Unternehmensanteile oder Liegenschaft? Wer seine Immobilie mittels einer Gesellschaft besitzt, kann bei der Übertragung neben dem klassischen Asset Deal auch den Share Deal wählen und sparen. 

Text von Florian Schmidl

Während beim Asset Deal das Eigentum an der zu übertragenden Immobilie unmittelbar auf den Käufer übergeht, werden beim Share Deal Gesellschaftsanteile an der immobilienbesitzenden Gesellschaft übertragen. Ein Patentrezept für die Bevorzugung des Share Deals gegenüber dem Asset Deal gibt es aber nicht. Parameter wie das Alter der Gesellschaft, der Anschaffungszeitpunkt der Immobilie, bestehende Verlustvorträge und vieles mehr können Indizien sein, die für die eine oder die andere Übertragungsform sprechen, jedoch ist letztlich das Gesamtbild entscheidend und auch subjektive Einflüsse auf Käufer- und Verkäuferseite zu berücksichtigen.

Asset Deal und Share Deal: Die Unterschiede im Überblick.

Steuerliche Vorteile

Im Wesentlichen sind es steuerliche Gründe, die Käufer den Share Deal in Betracht ziehen lassen (siehe Tabelle oben). Der wesentlichste Hebel des Share Deals ist die Vermeidbarkeit der Grunderwerbsteuer bei entsprechender Strukturierung. Eine Anteilsvereinigung wird nur ausgelöst, wenn zumindest 95 % der Anteile an der immobilienbesitzenden Gesellschaft an eine Person übertragen werden.

Üblicherweise werden daher 6 % der immobilienbesitzenden Gesellschaft an eine dem Käufer nahestehende Person übertragen – es kann sich auch um zwei Gesellschaften desselben Unternehmers handeln. Diese Strukturierung spart dem Erwerber 4,6 % Abgaben im Vergleich zum Erwerb der Liegenschaft selber. Die Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinnes im Falle des Share Deals betrifft nur Fälle mit grenzüberschreitenden Eigentümerstrukturen. In Abhängigkeit der lokalen Gesetzgebung im Ansässigkeitsstaat der Eigentümergesellschaft sowie dem Doppelbesteuerungsabkommen Österreichs mit diesem Staat kann der Verkaufsgewinn unter Umständen gänzlich steuerfrei sein.

Die Abschreibung repräsentiert den Wertverzehr einer Immobilie die durch Abnutzung entsteht. Steuerlich relevant ist die Abschreibung, weil sie das steuerliche Ergebnis (und damit die Steuerlast) reduziert. Es ist demnach im Interesse des Käufers, eine möglichst hohe Abschreibung geltend machen zu können. Das Steuerrecht erlaubt aber beim Share Deal keine höhere Abschreibung als beim bisherigen Eigentümer, da der Wert der Immobilie in den Büchern der immobilienbesitzenden Gesellschaft unverändert bleibt. Das macht den Share Deal im Hinblick auf die Abschreibungsmöglichkeiten tendenziell unattraktiv.

Eine Vorsteuerkorrektur muss erfolgen, wenn der Verkäufer der Immobilie in der Vergangenheit Umsatzsteuern aus Investitionen in die Immobilie beim Finanzamt geltend gemacht hat und dafür eine Gutschrift erhalten hat. Wird die Immobilie ohne Umsatzsteuer verkauft, muss der bisherige Eigentümer einen Teil der Gutschrift zurückzahlen.

Beim Share Deal wird die Ebene der Immobilie (im Gesellschaftsvermögen) nicht berührt, es kann per se zu keiner Vorsteuerkorrektur kommen. Das umsatzsteuerliche Errichterprivileg interessiert vor allem Eigentümer gewerblich genutzter Immobilien. Seit 2012 verbietet das Umsatzsteuerrecht die umsatzsteuerpflichtige Vermietung an nichtvorsteuerberechtigte Mieter (z. B. Banken, Versicherungen, Ärzte). Wurde mit der Errichtung der Immobilie vor dem 1.9.2012 begonnen, kann der Errichter aber weiterhin frei entscheiden, ob mit oder ohne Umsatzsteuer vermietet wird. Bei Übertragungen mittels Share Deal bleibt das Privileg erhalten – ein wesentlicher Vorteil des Share Deals. Denn muss der Vermieter umsatzsteuerfrei vermieten, kann auch keine Vorsteuer mehr geltend gemacht werden – es kommt unter Umständen zur Vorsteuerkorrektur.

Zwischenfazit

Der Share Deal kann Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr sparen, positiven Einfluss auf die Besteuerung des Verkaufsgewinnes haben und umsatzsteuerlich massive Vorteile realisieren. Beim Thema Abschreibung allerdings macht der Share Deal einer immobilienbesitzenden GmbH tendenziell keine gute Figur.

Und das bringt uns zu einer Sonderform des Share Deals – der Share Deal mit einer GmbH & Co KG. Dabei handelt es sich um eine Personengesellschaft – eine Kommanditgesellschaft (KG). Eigentümer der KG sind Kommanditisten (diese haften nur beschränkt bis zu ihrer Einlage) und ein Komplementär (dieser haftet unbeschränkt). Bei der GmbH & Co KG gibt es eine bestimmte Anzahl von Kommanditisten und eine GmbH als Komplementär. Üblicherweise halten die Kommanditisten auch alle Anteile an der Komplementär GmbH. Im Ergebnis ergibt sich aus Haftungssicht das gleiche Bild wie bei einer reinen GmbH-Konstruktion: die Gesellschafter haften nur beschränkt.

Zwei Varianten des Share Deal im Überblick.

Anstatt eine GmbH als Eigentümerin für eine Immobilie vorzusehen, kann auch eine GmbH & Co KG-Konstruktion eingesetzt werden. Hat der bisherige Eigentümer vor Erwerb der Immobilie eine entsprechende Struktur aufgesetzt, profitiert der Käufer beim Share Deal auch im Hinblick auf die Abschreibung (in der oben stehenden Tabelle wird der Erwerb einer immobilienbesitzenden GmbH mit einer immobilienbesitzenden GmbH & Co KG verglichen).

Der Share Deal einer GmbH & Co KG vereint Vorteile des Asset Deals und des Share Deals – die grunderwerbsteuerlichen Gestaltungsspielräume bleiben erhalten (wobei hier Besonderheiten im Vergleich zur Übertragung von Kapitalgesellschaftsanteilen zu beachten sind), ebenso das umsatzsteuerliche Errichterprivileg. Hinzu kommt, dass der Erwerber die stillen Reserven – den Unterschied zwischen fortgeführtem Wert des Verkäufers und dem Marktwert der Immobilie – steuerlich im Rahmen der Abschreibung geltend machen kann. 

Fazit

Der Share Deal sollte bei jeder Transaktion als mögliche Alternative zum Asset Deal in Betracht gezogen werden. Zwar verursacht der Share Deal höhere Transaktionskosten bei der Due Diligence, ist dafür aber meist einfacher zu strukturieren und bietet steuerliche Vorteile – allerdings vor allem für den Käufer. Gerade in der aktuellen Zeit hoher Zinsen kann der Share Deal auch aus nichtsteuerlichen Gründen interessant sein. Bestehende Finanzierungen in der immobilienbesitzenden Gesellschaft können möglicherweise übernommen werden – inklusive günstiger Zinssätze.

Über Mazars Austria

Florian Schmidl, Geschäftsführer Mazars Austria. (Foto: Mazars Austria)

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