Im Interview mit Report(+)PLUS spricht Ernst Vejdovszky, Vorstand S Immo AG, über den österreichischen und deutschen Immobilienmarkt, die Verlagerung der Aktivitäten von Wohn- auf Gewerbeimmobilien und konkrete Pläne für 2016. Außerdem erklärt er, warum der Höhenflug der S Immo-Aktie auch in diesem Jahr weiter gehen wird.

(+) plus: Wie würden Sie das abgelaufene Immobilienjahr in Österreich charakterisieren?

Ernst Vejdovszky: Die Entwicklung am österreichischen Markt war im Großen und Ganzen positiv. Wirtschaftlich ist es gut gelaufen, für die S Immo sogar sehr, sehr gut.

Im Bereich Wohnbau hat sich der Markt im mittleren Segment, bei Quadratmeterpreisen zwischen 4.000 und 5.000 Euro, normalisiert. Es wird viel gebaut, es gibt aber immer noch ausreichend Nachfrage. Da geht es dann einfach darum, dass das Produkt, das man anbietet, das für den Markt richtige ist. In den unteren Preissegmenten gibt es immer noch deutlich mehr Nachfrage als Angebot.

(+) plus: Wie ist der Büroimmobilienmarkt in Wien zu bewerten?

Vejdovszky: Der ist derzeit relativ stabil. Ich würde ihn als normalen Markt mit nicht allzu großen Leerständen bezeichnen.  Die großen Leerstände scheinen jetzt Schritt für Schritt abgebaut zu werden, indem  sich das Preisniveau dem Markt angleicht.

(+) plus: Sind diese Schwierigkeiten, wie sie etwa der DC Tower hat, eine Warnung, von derartigen Prestigeprojekten die Finger zu lassen?

Vejdovszky: Wenn man ein Projekt errichtet, sollte man sich überlegen, wo das Preisniveau bei Fertigstellung sein wird. Kommt es hier zu Fehleinschätzungen, schlägt sich das natürlich auf die Rendite.

(+) plus: Sie sind als Partner des Büroprojekts Quartier Belvedere Central am Wiener Hauptbahnhof aktiv. Wie läuft die Vorverwertung?

Vejdovszky: Wie bewegen uns mit dem QBC preislich in einem ganz anderen Bereich als etwa der DC Tower. Deshalb gehe ich fest davon aus, dass wir keine größeren Probleme bei der Vermietung haben werden. Ich denke auch, dass der Standort mindestens so gut, wenn nicht besser ist als in der Donau City. Die Vorverwertung läuft auch entsprechend gut. Wir sind an vier Büroprojekten beteiligt, davon ist eines bereits vermietet. Bei einem zweiten ist man mitten in der Verwertung. Da wird auch bald mit dem Bau begonnen werden – mit einem hohen Verwertungsgrad, so dass wir den Erfolg bald auch nach außen kommunizieren werden.

(+) plus: Mit Ausnahme des QBC sind Sie in Österreich derzeit sehr zurückhaltend. Gibt es weitere Pläne für Entwicklungen in Österreich?

Vejdovszky: Wir denken daran, Wohnungen in Wien zu bauen. Da gibt es ein konkretes Projekt, an dem wir arbeiten.

(+) plus: An diesem Projekt arbeiten Sie schon länger.

Vejdovszky: Das ist richtig. Aber Projektentwicklung braucht Zeit. Wenn man sich erfolgreiche Projekte ansieht, dann gab es in unsere Geschichte kaum ein Projekt mit einer Durchlaufzeit von weniger als acht Jahren.    

(+) plus: In welcher Phase  befindet sich dieses Wohnprojekt?

Vejdovszky: In einer intensiven Überlegungsphase (lacht).

(+) plus: Ihr aktueller Schwerpunkt ist eindeutig Berlin.

Vejdovszky: Das ist richtig. Und das wird auch in den nächsten zwei Jahren noch so bleiben. Vor zwei Jahren dachte ich noch, dass ein Ende absehbar ist, aber Stand heute wird Berlin sicher noch zwei Jahre ein sehr attraktiver Markt bleiben.

(+) plus: Herrscht immer noch Goldgräberstimmung in Berlin?

Vejdovszky: Goldgräberstimmung ist es nicht mehr. Der Markt ist reifer  geworden, aber die fundamentalen Rahmenbedingungen sind immer noch hervorragend. Neben dem großen Zuzug gibt es auch eine ungemein hohe Anzahl an Unternehmensgründungen. Damit werden neue Arbeitsplätze geschaffen und es wird neuer Büroraum gebraucht.

(+) plus: Verlagert sich Ihr Schwerpunkt vom Wohn- in den Gewerbebereich?

Vejdovszky: Wir haben in Berlin immer noch über 100 Wohnhäuser, aber aktuell brummt der Bürobereich etwas mehr. In Ausnahmefällen investieren wir noch in Wohnimmobilien in Berlin, aber der Schwerpunkt liegt sicher im Bürobereich. Nach wie vor in Wohnungen investieren wir im Umfeld von Berlin wie etwa Leipzig, Rostock oder Magdeburg. Dort sind die Preise noch relativ vernünftig mit nachhaltigen Renditen. 

(+) plus: Wie hoch ist der Anteil der Fremdfinanzierung bei Transaktionen in Berlin?

Vejdovszky: Nicht allzu hoch. Was wir beobachten, ist, dass die Banken sehr rational sind. Man braucht eine vernünftige Eigenkapitalquote. Das verhindert letztendlich auch eine Blasenbildung. 

(+) plus: Wie werden sich die von Ihnen genannten deutschen Städte entwickeln?

Vejdovszky: Das wird sich mittelfristig an Berlin angleichen. Ich rechne mit einem Time-Lag von mindestens drei Jahren.

(+) plus: Seit 2012 gibt es Pläne für das 15-stöckige Bürogebäude The Mark in Bukarest. Aufgrund der Wirtschaftsflaute Rumäniens lag das Projekt lange Zeit auf Eis. Wie geht es The Mark?

Vejdovszky: Vor zwei Jahren war ich überzeugt, dass die osteuropäischen Märkte heute boomen werden. Jetzt muss man sagen: Das wird noch etwas dauern. The Mark ist ein Projekt, von dem wir fest entschlossen sind, es zu realisieren. Es gibt allerdings jetzt gerade einen Bürgermeisterwechsel in Bukarest und da dauert es jetzt etwas länger, bis wir alle nötigen Unterschriften haben. Wenn wir die haben, werden wir starten. Wir waren in der Zwischenzeit aber nicht untätig, sondern haben an unserem Einkaufszentrum in Bukarest weitergebaut.

(+) plus: Welchen Vorverwertungsgrad streben Sie bei The Mark an?

Vejdovszky: Das ist für mich nicht entscheidend. The Mark ist ein Projekt mit 28.000 Quadratmetern in guter Lage. Da mache ich mir um die Vermietung keine Sorgen.

(+) plus: Mit welchen Erwartungen gehen Sie in das Jahr 2016?

Vejdovszky: Ich bin überzeugt, dass wir den sehr guten operativen Cashflow des Jahres 2015 im nächsten Jahr sogar noch übertreffen werden.

(+) plus: Welche konkreten Pläne haben Sie für 2016?

Vejdovszky: Wir haben derzeit einige spannende Projekte in Berlin. Wenn alles gut geht, werden wir Ende 2016 in Berlin mit dem einen oder anderen Bau beginnen. Wir werden nach wie vor investieren, aber etwa im gleichen Ausmaß auch Objekte verkaufen. Wir sind überzeugt, dass einige Teilsegmente schon so weit sind, dass man realisieren kann. Dieses Geld soll dann direkt in Deutschland weiter investiert werden. Entweder fließt es von Berlin in andere Städte oder es bleibt in Berlin und fließt vom Wohnbereich in den Bürobereich.  

Man muss auch sagen, dass die aktuelle wirtschaftliche und politische Lage in Europa für die Immobilienwirtschaft eine gute ist. Das Zinsniveau ist nach wie vor niedrig. Deshalb glaube ich, dass 2016 für die Branche ein gutes Jahr wird.

(+) plus: Für die Immobilienwirtschaft geht es seit Jahren bergauf. Man muss sich ja nur die Entwicklung der S Immo Aktie in den letzten Jahren ansehen: Der Wert hat sich in den letzten drei Jahren fast verdoppelt.  Denken Sie nicht, dass bald einmal ein Plafond erreicht ist?

Vejdovszky: Natürlich ist irgendwann einmal ein Plafond erreicht. Aber was unsere Aktie betrifft, bin ich überzeugt, dass der Plafond noch lange nicht erreicht ist. Wir notieren in Österreich immer noch unter dem Substanzwert. Vergleichbare Unternehmen in Deutschland haben ein deutliches Premium, in Österreich hat man ein deutliches Discount. Das wird nicht so bleiben. Auch wir werden in unseren Kursen den Substanzwert überschreiten.