500 Quadratmeter im Sinne von Total-FM. Honeywell kümmert sich um sämtliche technische und kaufmännische Agenden rund um das Gebäude. Zusätzlich wird den Mietern die Auswahl aus einem reichhaltigen Dienstleitungsmenü geboten.
Neu ist bei Honeywell auch der Service für Private, die es satt haben, wegen tropfender Wasserhähne oder verschmutzter Fenster selbst initiativ zu werden. Ganz nach amerikanischem Vorbild können über die Webadresse www.homeworx.at/ diverse Dienste zu Fixpreisen geordert werden. Erledigt werden die Arbeiten jeweils von entsprechenden Kooperationspartnern.
Contracting heißt die Maßnahme, mit der marode Bundesgebäude saniert werden könnten. Mit einem Contractingprojekt für Haustechnik und Sanierung an historischen Objekten Wiens in Bundeseigentum, darunter das Regierungsgebäude, will das Wirtschaftsministerium der Bundestochter nun zeigen, wie man Fehler der Vergangenheit vermeidet. Denn deren Contractingerfahrungen sind nicht nur positiv, wie Ergebnisse des ersten Pools über 50 Bundesschulen zeigen: Beide Auftragnehmer konnten ihre garantierten Einsparungsziele nach zwei Jahren nicht erreichen. Die Kooperation Siemens und Energiecomfort garantierte 21,1 Prozent Einsparung und realisierte bislang 19 Prozent. ökoplan versprach 24,3 Prozent und hält derzeit bei 18.
Die BIG ist zufrieden, sofern das Ziel zumindest heuer erreicht wird, aber die Contractoren können es eigentlich nicht sein, denn sie müssen 300.000 Schilling Pönale je verfehltem Einsparungsprozent bezahlen. Vor dem zweiten Contractingpool der BIG über 50 weitere Schulen soll erst einmal alles anders werden. So will es zumindest die Abteilung für Haustechnik im Wirtschaftsministerium und deren Leiter Iwan Nesvadba. Ein Vorzeigeprojekt mit Ausschreibungstermin erstes Quartal 2001 soll den Weg zum Bestbieter zeigen.
REPORT: Seitdem die BIG als Eigentümerin der Bundesgebäude sämtliche Baumaßnahmen aus Mieteinkünften finanzieren muss, steht Sparen hoch im Kurs. Wie beurteilen Sie das energetische Einsparungspotenzial der Bundesgebäude?
Nesvadba: Insgesamt sprechen wir von 77 Millionen Kubikmeter umbautem Raum und 2540 Kesselhäusern in ganz österreich im Wirkungsbereich des Bundeshochbaues. Davon könnten 500 Kesselhäuser, die entweder bis zu 200 Prozent überdimensioniert sind oder durch Personalrestriktionen nicht optimal betreut werden können, für Contractingzwecke herangezogen werden. Die notwendigen Investkosten würden sich durch Betriebskosteneinsparungen refinanzieren und nicht direkt das Budget belasten.
Soll Contracting bei den Bundesgebäuden noch forciert werden?
Externe Contractoren werden sicher nötig sein, und zwar als Betreiber. Wir haben schon jetzt 15 Prozent der Gebäude bei kommunalen Fernwärmeversorgern angeschlossen. Den Rest könnten wir outsourcen. Insbesondere bei fehlendem Betreuungspersonal besteht sofortiger Handlungsbedarf. Meine Wunschvorstellung wäre, nicht einmal das Kesselhaus selbst zu bauen, sondern dem Contractor diesen Raum zur Verfügung zu stellen, der die Anlage errichtet und sie betreibt. Wir kaufen dem Contractor dann die benötigte Wärmemenge ab. Diese Maßnahme strebe ich auch bei Klimaanlagen, Sanitäranlagen und Beleuchtung an. Den Strom werden wir selber einkaufen, weil wir mit einem Potenzial von 10.000 Objekten bessere Konditionen kriegen und über geeignetes Personal verfügen. Nach dem zentralen Stromeinkauf wird der Zentraleinkauf für Gas und öl folgen.
Sie würden also reines Anlagencontracting befürworten?
Anlagencontracting in Kombination mit Einsparcontracting, um festzustellen, wo Energie verschleudert wird. Das heißt, der Contractor liefert Wärme, Klimakonditionen und Wasser und betreibt die Anlage mit kompetentem Personal. Wir schließen uns aber auch gerne an Initiativen von Bauern an, die Hackschnitzelanlagen betreiben.
Ist die Nutzung von Alternativenergien heute schon leistbar?
Gegenfrage: Ist es besser, Erdölarbeiter in Kasachstan oder österreichische Bauern zu unterstützen? Mir ist es lieber, wenn das Geld in österreich bleibt. Außerdem hat sich BIG verpflichtet, im Rahmen des Kioto-Klimaschutzabkommens bis zum Jahre 2003 fünf Prozent und bis 2007 zehn Prozent CO2-Ausstoß einzusparen. Das bedingt den Umstieg auf Alternativenergien. Beispielsweise haben wir es in Raumberg 30 Bauern ermöglicht, eine Hackschnitzel-Nahwärme-Versorgungsanlage zu bauen. Der Aufschwung dieser Regionen ist gewaltig.
Halten Sie es für sinnvoll, die anstehenden Sanierungsarbeiten bei den Bundesgebäuden über Contracting durchzuführen?
Ja. Aber nur kurz- und mittelfristige Maßnahmen. Eine Heizungsanlage hat eine Amortisationszeit von fünf bis sieben Jahren, bei der Fassade hat man unter 20 Jahren keine Chance. Darauf würde sich niemand einlassen. Einige Contractoren sind bereits ausgestiegen, ein paar stehen auf schwachen Füßen. Wir können es nicht mehr über den Billigstbieter abwickeln, sondern müssen jetzt das Bestbieterprinzip anwenden. Wir versuchen auch, Investkosten beizusteuern, um rückzuzahlende Betriebskosten für Mieter im Rahmen zu halten.
Was verstehen Sie in diesem Kontext unter »Bestbieterprinzip«?
Das ist jener Bieter, der die Lebenszykluskosten betreffend das beste Angebot legt. Das beinhaltet nicht nur Investkosten, sondern auch Nutzungs- und Folgekosten sowie Umweltkosten, die durch Herstellung und Entsorgung entstehen. Wichtig ist auch die Bonität. Denn: Was hilft mir die Einsparungsgarantie einer Firma, wenn sie es dann nicht schafft und illiquid wird? Die laufenden Schulprojekte der BIG zeigen, dass sich die schwer tun, 21 Prozent Einsparung zu erreichen. Mit dem Manpowereinsatz kann das kein Geschäft mehr sein. In jedem Fall sollte man ein Win-Win-Prinzip anstreben.
Die Bundesvergabekontrollkommission spricht von einem Meteoriteneinschlag ins Vergaberecht. Die ohnehin schon überlastete Behörde sieht eine Flut von Rechtsstreitigkeiten auf sich zukommen. Denn der Schwellenwert sieht derzeit kostengünstigen Rechtsschutz für Bauaufträge in der Höhe von über fünf Millionen Euro vor. Sollte diese Schwelle fallen, würden sämtliche Aufträge denselben Rechtsschutz genießen.
Losgetreten wurde die Lawine vom Anwalt Rainer Kurbos, der für seine Mandanten Rechtsschutz erwirken wollte. »Kurbos eilt der Ruf voraus, in heiklen Fällen bis zum äußersten zu gehen«, so Franz Pachner, zuständig für Information über öffentliche Aufträge im Wirtschaftsministerium. Er habe vor allem bei Projekten im Siedlungswasserbau Einspruch erhoben, erzählt Pachner: »Das waren 40- bis 50-Millionen-Aufträge, bei denen die von ihm vertretenen Firmen nicht Bestbieter wurden.«
Pachner rechnet mit weit reichenden Konsequenzen: Einerseits werde es aufgrund der zu erwartenden Rechtsstreitigkeiten vor der Vergabekontrollkommission zu einer Kostenpflicht kommen. Andererseits ist zu erwarten, dass auch die Schwellenwerte in den Ländern fallen werden. »Die Chancen für eine Harmonisierung waren nie so gut wie jetzt«, so Pachner.
über die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtshofes, den Schwellenwert wegen Gleichheitswidrigkeit abzuschaffen, besteht kaum Zweifel. »Der Ausgang des Prüfverfahrens ist vorhersehbar«, bestätigt Alexander Latzenhofer von der Vergabekontrollbehörde des Bundes. Denn die Fassung aus dem Jahre 1993 hat der Verfassungsgerichtshof bereits aufgehoben. Nun wird auch das Bundesvergabegesetz aus dem Jahre 1997 geprüft. Zu einer Entscheidung wird es vermutlich im Juni dieses Jahres kommen.
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