In der letzten Ausgabe des Bau & Immobilien Report haben wir gemeinsam mir der Lebenszykluskanzlei Heid und Partner einen großen Überblick über alle in Österreich relevanten alternativen Vertragsmodelle gebracht. Aufgrund des enorm positiven Feedbacks auf diesen Artikel starten wir mit dieser Ausgabe eine neue Serie, in der wir alle alternativen Vertragsmodelle genauer vorstellen. Den Anfang machte der garantierte Maximalpreis (GMP).

Teil 1 der Serie: »Alternative Bauverträge«

Beim Vertragsmodell »Garantierter Maximalpreis« ist der Name Programm. Bei Projektstart wird zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer ein Maximalpreis als Kostenobergrenze vereinbart. Die Vergütung erfolgt nach open books anhand der tatsächlichen Kosten des ausführenden Unternehmens (cost) zuzüglich einem Generalunternehmerzuschlag (fee).

Wird der Maximalpreis unterschritten, teilen sich Auftraggeber und Auftragnehmer den Differenzbetrag in einem vorab festgelegten prozentualen Schlüssel. Wird der Maximalpreis überschritten, ist die gesamte Überschreitung vom Auftragnehmer zu tragen. Als Vertragsbasis dienen entweder das konstruktive Leistungsverzeichnis oder eine funktionale Leistungsbeschreibung.

»Der Vorteil des garantierten Maximalpreises ist eine hohe Kostensicherheit für den Auftraggeber«, erklärt Daniel Deutschmann von Heid und Partner. Zudem gewährleistet der GMP hohe Transparenz und Variabilität. »Der GMP stellt ein sehr flexibles System für Optimierungen dar.« Nachteil beim GMP ist neben dem alleinigen Risiko der Kostenüberschreitung des Auftragnehmers auch der Vergabeprozess an sich.

»Für das Finden eines geeigneten Auftragnehmers braucht es ein zweistufiges Verhandlungsverfahren mit vorheriger Bekanntmachung. Das ist deutlich aufwendiger als bei einer klassischen gewerksweisen Vergabe«, erklärt Deutschmann. Der GMP eignet sich speziell für größere Bauvorhaben mit im Vorfeld berechenbaren Risiken.

Aus der Praxis

Von den Vorteilen des GMP-Modells überzeugt sind Strabag und Soravia. Sie haben in den letzten Jahren schon einige Projekte auf diese Weise abgewickelt, ganz aktuell auch den dreiteiligen Gebäudekomplex The Brick am Wienerberg (siehe auch Interview). »Anders als in normalen Vertragsmodellen sitzen wir dann gemeinsam mit dem Subunternehmen und dem Auftraggeber am Verhandlungstisch.

Das führt dazu, dass der Subunternehmer direkt mit dem Auftraggeber Verbesserungsvorschläge und insbesondere Kosteneinsparungspotentiale besprechen kann«, nennt Strabag-Projektleiter Robert Gipfl weitere Vorteile des GMP. Das reduzierte Preisrisiko sowie die partnerschaftliche Zusammenarbeit würden das leicht verminderte Gewinnpotential bei GMP-Modellen auf jeden Fall aufwiegen.