München und Wien im Neubau-Vergleich: Wie haben sich die Immobilienpreise je nach Stadtbezirken entwickelt - und in welcher Stadt stellen Kund*innen die höheren Ansprüche?

In der Analyse hat die Immobilienplattform Real Estate Pilot die aktuellen Kaufpreise und Sonderwünsche für Wohnungsneubauten in München und Wien genauer unter die Lupe genommen. Unter Sonderwünschen werden alle Abweichungen von der angebotenen Standardausstattung des Bauträgers verstanden. Verwendet wurden für die Preisanalyse Daten von GeoMap und Propster, einer österreichischen Online-Plattform für Immobilienkonfiguration.

Allein preislich steht München an einsamer Spitze: Der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauten beträgt dort laut GeoMap-Daten rund 11.200 Euro pro Quadratmeter. In Wien müssen Käufer*innen hingegen vergleichsweise nur knapp 5.960 Euro pro Quadratmeter blechen. Der teuerste Bezirk Münchens ist Schwabing-Freimann mit einem Median-Kaufpreis von ganzen 20.060 Euro (pro m²). Klientel scheint es dennoch zu geben: Seit 2020 wurden dort laut GeoMap 95 neue Kaufangebote inseriert. Nur knapp hinter dem Sieger-Bezirk folgen die Stadtteile Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt mit 19.860 Euro und Altstadt-Lehel mit 19.280 Euro pro m² Wohnraum. Noch immer nicht billig, aber an letzter Stelle steht der Stadtbezirk Obergiesing-Fasangarten mit dem niedrigsten Median-Kaufpreis von 9.390 Euro pro m².

Der teuerste Bezirk Wiens liegt in der historischen Stadtmitte: Für eine Wohnung im ersten Bezirk Innere Stadt zahlen Käufer*innen knapp 13.990 Euro für den Quadratmeter. Dafür gibt es in Wien aber deutlich mehr Auswahl -  seit 2020 wurden dort 396 Neubauwohnungen zum Kauf angeboten. Auf den Plätzen zwei und drei folgen mit deutlichem Preisabstand die Josefstadt und Wieden mit jeweils 12.450 Euro und 11.060 Euro pro m². Am wenigsten müssen Käufer*innen im äußeren Gemeindebezirk Meidling bezahlen: Hier liegt der durchschnittliche Kaufpreis in Inseraten bei rund 5.120 Euro.

Die Müncher*innen müssen zwar mit höheren Preisen rechnen, können dafür aber auch mehr spezielle Anforderungen an ihre künftige Immobilie stellen: So wurden allein im vergangenen Jahr insgesamt fast 3.270 Sonderwünsche erfüllt, das entspricht rund 3,2 Sonderwünschen pro Wohnung. Die häufigsten Änderungswünsche (rund 40 Prozent) betreffen den Bereich Sanitär. Das lassen sich die Bauträger*innen auch kosten: Nämlich im Schnitt knapp 4.610 Euro mehr.

Der Wunsch nach anderem Interieur im Badezimmer bedeute allerdings nicht, dass die Wohnung nicht ausreichend ausgestattet sei, meint Milan Zahradnik, Gründer und CEO von Propster. „Sonderwünsche sind kein Indiz für schlechtere Qualität bei der Basisausstattung, sondern der Beweis für den Wunsch der Käufer, die Ausstattung zu individualisieren“, erklärt er. Als Vermittlungsplattform zwischen Käufer*in und Immobilien-Unternehmen nehme Propster dabei eine unterstützende Rolle ein. „Das hilft nicht nur den Vertrieb zu stärken, sondern auch zusätzliche Einnahmequellen zu generieren“, so Zahradnik.

Wiener*innen wurden 2022 seltener Sonderwünsche (zirka 1.790) erfüllt, sie zahlten aber im Schnitt mehr: Auf eine Wohnung kommt im Schnitt ein Plus von 5.030 Euro. Erfüllt wurden 2,7 Sonderwünsche pro Wohnung. Auch hier muss scheinbar vor allem der Sanitärbereich neue Träume erfüllen: Darauf beziehen sich fast 50 Prozent aller Sonderwünsche. Allerdings: Im Hinblick auf die Anzahl der konkret angefragten Produkte haben die Wiener*innen mit 21.080 gegenüber den Münchner*innen mit 20.330 Produkten klar die Nase vorn. Nur - realisiert werden kann ein solches Träumchen leider nicht immer. 

(Bilder: iStock, Real Estate Pilot AG, Propster)

Zur Methodik

Dargestellt ist der Median des Kaufpreises pro m² für Wohnraum, ab 2-Zimmer, ohne möblierte Objekte, die ab dem 01.01.2020 online waren. Unter Neubau sind Objekte mit einem Baujahr ab 2018 gemeint, deren Fertigstellungsdatum auch in der Zukunft liegen kann.

Über Propster

Propster ist eine cloud-basierte Kundenplattform mit einer Vielzahl an Features, die dazu dienen, die Abwicklung von Immobilienprojekten zu optimieren. Dabei begleitet Propster das Immobilienunternehmen und seine Kund*innen über ihre digitale Plattform durch den gesamten Projektzyklus hinweg.