Während Vorsorgewohnungen einerseits als lukrative Investments und wichtiger Beitrag zur Wohnraumschaffung gesehen wurden, werden gelegentlich auch kritische Stimmen laut, dass diese mitschuld am Anstieg der Mietpreisniveaus seien, gleichzeitig aber auch geringere Renditen abwerfen würden als angekündigt. Der Bau & Immobilien Report hat Elisabeth Binder, Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorgewohnungserrichtungs GmbH, und Josef Schmidinger, Generaldirektor sBausparkasse, zum verbalen Schlagabtausch gebeten.

Pro: Es gibt nur Vorteile

Elisabeth Binder, Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorgewohnungserrichtungs GmbH (RVW): Die Quintessenz zuerst in EINEM plakativen Satz: Vorsorgewohnungen SIND ein guter Tipp, weil es keine Nachteile gibt! Vorsorgewohnungen bedeuten Veranlagungen in Realwert, d. h. Sicherheit und geringes Risiko. Man kauft eine Wohnung, vermietet diese und legt dadurch den Grundstein für ein gesichertes Zusatzeinkommen. Als wichtiges »Goodie« kann man mit dem Kauf einer Vorsorgewohnung mehrere lukrative Steuereffekte nutzen. Dazu kommen die Wertsteigerung aufgrund steigender Wohnungspreise und der Inflationsschutz, weil die Mieterträge an den Verbraucher-Preis-Index angepasst sind. Das sind gewichtige Argumente für diese Idee, die auch für die nächsten Jahre bzw. Jahrzehnte gesichert sind. Bei der Raiffeisen Vorsorgewohnungserrichtungs GmbH kommt der sehr geringe organisatorische Aufwand als großer Vorteil dazu. Denn als einziger Anbieter auf dem Markt können wir ein »Rundum-Sorglos-Paket« offerieren, d. h. wir kümmern uns um die gesamte Bewirtschaftung der Gebäude und auch z. B. um die Gewährleistungsverfolgung. Außerdem errechnen die RVW-Beraterinnen bereits vor dem Kauf – kostenlos – mit einer maßgeschneiderten Planrechnung die voraussichtliche Rendite. Sinnvoll sind Vorsorgewohnungen für Menschen, die nach einer langfristigen Anlageform suchen und im Optimalfall ab 60.000 Euro frei verfügbares Vermögen investieren wollen. Übrigens: Verwandte dürfen die Vorsorgewohnung zu marktüblichen Konditionen schon vor Erreichen des steuerlichen Totalgewinnes mieten.

Contra: Vorsicht geboten

Josef Schmidinger, Generaldirektor sBausparkasse: Der Erwerb von Vorsorgewohnungen zur Sicherung des ersparten Geldes ist in den letzten Jahren für viele attraktiv geworden. Dafür erforderlich ist allerdings ein beträchtliches Mindestkapital. Eine durchschnittliche Wohnung in Wien, Graz, Innsbruck oder Salzburg kostet inzwischen 350.000 bis 450.000 Euro. Beim Erwerb fallen außerdem Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Anwaltsoder Notarkosten, evtl. Maklergebühren an. Ebenso sind bei Aufnahme von Finanzierungen die Abschlusskosten hierfür, wie insbesondere für Pfandbestellung, Treuhandabwicklung bei Anwälten/ Notaren miteinzubeziehen. Jedenfalls entscheidend für die Ertragsfähigkeit des Anlageobjektes ist natürlich, wie sich der Kaufpreis zum Marktwert, die Vermietbarkeit des Objektes und die realistische Einschätzung des erzielbaren Mietzinses als laufende Rendite darstellen lassen. Die Verwertung einer Vorsorgewohnung kann ebenfalls einige Zeit dauern, sodass man das »Betongold« nicht sofort flüssig machen kann, wenn Geld benötigt wird. Aber als Basis für einen raschen Kredit reicht es sicher. Die Verwaltung der Wohnung sollte gut überlegt werden, gibt es doch laufende Mieten einzuziehen, die erforderlichen Reparaturen zu besorgen und die notwendige steuerliche Abrechnung durchzuführen. Am Ende des Aufwands könnte noch eine inflationsgeschützte Miete stehen, allerdings vor allem unter Bedachtnahme darauf, von welchem Preisniveau gestartet wurde. Der Staat möchte allerdings auch ständig mitnaschen, zumindest 25 % vom Veräußerungsgewinn oder die anteilige USt retour, wenn Sie vor dem 20. Jahr veräußern. Darum gut überlegen und mit Fachleuten beraten, bevor das Grundbuch gegen das Sparbuch getauscht wird!