Nachverdichtung ist kein neues Thema. Mit der Forderung nach leistbarem Wohnen hat sie jedoch wieder an Aufmerksamkeit gewonnen, wobei sich nur gemeinsam mit Stadterweiterung der Bedarf an neuem, leistbaren Wohnraum decken lässt.

Von Karin Legat

Wer sich nur unzureichend mit diesem Bereich beschäftigt, sieht Nachverdichtung meist negativ und verbindet damit Grünflächen- und Qualitätsverlust sowie Verkehrsproblematik. Fachleute sehen darin dagegen die einzige Strategie, das steigende Bevölkerungswachstum der Städte in den Griff zu bekommen. 1950 lebten etwa 30 Prozent der globalen Bevölkerung in Städten. 2050 wird der Anteil der städtischen Bevölkerung bei 70 Prozent liegen. »Allein über Stadterweiterung ist der Wohnungsbedarf nicht zu decken, er ist so auch nicht finanzierbar. Zudem fehlen die nötigen Bauflächen«, betont Andreas Oberhuber, Geschäftsführer der FGW, der Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen.

Ja zu Nachverdichtung

ÖGNI und BAU.GENIAL heben den ökonomischen Aspekt von Nachverdichtung hervor, da die bereits bestehende Infrastruktur voll genutzt werden kann. Laut klima:aktiv wird durch die Mobilisierung von Wohnraumreserven zudem ein Teil der energetischen Maßnahmen finanziert. Für die Fachgruppe Wien der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer wird nicht nur neuer Wohnraum geschaffen, eine Verbesserung der Lebensqualität geht damit Hand in Hand. Andreas Oberhuber ortet auch in der Politik eine positive Einstellung zur Nachverdichtung. »Allein auf Nachverdichtung zu setzen, ist allerdings nicht zielführend. Es braucht einen ausgewogenen Mix, der von den lokalen Gegebenheiten abhängt.« Vielfach wird Nachverdichtung ausschließlich mit Dachgeschoßausbauten und Aufstockung verbunden, wodurch sie oft in ein schiefes Licht gerät. Nachverdichtung umfasst aber eine Vielzahl an baulichen Maßnahmen, die im Gebäudebestand vorgenommen werden können, etwa den Ersatzneubau. Der Gebäudebetreiber muss zwar für Ersatzwohnungen seiner MieterInnen sorgen, mit Ersatzneubau gehen aber neben der Schaffung zusätzlicher Wohnfläche auch energetische Vorteile einher. Eine andere Möglichkeit ist die Baulückenbebauung. »Nach dem Zweiten Weltkrieg gab es im Zuge des Wiederaufbaus z.T. Planungen, die vier Baueinheiten vorgesehen haben, aber nur drei wurden letztlich realisiert«, berichtet Oberhuber. Auch das Thema Grundrissänderung muss angesprochen werden. »In den 80er-Jahren wurden viele Wohnungen zusammengelegt. Heute besteht wieder der Trend zu kleineren Einheiten. Wohnungen können daher wieder geteilt werden, die nötige Infrastruktur ist von früher vorhanden«, so der FGW-Chef. Ein weiteres Beispiel sind Überbauten. Alte Fabriksanlagen, die nicht mehr in Nutzung stehen, eignen sich ebenso wie Kasernen und Bahnhöfe.

Vorteile

Die großen Vorteile einer effektiven Nachverdichtung liegen auf der Hand. Die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum steht on top. Infrastruktur wie Schulen, Kindergärten oder Einkaufsmöglichkeiten sind vorhanden, die Bauareale bereits an Strom-, Wasser-, Telefon- und Abwasserleitungen angeschlossen und mit Straßen erschlossen. Geht eine Nachverdichtung parallel einher mit einer Sanierung der Wohnanlage, gewinnt das Gebäude durch die thermische Sanierung. Ökologische Konzepte zur urbanen Gestaltung schaffen es sogar trotz höherer Gebäudedichte, mehr Grün in die Stadt zu bekommen, etwa durch Dach- oder Terrassenbegrünungen.

Nein zu Nachverdichtung

Größte Hürde für Nachverdichtung ist laut Andreas Oberhuber nicht die Statik, sondern Rahmenbedingungen und Bebauungsvorschriften, die es einzuhalten gilt. »Wenn die Bauhöhe für ein Gebäude bereits bei der Errichtung voll ausgenutzt und der Bebauungsplan seitdem nicht geändert wurde, muss die Raumordnung überdacht werden.« Eine weitere große Hürde bildet der Widerstand der Bevölkerung vor Ort. Wohnungssuchende entscheiden sich bewusst für ein Leben in verdichtetem Stadtgebiet. Ansässige dagegen fürchten Grünflächenund Qualitätsverlust sowie Verkehrsproblematik. »Ich weiß von gemeinnützigen Bauträgern, dass Nachverdichtungsmaßnahmen oft scheitern, weil die MieterInnen sich dagegen stellen.« Die empfehlenswerte Lösung, wie sie z.B. in Lehen/ Salzburg gelebt wird: »Die Akteure haben sich rechtzeitig zusammengesetzt und das Projekt gut durchkonzeptioniert.«