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Warum ist eine Due-Diligence-Prüfung im Vorfeld einer Transaktionen dringend zu empfehlen? Welche Unterlagen sind im Rahmen der Due Diligence offenzulegen? Ist es auch für Verkäufer sinnvoll, Due-Diligence-Prüfungen durchzuführen?

Von Irene Meingast und Immanuel Gerstner; Saxinger, Chalupsky & Partner Rechtsanwälte (SCWP Schindhelm)

»Due Diligence« bedeutet »mit der erforderlichen Sorgfalt«. Im Rahmen einer Immobilien-Due-Diligence-Prüfung wird – mit ebendieser erforderlichen Sorgfalt – eine Immobilie oder ein Immobilienunternehmen systematisch geprüft. Diese Prüfung verschafft einem potenziellen Käufer nicht nur Informationen über den Kaufgegenstand. Mängel, die im Rahmen der Due Diligence aufgedeckt werden, fließen in der Praxis mindernd in die Kaufpreisverhandlungen ein. Das Aufzeigen gravierender Mängel kann vor Fehlinvestitionen bewahren. Vermehrt führen auch Verkäufer eine Due-Diligence-Prüfung (sogenannte »Vendor Due Diligence«) durch. So können im Vorfeld einer Transaktion Risken erkannt, Schwachstellen saniert und kritische Themen strukturiert aufbereitet werden.

Eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung umfasst die Bestandsaufnahme der Rechtsverhältnisse. Unter anderem werden nicht nur Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Verträge mit Dritten geprüft, es werden zum Beispiel auch baurechtliche Aspekte abgeklärt. Weiters werden öffentlich-rechtliche Beziehungen, die eine spätere Verwertung des Objektes erschweren oder sogar verhindern können, geprüft. Ferner erfolgt eine Prüfung anhängiger und drohender Gerichts- und Behördenverfahren. Da die konkreten Aspekte der Prüfung vom Einzelfall der Transaktion abhängen, sind sowohl Prüfgebiete als auch der Prüfumfang für den jeweilig gegebenen Fall vorab zu definieren. Zusammen mit einer technischen, betriebswirtschaftlichen und steuerlichen Due-Diligence-Prüfung bietet sie eine umfassende Analyse des Zielobjekts.

Der rechtliche Due-Diligence-Bericht zeigt neben Risken auch allfälligen rechtlichen Handlungsbedarf auf. Somit erhält man ein Kontrollinstrument, anhand dessen die zukünftig zu setzenden Schritte abgearbeitet werden können.
Eine Verpflichtung zur Durchführung einer Due-Diligence-Prüfung besteht weder für Käufer noch für Verkäufer. Erfolgt der Kauf aber im Rahmen eines Unternehmens, so hat der Unternehmer »für die Sorgfalt eines ordentlichen Unternehmers einzustehen«.

So hat der Käufer, dem die Durchführung einer Due-Diligence-Prüfung ermöglicht wird, das Kaufobjekt (zumindest) im Groben zu prüfen. Prüft er es aber nicht bzw. lässt er es nicht prüfen, so kann er jene Mängel im Nachhinein nicht mehr geltend machen, die er bei gehöriger Sorgfalt erkennen hätte können. Üblicherweise verlangen Compliance-Richtlinien in Unternehmen die Durchführung entsprechender Due-Diligence- Prüfungen vor Akquisitionen. Die Durchführung einer Due Diligence kann zudem auch die persönliche Haftung des Geschäftsführers im Zusammenhang mit Ankäufen minimieren.

Es existiert auch keine rechtliche Verpflichtung für Verkäufer, die exakt festlegt, welche Unterlagen dem potenziellen Käufer im Rahmen einer Due Diligence offengelegt werden müssen. Allerdings ist zu beachten, dass Umstände nicht arglistig verschwiegen werden dürfen: Wird im ordentlichen Geschäftsverkehr von der Offenlegung bestimmter Themen ausgegangen, so darf der Verkäufer diese nicht absichtlich verschweigen. Weiß der Verkäufer etwa davon, dass es sich bei dem Verkaufsobjekt um eine (noch nicht im Verdachtsflächenkataster eingetrage) Verdachtsfläche hinsichtlich Altlasten handelt, so darf er dies dem Käufer nicht verschweigen. Verschweigt er dies trotzdem, so könnte der Käufer nicht nur Schadenersatzansprüche geltend machen oder den Kaufpreis reduzieren, er könnte sogar in gewissen Fällen die gesamte Transaktion anfechten.

Die Durchführung einer rechtlichen Due-Diligence-Prüfung ist ein unverzichtbares Mittel, um sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien und Immobilienunternehmen vor bösen Überraschungen zu schützen und Rechtsstreitigkeiten, Haftungen und teure Folgen zu vermeiden.

Über die Autoren

Dr. Irene Meingast ist spezialisiert auf Immobilienrecht und verfügt über eine besondere Expertise im Bereich der Immobilientransaktionen. Sie absolviert den postgradualen Master-Lehrgang »Immobilienmanagement & Bewertung« an der Technischen Universität Wien.

Dr. Immanuel Gerstner berät in- und ausländische Unternehmen bei M&A-, Finanz- und Immobilientransaktionen. Er verfügt insbesondere über eine umfangreiche Erfahrung in der Beratung bei grenzüberschreitenden Sachverhalten.