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Immobilientransaktionen sind hoch verdächtig. Zumindest, wenn man sich die Bestimmungen der 4. Geldwäsche-Richtlinie ansieht. Transaktionen mit hohen Geldbeträgen, ausländische Konten, aber auch Barzahlungen stehen im Fokus der Anti-Geldwäsche-Bestimmungen. Für die Immobilienbranche bedeutet das, dass sie Anti-Geldwäsche-Systeme einführen und deren Funktionieren nachweisen muss. Denn die Strafen sind empfindlich.

Ein Kommentar von Dr. Mathias Preuschl, Partner von PHH Rechtsanwälte, Spezialist für Wirtschafts- und Unternehmensstrafrecht, Cybercrime und Datenschutz

Ein Fall aus der Praxis: Eine Frau kauft eine Immobilie für ihre Enkel und leistet die erforderliche Anzahlung in bar. Wenige Wochen später flattert eine Anzeige ins Haus, die Frau muss auf der Polizei die Herkunft des Geldes erklären. Das Kreditinstitut hatte die verdächtige Transaktion gemeldet.  Mit der 4. Geldwäsche-Richtlinie gelten vor allem Barzahlungen ab einem Wert von 7.500 Euro als verdächtig. Die Empfänger haben hier die Pflicht, die Identität des Zahlers einwandfrei festzustellen und im Zweifel eine Verdachtsmeldung zu machen. Bei Überweisungen vom Konto gilt: Erfolgt die Zahlung von einem Konto in einem EU-Land, gilt sie als unverdächtig, weil die Banken ohnedies die Identität des oder der Inhaber überprüft haben. Bei Überweisungen von Konten aus Drittländern gilt indes ein Schwellenwert von 15.000 Euro.

Politisch exponierte Personen unter Generalverdacht

Ausgedehnt wurde der Begriff der politisch exponierten Person (PEP), um hohe Funktionäre von nationalen Behörden und internationalen Organisationen sowie die Personen in deren engerem Umfeld abzudecken. Damit gehört die Ehefrau des Finanzministers ebenso zu den Personen, für die besondere Vorsichtsmaßnahmen gelten, wie der Botschafter eines Nicht-EU-Staates. Für alle PEP gelten die sogenannten verstärk­ten Sorgfaltspflichten. In der Praxis heißt das, da wohl bei der weiten Definition von PEP nicht alle landläufig aus den Medien bekannt sein dürften, dass alle Kunden standardmäßig überprüft werden, um mögliche PEP-Indizien zu erkennen.

Register als Unterstützung

Zudem gibt es weitere Prüfpflichten, die jedes Unternehmen treffen können – etwa, was den wirtschaftlichen Eigentümer juristischer Personen betrifft. Gerade im B2B-Geschäft wie der Baubranche müssen die wirtschaftlichen Eigentümer von Gesellschaften, Stiftungen und anderen Unternehmenskonstrukten überprüft und dokumentiert werden. Vor allem bei ausländischen Geschäftspartnern und Kunden ist eine Risikoanalyse verpflichtend. Das geplante Regis­ter der wirtschaftlichen Eigentümer soll dabei unterstützen, Scheinfirmen aufzudecken. Bei Käufern helfen zudem die Grundbucheinträge, die ebenfalls wirtschaftliche Beziehungen offenlegen.

Empfindliche Sanktionen

Die 4. Geldwäscherichtlinie ist bei den Höchststrafen nicht zimperlich. Schon im Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG) 2016 waren Freiheitsstrafen von bis zu sechs Wochen und Geldstrafen von bis zu 150.000 Euro vorgesehen. Jetzt wurden zusätzlich im Versicherungsaufsichtsrecht Höchststrafen von bis zu fünf Millionen Euro oder zehn Prozent des jährlichen Umsatzes eingeführt.

Bargeldloser Zahlungsverkehr

Für die Immobilienbranche ist vor allem die Kontrolle des Zahlungsflusses der entscheidende Kern bei Anti-Geldwäsche-Maßnahmen. Solange sich Transaktionen über EU-Konten bewegen, ist das Risiko als sehr gering einzustufen, zumal hier ja bereits eine Identitätsprüfung durch die Banken erfolgt ist. Der Gesetzgeber bevorzugt damit bargeldlosen Zahlungsverkehr, weil dieser transparenter und damit besser kontrollierbar ist. Der zweite Punkt betrifft die Identifizierung von PEP. Hier werden Unternehmen ein System installieren müssen, das Kunden und Geschäftspartner zweifelsfrei zuordnet.