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Wer gerade eine Wohnimmobilie sucht, sollte lieber früher als zu spät zuschlagen: Trotz sinkender Verkaufszahlen entwickeln sich die Immobilienpreise in Österreich noch recht stabil - mittelfristig werden sie aber weiter steigen. Engel & Völkers wirft einen Blick auf die einzelnen Bundesländer.
Seit Herbst 2022 verzeichnet der Wohnimmobilienmarkt einen spürbaren Rückgang beim Transaktionsvolumen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen ist seitdem dennoch nur leicht auf 4.500 Euro gesunken, bei Einfamilienhäusern liegt er im Bundesdurchschnitt bei stabilen 3.900 Euro. Es sei davon auszugehen, dass sich die Preise in den kommenden Monaten - vor allem in sehr guten und guten Lagen - weiterhin konstant entwickeln werden: »Die gegenwärtige Situation bietet aufgrund eines größeren Angebots reale Chancen für Käufer*innen, ihre Wunschimmobilie zu einem guten Preis zu erwerben - eine Gelegenheit, die in den vergangenen Jahren aufgrund eines geringeren Angebots nicht gegeben war«, erklärt Sylvia Verdorfer, Gebietsleiterin für Österreich bei Engel & Völkers.
In den kommenden Jahren sei wegen der hohen Baukosten allerdings ein Rückgang bei den Fertigstellungen zu erwarten, so Verdorfer. Das werde mittel- bis langfristig zu höheren Preisen führen. Die Entwicklungen im Detail:
Leichte Abkühlung in der Bundeshauptstadt
Wien verzeichnet weiterhin einen starken Bevölkerungszuwachs. Der Immobilienmarkt zeigte 2022 eine leichte Abkühlung, im zweiten Halbjahr stiegen die Quadratmeterpreise allerdings wieder auf über 6.600 Euro - insbesondere in den hochklassigen Lagen innerhalb des Gürtels. Im Luxussegment bleiben Nachfrage und Preise auch weiterhin stark. In den äußeren Bezirken sanken die Preise aber. »Die makroökonomische Lage und die Qualität der Immobilienstandorte werden für den langfristigen Immobilienwert immer entscheidender. Trotz rückläufiger Transaktionen sind die Quadratmeterpreise, speziell in der Innenstadt leicht über dem Vorjahresniveau«, erklärt Roland Schatz, Head of Sales von Engel & Völkers Wien.
Innerhalb des Wiener Gürtel steigen die Preise weiter - in einfacheren Lagen der äußeren Bezirke hingegen können Käufer*innen aufatmen. (Foto: iStock)
Niederösterreich: Wiener Speckgürtel weiterhin steigend
Niederösterreich profitiert wie immer von der Nähe zu Wien. Das Preisgefüge des niederösterreichischen Immobilienmarktes zeigt deutliche Unterschiede zwischen dem direkten Wiener Umland und den ländlichen Gebieten im Westen. Der durchschnittliche Verkaufspreis von Eigentumswohnungen in Mödling stieg 2023 im Vorjahresvergleich um rund 150 Euro/m². In Klosterneuburg ist die Preisentwicklung 2023 im Vorjahresvergleich mit 4.800 Euro/m² auf 4.700 Euro/m² leicht rückläufig.
»Obwohl es ab Mitte 2022 in vielen Bezirken zu einer Stagnation der Quadratmeterpreise gekommen ist, bleiben die Preise 2023 im Wiener Speckgürtel stabil und sind teilweise sogar gestiegen. Immobilien mit einer guten Verkehrsanbindung zur Metropole erfreuen sich nach wie vor einer hohen Nachfrage. Für Eigentumswohnungen in Top-Lagen wie in Baden ist weiterhin mit steigenden Preisen zu rechnen«, betont Oskar Beirer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Niederösterreich. Bei Bestandsobjekten zählen Qualität und Energieeffizienz mittlerweile zu wichtigen Faktoren für eine Kaufentscheidung.
Steiermark: Stabile Preise auf moderatem Niveau
In der Steiermark entwickelt sich das Preisniveau nach wie vor moderat. Nur im Burgenland gibt es noch günstigere Durchschnittspreise. Im internationalen Vergleich ist Graz im Verhältnis zum Einkommen die günstigste Stadt Europas. »Die Verkaufspreise für Wohnungen sind im Jahr 2022 wider Erwarten nicht gesunken, sondern blieben sehr stabil beziehungsweise stiegen teilweise leicht an«, erklärt Harald Martich, Geschäftsführer von Engel & Völkers Steiermark.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in der Südsteiermark lag 2022 bei knapp 2.900 Euro, bei Ein- und Zweifamilienhäusern lag der Preis bei 250.000 Euro. Dieser Trend setzt sich auch seit Jahresbeginn 2023 fort. »Mit einem Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im Neubau von durchschnittlich 5.000 bis 7.500 Euro in sehr guten Lagen ist der Immobilienmarkt in Graz im Vergleich zu anderen Großstädten immer noch preisgünstig«, so Martich weiter.
Die Nachfrage nach exklusiven Zweitwohnsitzen und Ferienimmobilien in der Südsteiermark und im alpinen Bereich bleibt aber nach wie vor groß. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in sehr guten Lagen ist in der Region Südsteiermark mit Preisen von 800.000 bis 1.400.000 Euro zu rechnen.
Kärnten: Seeufer-Immobilen durch Silent Marketing
Im Gegensatz zu anderen Bundesgebieten wurde Kärnten im Jahresvergleich deutlich teuerer: Besonders bei Eigentumswohnungen kam es zu einem beachtlichen Preiszuwachs auf durchschnittlich 4.500 Euro/m². Im mittleren Segment gab es daher einen leichten Rückgang in der Nachfrage. Aufgrund der noch moderaten Preisgestaltung entwickelt sich das Untere Gailtal, das Rosental und die Bezirke St. Veit und Feldkirchen dafür recht positiv. Auch hier wird die Renovierung von Altbeständen in Zukunft wohl attraktiver.
Wohnen mit Seeblick? Das Interesse an Immoblien am Wörthersee ist ungebrochen - besonders im Luxussegment. Dabei sind nicht nur die Preise, sondern auch der Zugang zu solchen Angeboten überaus exklusiv. (Foto: iStock)
Ungebrochen jedenfalls ist aber das Interesse an Luxusimmobilien mit Seeblick, Seelage oder Bergpanorama. »Auffällig ist ein zunehmender Trend zu einer diskreten und stillen Vermarktung, bekannt als ‘Silent Marketing’, bei Eigentümer*innen von exklusiven Liegenschaften«, berichtet Hansjörg Lenz, Geschäftsführer von Engel & Völkers Kärnten. Die Preisentwicklung in Kärnten ist stark lageabhängig: Am Oberkärnten-Millstättersee werden 2023 Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen zwischen 6.500 und 9.000 Euro erwartet, während man in der Region Wörthersee/Ossiachersee bereits mit Preisen zwischen 6.500 bis 18.000 Euro/m² rechnet.
Salzburg: Markt hinterlässt Spuren in der Mozartstadt
Der Salzburger Immobilienmarkt erfreut sich aufgrund seiner attraktiven Stadtlage, dem Panoramablick und der Nähe zu Seen nach wie vor großer Nachfrage und Potenzial. Aufgrund der Zinsentwicklung sind die Verkäufe im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser 2022 leicht gesunken, und auch die Preise sind hier leicht auf 1.300.000 Euro zurückgegangen. Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen ist dafür gestiegen - lag er seit Mitte letzten Jahres bei 5.800 Euro/m², wird er im zweiten Quartal 2023 bereits bei 6.600 Euro/m² angesetzt. Für die kommenden Monate werden steigende Verkaufspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in sehr guten Lagen von 2.000.000 bis 17.000.000 Euro und stabile Preise von 800.000 bis 2.400.000 Euro in mittleren Lagen erwartet.
Tirol: Hohe Nachfrage im Premiumsegment und bei Neubauten
Ein größeres Angebot hat zu einer Abkühlung des Tiroler Immobilienmarktes geführt und den Käufer*innen mehr Verhandlungsspielraum verschafft. Trotz steigender Zinsen sind die Quadratmeterpreise insgesamt weiter gestiegen. Im Jahr 2022 lag der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigentumswohnungen erstmals über 6.000 Euro /m², während er im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser bei 933.000 Euro lag. »Objekte in Premium-Lagen bleiben beliebt. Wegen des erweiterten Angebots ist derzeit ein günstiger Zeitpunkt für KaufkundInnen, da Objekte am Markt sind, die in den letzten Jahren nicht verfügbar waren«, meint Florian Hofer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Tirol und Zell am See. Preislicher Spitzenreiter in Tirol bleibt weiterhin Kitzbühel mit Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen von 7.000 bis 28.000 Euro und Preisen für Einfamilien- und Zweifamilienhäusern von 1.500.000 bis 28.000.000 Euro.
