In der letzten Ausgabe des Bau & Immobilien Report haben wir uns gemeinsam mit Pochmarski Kober Rechtsanwälte die Grundlagen des Gewährleistungsrechts in der Bauwirtschaft näher angesehen und festgestellt, dass es sowohl bei Auftraggebern als auch bei Auftragnehmern große Wissenslücken gibt. In dieser Ausgabe gehen wir weiter in die Tiefe und widmen uns den Themen Gewährleistungsbehelfe und Schadenersatz.

Den gesamten Artikel inklusive der Überblickstabellen und Checklisten finden Sie hier.

Im Vergleich zu anderen Branchen spielt das Gewährleistungsrecht in der Bauwirtschaft eine ungleich größere Rolle.
Das bedeutet laut Konstantin Pochmarski von KPK Rechtsanwälte aber nicht, dass in der Baubranche schlecht gearbeitet wird.

Durch höhere Toleranzen, die laufende Produktion von Prototypen und steigende Komplexität sei die Baubranche per se mangelanfällig. Zudem kommt es naturgemäß zu Abweichungen zwischen dem objektiv Geschuldeten und dem subjektiv Erwarteten.

»Nicht alles, was subjektiv erwartet wird, ist objektiv geschuldet. Aber in diesem Spannungsfeld kommt es zu Streitigkeiten zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer«, erklärt Christina Kober von KPK Rechtsanwälte.

Pochmarksi und Kober empfehlen ihren Klienten, zuerst gemeinsam nach Lösungen zu suchen und nicht gleich die Messer zu wetzen. Für Auftragnehmer ist es zudem oft günstiger, einen – auch vermeintlichen – Mangel zu beheben, als alles auszustreiten.

Und Auftraggeber haben zwar mit dem »Zurückbehaltungsrecht des Werklohns« ein mächtiges Instrument in der Hand, müssen aber aufpassen, dies nicht »schikanös« zu verwenden. Zudem hat der Auftragnehmer bei ungerechtfertigt zurückbehaltenem Werklohn gegenüber Unternehmern Anspruch auf – aktuell – 8,58 % Verzugszinsen pro Jahr.

Gewährleistungsbehelfe & Schadenersatz 

Kommt es zu einer tatsächlichen Abweichung der erbrachten Leistung vom vertraglich Geschuldeten, greift im österreichischen Gewährleistungsrecht das Modell der abgestuften Gewährleistungsbehelfe.

Die primären Gewährleistungsbehelfe sollen dem Übergeber die Möglichkeit bieten, durch Verbesserung oder Austausch Vertragskonformität herzustellen. Ist das nicht möglich, kann mittels der sekundären Gewährleistungsbehelfe Preisminderung oder Vertragsauflösung begehrt werden.

Hat der Übergeber den Mangel verschuldet, kann der Übernehmer in bestimmten Fällen auch Schadenersatz fordern.
Auch hier hat der Übernehmer zunächst nur einen Anspruch auf Verbesserung oder Austausch.

Im Unterschied zur Gewährleistung kann der Übernehmer nicht nur den Mangelschaden sondern auch den Mangelfolgeschaden geltend machen.

Das ist vor allem dann relevant, wenn es in Folge des eigentlichen Mangels (zB einem undichten Installationsrohr) zu einem Folgeschaden wie etwa Wassereintritten durch undichte Stellen kommt, was zur Beschädigung von Mauerwerk und/oder in weiterer Folge zu Mietzinsminderungsansprüchen führen kann. 

Den gesamten Artikel inklusive der Überblickstabellen und Checklisten finden Sie hier.

Zu Teil 1 der Serie: Gewährleistungsrecht: Hartnäckige Mythen und gefährliches Halbwissen.

Unsere Experten:Konstantin Pochmarksi und Christina Kober der KPK Rechtsanwälte GmbH.  

Pochmarski Kober Rechtsanwälte ist eine Grazer Rechtsanwaltskanzlei mit Schwerpunkt im Zivil- und Baurecht. Zwei Rechtsanwälte und eine Rechtsanwaltsanwärterin vertreten Auftraggeber und Auftragnehmer sowie sonstige am Bau Beteiligte.

Das Hauptaugenmerk liegt auf der rechtlichen Begleitung von Bauvorhaben während des gesamten Projektablaufes, sei es bei der Ausschreibung und Vergabe, Vertragsgestaltung, bei der Geltendmachung und Abwehr von Mehrkostenforderungen, Schadenersatzansprüchen und Gewährleistungsansprüchen oder im Streitfall außergerichtlich oder vor Gericht.

Weitere Infos: www.kpk-law.at