Die Bank als Sanierungspartnerin

Wer ein größeres Sanierungsvorhaben realisieren möchte, sollte einen Sanierungskredit zu günstigen Konditionen in Betracht ziehen. In Kombination mit staatliche Förderungen ergeben sich attraktive Finanzierungsmöglichkeiten.

Ob neue Fenster, Elektroinstallationen und Sanitäreinrichtungen, ein Heizungstausch oder eine bessere Wärmedämmung – Sanierungsarbeiten am Eigenheim sind eine sinnvolle Investition in die Zukunft. Nicht nur die Lebensqualität der Bewohner*innen wird dadurch verbessert, sondern auch die Energieeffizienz des Gebäudes. Gerade in Zeiten hoher Energiepreise ist eine Verringerung der laufenden Betriebskosten nicht unerheblich. Gleichzeitig hebt eine Sanierung den Verkehrswert der Immobilie. Ist das für eine Sanierung nötige Eigenkapital nicht frei verfügbar, bietet ein Sanierungskredit eine mögliche Alternative.

Sanierungsdarlehen sind in der Regel zweckgebunden, das heißt, sie dürfen ausschließlich für entsprechende Sanierungsarbeiten genutzt werden. Dazu zählen beispielsweise Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz, wie etwa die Erneuerung elektrischer oder sanitärer Leitungen, die Wärmedämmung von Dach oder Fassade, der Austausch alter Fenster oder Heizungsanlagen.

Die Konditionen sind bei einem Sanierungsdarlehen meist günstiger als bei einem klassischen Konsum- bzw. Ratenkredit. Wie Darlehen für den Ankauf einer Immobilie werden auch Sanierungskredite oft hypothekarisch besichert – die Bank erhält also ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht in Höhe des Kreditbetrages. Unbesicherte Darlehen entsprechen Konsumkrediten und haben in der Regel eine kürzere Laufzeit, die Zinsen sind jedoch etwas höher. Fixe Zinsen bietet ein Bauspardarlehen, das eine besondere Form des Hypothekarkredits darstellt.

Egal für welche Finanzierungsvariante sich Eigentümer*innen letztlich entscheiden: durch staatliche Förderungen können sie zusätzlich profitieren. Für die Neuauflage der Sanierungsoffensive hat die Bundesregierung die Budgetmittel deutlich aufgestockt; daneben gewähren auch die Bundesländer finanzielle Unterstützung, insbesondere für klimafreundliche Maßnahmen. In vielen Fällen sind die Förderungen an das Erreichen bestimmter Energiekennzahlen geknüpft. Diese Förderprogramme sollten in der Gesamtfinanzierung unbedingt Berücksichtigung finden.

Marcus Kapun, BAWAG: » Jeden Kreditfall für sich betrachten und beurteilen.« (Bild: Bawag Group)

Es lohnt sich, genügend Zeit für die Finanzierung einzuplanen und von Expert*innen mehrere Optionen durchrechnen zu lassen. »Aufgrund der Komplexität von Immobilienfinanzierungen muss jeder Kreditfall für sich betrachtet und beurteilt werden«, sagt Marcus Kapun, Global Head of Mortgage der BAWAG Group. »Wie die Kosten für eine Sanierung finanziert werden, hängt von den Rahmenbedingungen, wie z. B. der Höhe der Investitionskosten oder der gewünschten Laufzeit, ab. Wegen regionaler Unterschiede bei Bundes- oder Landesförderungen kann es dabei auch zu unterschiedlichen Fördervoraussetzungen kommen.«

Flexibel und individuell

Tatsächlich ist die Förderlandschaft in Österreich sehr heterogen gestaltet. Für Kund*innen ist es oft schwierig, sich einen Überblick zu verschaffen. »Welche Finanzierung die passende ist, hängt stets vom individuellen Projekt ab – je nach Größe des Umbaus, ob gesamthafte oder punktuelle Sanierung«, verweist die Erste Bank auf ihren »Sanierungsrechner«, der eine erste Übersicht über mögliche Sanierungsmaßnahmen, Einsparungspotenzial, Förderungen, Investitionsschätzung und Finanzierungen liefert. Die Bankberater*innen helfen bei der Navigation durch den »Förderdschungel« und zeigen ergänzende Finanzierungsmöglichkeiten auf.

»Idealerweise bietet ein Sanierungskredit die notwendige Flexibilität bei Laufzeit und Zinsbindung, die bei einem Sanierungsvorhaben oft notwendig ist. Auch die Berücksichtigung tilgungsfreier Zeiten zu Beginn ist ein Plus«, streicht Dennis Hupe, Leiter des Bereichs Produkte und Services bei der HYPO NOE, die Vorteile eines Darlehens hervor. »Grundsätzlich sind Laufzeit und Zinsbindung sehr flexibel an die Wünsche unserer Kund*innen anpassbar.« Die HYPO NOE hat mit dem »Grünen Wohnkredit« eine Finanzierungsvariante für besonders nachhaltige Sanierungen im Portfolio, bei der sich bei Erreichen bzw. Unterschreiten eines bestimmten Heizwärmebedarfs die Gebühren reduzieren bzw. ganz wegfallen.

Lisa Weiß, Oberbank: »Optimaler Finanzierungsa und Fördermix für Betriebe.« (Bild: Oberbank AG)

Die Oberbank bietet für Privatkunden ein maßgeschneidertes, zinsbegünstigtes Förderdarlehen, das auf die jeweilige Förderzusage abgestimmt wird. Thomas Harrer Leiter des Privatkundengeschäfts, empfiehlt, »je nach individuellen Voraussetzungen, sämtliche Fördertöpfe in Anspruch zu nehmen«. Für Betriebe empfiehlt die Oberbank das besonders günstige »EIB Green«-Darlehen der Europäischen Investitionsbank mit Laufzeiten bis 20 Jahre. »Das Besondere ist hier, dass die Kund*innen von den geringeren Refinanzierungskosten der EIB profitieren. Auf diese Weise kann die Oberbank einen optimalen Finanzierungs- und Fördermix für die Betriebe anbieten«, erklärt Lisa Weiß, verantwortlich für das Firmenkundengeschäft der Oberbank AG.

Günstige Konditionen

Welche Finanzierung die passende ist, hängt unter anderem von der Finanzierungshöhe ab. Ein Wohnkredit ohne Hypothek eignet sich für Sanierungsvorhaben mit einem Kreditbetrag von 10.000 bis 50.000 Euro; der Kredit wird innerhalb von maximal zehn Jahren zurückbezahlt. Bei dieser Finanzierung sparen sich Kund*innen zusätzliche Nebenkosten wie z. B. Eintragungskosten im Grundbuch, Beglaubigungskosten und Schätzkosten für die Besicherung der Liegenschaft.

Eine Finanzierung mit Eintrag im Grundbuch eignet sich dann, wenn der Kreditbetrag im fünf- bis sechsstelligen Eurobereich liegt, die Rückzahlung über einen längeren Zeitraum (bis zu 35 Jahre) erfolgen soll und eine hypothekarische Besicherung möglich ist. Die lange Laufzeit und die Eintragung der Bank im Grundbuch ermöglichen günstigere Kreditkonditionen. »Der Sanierungskredit ist ideal für werterhöhende Sanierungsmaßnahmen an einer Immobilie. Die Kredite sind zweckgebunden und zeichnen sich durch niedrige Zinsen aus«, betont Philipp Schroefl, Regionalleiter von Raiffeisen Wien. Meine Stadtbank: »Bei einer thermischen Gesamtsanierung oder einem Heizungstausch kann die Förderung höher sein als die Zinsen und dadurch zahlt man weniger zurück als man aufnimmt.«

Philipp Schroefl, Raiffeisen: »Ideal für werterhöhendeaSanierungsmaßnahmen.« (Bild: Eva Ketely)

Die UniCredit Bank Austria verzeichnet eine stetig wachsende Nachfrage bei nachhaltigen Finanzierungen – sieht aber zugleich noch viel Potenzial nach oben. Für jede Wohnfinanzierung mit hypothekarischer Besicherung gibt es einen Bonus von 150 Euro direkt aufs Girokonto, wenn die jeweiligen Energieeffizienzkriterien erreicht werden. Kleinere Sanierungsmaßnahmen, bei denen keine hypothekarische Besicherung erforderlich ist, wie z. B. neue Fenster, eine neue Fassade oder der Einbau einer Solaranlage werden ebenfalls über eine nachhaltige Finanzierung abgewickelt.

Die UniCredit Bank Austria positioniert sich auch im Firmenkundenbereich als Partner für die Energiewende. 2021 wurden rund 1,1 Milliarden Euro an nachhaltigen Immobilienfinanzierungen zur Verfügung gestellt – bei einem Gesamtvolumen von 3,1 Milliarden Euro. Der Schwerpunkt lag auf der energieeffizienten Gebäude-Sanierung und Gebäude-Neuerrichtung.

Daniele Barco, UniCredit: »Bestehendes zukunfts- und klimafit machen.« (Bild: Unicredit Group)

»Energiewende bedeutet auch, Bestehendes zukunfts- und klimafit zu machen. Der Finanzwirtschaft kommt also bei der Transformation hin zu einer CO2-reduzierten Wirtschaft eine zentrale Funktion zu«, ist sich Daniela Barco, Vorstand Retail der UniCredit Bank Austria, der Verantwortung bewusst. »Die Lenkung der Geldströme in zukunftsträchtige, klimaschonende Industrien, Aktivitäten und Initiativen ist und wird eine zentrale gemeinsame Herausforderung der Zukunft sein.« Unternehmen, die ihre Immobilien energieeffizient sanieren oder neu errichten möchten, wird mit sogenannten »Green Loans« eine interessante Finanzierungsform angeboten.

Hohe Investitionen nötig

Für eine erfolgreiche Energiewende sind in den nächsten Jahren hohe Investitionen nötig. Allein im Immobiliensektor werden für energieeffiziente Sanierungen und Neubauten jährliche Investitionen von rund 2,6 Milliarden Euro nötig sein, davon entfallen 85 Prozent auf den privaten Wohnbau, wie eine Analyse der Boston Consulting Group im Vorjahr ergab. Rund 70 Prozent des benötigten Investitionsvolumens werden voraussichtlich durch Fremdkapital finanziert. Das entspricht jährlich rund 1,8 Milliarden Euro und etwa zehn Prozent des jährlichen Neugeschäfts an Immobilienkrediten.

Bankberater*innen zeigen auf Basis der Förderungen unterschiedliche Finanzierungsvarianten auf. (Bild: iStock)

Die Boston Consulting Group geht dabei von einem kontinuierlichen Anstieg der Investitionen aus. Für die 2020er Jahre wird ein Investitionsbedarf von im Schnitt 2,3 Milliarden Euro pro Jahr erwartet, für die 2030er Jahre steigt dieser Betrag auf rund 2,9 Milliarden Euro jährlich. Grund für die steigenden Investitionssummen sind die aktuellen Materialengpässe und der Handwerkermangel. »Dieses Finanzierungsvolumen können Österreichs Banken gut stemmen«, erklärt Lukas Haider, Managing Director von BCG Österreich, »aus finanzieller Sicht ist die Klimatransition des Gebäudesektors in Österreich also gesichert.«

Kredite: Vor- und Nachteile

1. Geförderter Sanierungskredit

Vorteile: