Obwohl das Gewährleistungsrecht in der Bauwirtschaft eine viel größere Rolle spielt als in anderen Branchen, ist das Wissen darüber sowohl auf Auftraggeber- als auch Auftragnehmerseite gering. Hartnäckige Mythen und gefährliches Halbwissen haben ein für beide Seiten hohes Gefährdungspotenzial. Der Bau & Immobilien Report präsentiert einen ausführlichen Überblick, wann das Gewährleistungsrecht zur Anwendung kommt – und wann nicht.

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Im Vergleich zu anderen Branchen spielen die Gewährleistung bzw. das Gewährleistungsrecht in der Bauwirtschaft eine ungleich größere Rolle. Dafür gibt es laut Konstantin Pochmarski von Pochmarski Kober Rechtsanwälte mehrere Gründe. »Im Bau gibt es, anders als etwa im Maschinenbau, deutlich mehr Toleranzen. Dadurch kommt es zwangsläufig zu mehr Mängeln«, so Pochmarski. Dazu kommt die Thematik der Prototypen. »Wenn der hunderttausendste BMW vom Fließband läuft, kann man davon ausgehen, dass alles passt. Das ist bei Bauwerken, die in den meisten Fällen Protypen sind, anders.« Mit diesen Voraussetzungen sei die Baubranche per se mängelanfällig, was Pochmarski aber nicht wertend verstanden wissen will. »Das bedeutet nicht, dass schlecht gearbeitet wird. Aber die Rahmenbedingungen erleichtern Mängel«, so der Rechtsanwalt. Auch die Erwartungen der Nutzer sind gestiegen. War es vor 50 Jahren noch im Rahmen des Möglichen, wenn ein Fenster leicht undicht ist, so ist das heute ein absolutes No-Go. Mit der modernen Haus- und Gebäudetechnik ist auch die Komplexität enorm gestiegen. »Was früher klassisches Handwerk war, ist heute Hochtechnologie«, so Pochmarski. Damit komme es naturgemäß zu Abweichungen zwischen dem objektiv Geschuldeten und dem subjektiv Erwarteten. »Nicht alles was subjektiv erwartet wird, ist auch objektiv geschuldet. Aber in diesem Spannungsfeld kommt es zu Streitigkeiten zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer«, erklärt Christina Kober die Gemengelage.

Risiko für beiden Seiten
Dass sich Bauherren oft auf das Gewährleistungsrecht berufen und versuchen, ihre Interessen – ob berechtigt oder unberechtigt – durchzubringen, liegt daran, dass ihnen mit dem »Zurückbehaltungsrecht des Werklohns« ein mächtiges Instrument in die Hand gegeben wurde. »Von dieser Möglichkeit wird auch gerne Gebrauch gemacht«, weiß Pochmarski. Schließlich kann der Bauherr damit seine Interessen viel besser vertreten als in anderen Bereichen. »Ein Bauherr kann sich wünschen, dass ein Bauunternehmen streng auf die Einhaltung des Arbeitsrechts achtet, de facto sind ihm aber die Hände gebunden. Das ist beim Mangel anders«, ergänzt Kober.
Das Zurückbehaltungsrecht mag eine mächtige Waffe sein, sie birgt aber auch Gefahren – und zwar für beide Seiten. Natürlich für den Auftragnehmer, für den ein nicht bezahlter Werklohn bei einem größeren Projekt unternehmensgefährdend sein kann. »Ein Prozess dauert oft Jahre, das muss ein Bauunternehmen erst einmal durchstehen«, sagt Pochmarski. Aber auch für die Auftraggeber kann die Waffe zum Bumerang werden. Denn bei ungerechtfertigt zurückbehaltenem Werklohn hat der Auftragnehmer bei Geschäften zwischen Unternehmern Anspruch auf - nach aktuellem Stand - 8,58 % Verzugszinsen pro Jahr. »Das kann bei einem mehrjährigen Prozess teuer werden«, weiß Pochmarski.

Kulante Bauunternehmen
Pochmarski und Kober empfehlen ihren Klienten – egal ob Auftraggeber oder Auftragnehmer –, nicht alles auszustreiten. »Auftraggeber müssen aufpassen, das Zurückbehaltunsgrecht nicht schikanös einzusetzen, das ist rechtswidrig«, sagt Kober. Für Auftragnehmer wiederum ist es oft günstiger, einen – auch vermeintlichen – Mangel zu beheben, als alles auszudiskutieren. »Es ist nicht immer einfach nachzuweisen, ob etwas eine bestellte, erwartete Eigenschaft ist oder nicht«, erklärt Kober. Zum Problem der Beweisführung kommt immer das Ungemach eines verärgerten Bauherrn und das Risiko, dass doch im Sinne des Auftraggebers entschieden wird. Deshalb sind auch viele Bauunternehmen bei der Mängelbehebung kulant. Vor allem wirtschaftlich geringfügige Mängel empfiehlt Pochmarski sofort zu beheben, um Streitigkeiten zu reduzieren. »Ist der Gang vor Gericht unausweichlich, sollte der Prozess nicht auch noch mit Kleinigkeiten belastet werden.«

Gefährliche Wissenslücken
Obwohl das Gewährleistungsrecht sowohl für Auftraggeber als auch Auftragnehmer eine wesentliche Rolle spielt, ist es um das Wissen darüber eher schlecht bestellt. So geistert selbst bei professionellen Auftraggebern immer wieder der Begriff des »versteckten Mangels« herum. »Dem werden fast mythische Auswirkungen zugeschrieben«, zeigt sich Pochmarski verwundert und vergleicht den »versteckten Mangel« mit dem Ungeheuer von Loch Ness. »Von dem behaupten auch viele, es gesehen zu haben.« Ähnliches gilt für den außergerichtlich gerügten Mangel. »Nur eine rechtzeitig eingebrachte Klage oder die Anerkenntnis des Mangels durch den Auftragnehmer unterbricht die Verjährung«, erklärt Kober.
Diese Mythenbildung und gefährliches Halbwissen gibt es auf beiden Seiten, was Pochmarski und Kober immer wieder überrascht. Schließlich ist dem Gewährleistungsrecht in der Ö-NORM B2110 ein eigenes, gut aufbereitetes Kapitel gewidmet. »Sich damit nicht auseinanderzusetzen, ist schon selbstgefährdend«, sagt Pochmarski. Deshalb hat der Bau & Immobilien Report gemeinsam mit Pochmarski Kober Rechtsanwälte die vorliegende Übersicht erarbeitet, um zu zeigen, was Teil des Gewährleistungsrechts ist – und was nicht.

Weniger Prozesse
Aufgrund der hohen Gerichtsgebühren und der – durch die notwendige Hinzuziehung von Sachverständigen – langen Dauer der Prozesse, nimmt die Bereitschaft, vor Gericht zu ziehen, kontinuierlich ab. Für Konstantin Pochmarski eine gute und sinnvolle Entwicklung: »Nicht jeder Streit muss vor Gericht enden. Man kann auch gemeinsam nach Lösungen suchen, etwa mit Hilfe eines Schiedsgutachters.« Dieser müsse sinnvollerweise aber schon bei Projektbeginn genannt werden. »Denn ist man erst einmal im Streit, wird man sich kaum auf einen Schiedsgutachter einigen können«, so Pochmarski. Für die beiden Rechtsanwälte steht außer Zweifel, dass es auch in Zukunft auf Baustellen zu Vertragsveränderungen und unterschiedlichen Sichtweisen kommen wird. »Alles andere ist eine Illusion!« Das Ziel müsse deshalb sein, Verträge so zu gestalten, dass diese nicht zwangsläufig im Streit enden.

Lesen Sie in der nächsten Ausgabe: alles zu den Themen »Gewährleistungsbehelfe« und »Schadenersatz«.

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