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Nicht zuletzt aufgrund der Präsenz dieses Themas auf der EXPO 2019 in München möchte ich mich nachfolgend – durchaus kontrovers und kritisch – mit diesem Thema aus der Sicht des FM auseinandersetzen. Wobei ich gleich zu Beginn vorausschicken möchte, dass ich diesem Thema positiv, aber aufgrund praktischer Erfahrungen auch realistisch gegenüberstehe.

Ein Gastkommentar von Apleona Geschäftsführer Gerhard Schenk.

Um zumindest eine grobe Vorstrukturierung für die nachfolgende Auseinandersetzung zu treffen, soll das Thema in zwei Sphären unterteilt werden. Nämlich in die Betreibersphäre und in die Nutzersphäre. Im Bereich der Betreibersphäre hat die Digitalisierung primär zwei Ziele. Erstens, den Betreiberprozeess im weitesten Sinn zu unterstützen und zu optimieren – Klartext: Bewirtschaftungskosten reduzieren. Und zweitens das Ziel, den Prozess sowie die ihm zugrundeliegenden Bestandsdaten präzise und tagesaktuell zu dokumentieren, was in einem funktionierenden Regelkreis letztlich auf das erste Ziel zurückwirkt, weil es dessen Aktionsgrundlage bildet. Fakt ist, dass das Thema der Dokumentation durch die dramatische Steigerung der Transaktionsfrequenzen im Immobilienbereich deutlich an Bedeutung gewonnen hat und künftig noch mehr in den Fokus der Betrachtung rücken wird. Ist sie doch ein treffliches Argument, den Wert einer Immobile höher oder niedriger anzusetzen.

Ein Kontext, den die FM-Branche schon seit Jahren argumentiert und der nun scheinbar vermehrt Gehör zu finden scheint. Wesentlich interessanter ist jedoch die Sphäre der Nutzer, weil diese – warum auch immer – mehr market attention hat. Wir haben doch alle schon von Robotern gehört, die die Reinigung durchführen. Oder von Sensoren, die ganz genau messen, was tagsüber passiert, um diese Informationen dann am Abend an die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter weiterzuleiten, die diese Informationen dann in bedarfsgerechte Dienstleistung – zu niedrigeren Kosten natürlich – umsetzen. Oder tagsüber in wunschgerechte Raumkonditionierungen – abhängig von der Nutzungsintensität der jeweiligen Räume. Da wir derartige Systeme im Interesse unserer Kunden laufend testen, hier ein kurzer Zwischenbericht, der natürlich keinen Anspruch auf statistische Validität und Reliabilität erhebt, weil wir als Einzelunternehmen dazu nicht die erforderlichen Möglichkeiten haben.

Unsere Erfahrungen und Einschätzungen

♦ Sensoren, die Raumnutzungsintensitätsdaten für die Reinigung erfassen mit dem Ziel, die Reinigungsleistungen zu fokussieren und damit letztlich die Kosten zu reduzieren: So perfekt und logisch das klingt, so anspruchsvoll ist die Umsetzung. Nein, nicht bei der Soft- und oder Hardware – denn damit beschäftigen sich sehr viele Visionäre und Theoretiker am grünen Tisch, wo die Themen »einfach« abgearbeitet werden können. Die Herausforderung liegt vielmehr am Ende der Prozesskette, wo Menschen mit überschaubarem Verständnis für IT und Prozesse umzusetzen haben, was vorgegeben wird. Und da hat ein Lokalaugenschein die Grenzen des Machbaren deutlich vor Augen geführt. Und zu den Robotern nur so viel: Die sollen einmal Stiegensteigen lernen, oder Kleiderständer so erkennen, dass sie sich daran nicht festfahren.

♦ Sensoren und Aktoren, die tageszeitbezogen die gewünschte Raumkonditionierung herstellen. Hier wird uns von diversen App-Entwicklern suggeriert, dass die App über meinen Kalender – und noch besser, über meine Lebensgewohnheiten – genau weiß, wann ich wo bin und welches Umfeld ich mir dort erwarte, um dieses Umfeld schon im Voraus herzustellen, damit ich es recht »convenient« habe. Auch hier sieht die Realität eher so aus, dass die heute in den Immobilien installierte Haustechnik diesem Anspruch nur sehr bedingt nachkommen kann. Wie denn auch sonst, gilt es doch, die Errichtungs- und Betriebskosten niedrig zu halten.

Anhand dieser exemplarischen Darstellungen sollen eigentlich nur folgende Erkenntnisse gewonnen werden:

1. Convenience kostet Geld – und leider meist nicht an derselben Stelle im Lebenszyklus, wo es dann vielleicht eingespart werden kann.

2. Das IT Programm – Entschuldigung, die App – ist alleine nicht die Lösung! Und da ist sehr rasch mehr Augenmaß in der ganzen Immobilienbranche gefordert, denn nichts ist schlimmer, als geweckte Erwartungshaltungen, die wir dann in der Immobilie nicht erfüllen können, zu enttäuschen

3. Der Mensch wird in der Immobiliendienstleistung so schnell nicht ersetzbar sein. Denn der ist immer noch in der Lage über Stiegen zu steigen und Kleiderständern auszuweichen.

Anderer Meinung?
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