Auf den Spuren Berlins

Nach langen Anlaufschwierigkeiten hat Leipzig in den letzten Jahren eine rasante Entwicklung hingelegt und erlebt jetzt den Boom, der schon Anfang der 90er erwartet wurde. Schon in Zeiten mehr oder minder großer Tristesse hat sich die S Immo in der Metropole Sachsens eingekauft. Jetzt will man die Ernte einfahren.

Die Jahre nach der Wende waren für Leipzig nicht einfach. Ähnlich wie in Berlin war die Erwartungshaltung hoch, gerechnet wurde mit einem raschen wirtschaftlichen Aufschwung und einen Aufblühen der alten Handels- und Messestadt. Doch wie in Berlin blieb diese Entwicklung in Leipzig zunächst aus, sie verkehrte sich sogar ins Gegenteil. In den 1990er-Jahren verlor der Industriestandort fast 100.000 Arbeitsplätze, die Arbeitslosigkeit stieg auf bis zu 20 %, scharenweise verließen die Menschen die Stadt.

Noch 2012 lief einem Artikel der Welt zufolge ein Viertel der Haushalte Gefahr, unter die offizielle Armutsgrenze zu fallen. Doch dann wendete sich das Blatt und Leipzig legte ebenfalls ähnlich wie Berlin eine beeindruckende Aufholjagd hin. Die Ansiedlung von Werken wie Porsche und BMW, die Entwicklung zum Logistik-Standort, die Niederlassung von Unternehmen wie DHL, Amazon und eBay sowie die Nutzung leerstehender Industriegebäude und -hallen durch eine bunte Kreativszene haben Leipzig Auftrieb gegeben. Zwischenzeitlich titelten die Medien, allen voran die New York Times, Leipzig sei das neue Berlin. Investitionen der Stadt in Grünflächen sowie die Renaturierung der ehemaligen Braunkohleabbaugebiete im Umland verbessern die Lebensqualität deutlich. Inzwischen ist der Zuzug höher als der Wegzug, die Geburtenrate höher als die Sterberate und auch Investoren haben die Stadt an der Neiße verstärkt für sich entdeckt.

Breites Portfolio

Schon seit 2006, als die großen Namen und Konzerne noch einen weiten Bogen um die Stadt machten, ist die S Immo in Leipzig aktiv und besitzt heute 38 Objekte mit mehr als 70.000 m². Wie in Berlin will die S Immo auch in Leipzig die dreistufige Strategie verfolgen, »verborgene Schätze zu jagen«, »Potenziale zu heben« und »Gewinne zu realisieren«. Was in Berlin etwa mit zwei Bestandsobjekten in der Sonnenallee durchaus eindrucksvoll vorgemacht wurde, soll nun auch in Leipzig Schule machen. In der Sonnenallee wurden 2013 rund 12.000 m² in guter Lage, aber weitgehend leerstehend um 6,6 Millionen Euro gekauft. In den Folgejahren wurden rund 3,4 Millionen Euro investiert, der Innenraum neu gestaltet und eine neue Zielgruppe definiert. Heuer wurde das Objekt voll vermietet um 22 Millionen Euro verkauft, mehr als 15 Millionen über dem Kaufwert.

Bild: Ein generell steigendes Mietniveau in Verbindung mit umfassenden Sanierungsaktivitäten und Neupositionierungen einzelner Objekte soll den Wert des S Immo-Portfolios in Leipzig deutlich steigen lassen.

In Leipzig sollen etwa zwei Objekte in der Eisenbahnstraße dem Beispiel Sonnenallee folgen. In der Vergangenheit gerne als »gefährlichste Straße Deutschlands« bezeichnet, zieht die Eisenbahnstraße laut S Immo Germany Geschäftsführer Robert Neumüller heute vermehrt ein junges studentisches Publikum an, das die multikulturelle Atmosphäre und die günstigen Mieten schätzt. »Noch hat die Eisenbahnstraße ihr Potenzial nicht ganz ausgeschöpft, aber sie kommt, und wir sind dann bereits da«, hofft Neumüller vom Gentrifizierungsprozess zu profitieren. Der Ankauf eines »echten Schmuckstücks« ist der S Immo laut Neumüller im Jahr 2015 mit dem sogenannten »Münzblock« im Zentrum-Süd gelungen, das vor allem Büro- und Gewerbeflächen beherbergt. »Diese Top-Lage war vor zwei Jahren bereits begehrt, Tendenz steigend. Und wir gehen von einer weiteren Wertsteigerung der Immobilie aus.«

Holprig gestaltete sich hingegen die Vermietung von 5.200 m² Büro-, Geschäfts- und Wohnflächen in der Nikolaistraße. Trotz der attraktiven Bausubstanz aus gründerzeitlichen Wohn- und Geschäftsgebäuden fand der innerstädtische Aufschwung ein paar Straßen weiter statt. Deshalb entschied sich Neumüller, eine positive Marktentwicklung abzuwarten und das Gebäude unter Reduktion der Betriebskosten zu halten. Zeitgleich wurde das ursprüngliche Pelzgewerbehaus in drei Phasen aufgewertet. Zunächst wurden die leerstehenden Geschäftsflächen im Erdgeschoß, dann die Büroflächen in den Obergeschoßen saniert. Das Haus konnte so völlig neu positioniert werden. »Nach knapp zehn Jahren ist unsere Strategie aufgegangen«, sagt Neumüller, »die Nikolaistraße hat sich gewandelt und die Mieter in unserem Haus tragen zur Aufwertung der Umgebung bei. Wir stehen kurz vor der Vollvermietung.«