Gerade in Zeiten drohender Inflation gelten Immobilien als empfehlenswerte Investition, da sie für Wertbeständigkeit und Sicherheit stehen. Wie Immobilienprofis den heimischen Gewerbe- und Wohnimmobilienmarkt bewerten.

Freudensprünge bei Bankkonditionen und Wertpapieren gehören der Vergangenheit an. Wer heute privates und gewerbliches Vermögen sicher und ertragreich veranlagen, die Unsicherheit über die weitere Währungsentwicklung des Euro und seine Bedenken vor steigender Inflation verdrängen möchte, setzt auf Immobilien – nach dem Motto: Grundbuch statt Sparbuch. »Immobilien bilden für Herrn und Frau Österreicher zunehmend den Vorratsraum für Vermögen«, erklärt Prof. Thomas Malloth, Obmann des Fachverbandes der Immobilientreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich. 2012 umfassten die Immobilientransaktionen 1,65 Mrd EUR. Die Bandbreite reicht dabei von 200.000 Euro für Wohnungen bis zu 7 Mio Euro für kleine Einzelobjekte. »Im Wohnungssektor agieren eher Privatinves­toren, im Mittelsegment, d.h. zwischen 1,5 und 5 Mio EUR, sehen wir Privatstiftungen und Investoren und ab 7 Mio sind institutionelle Investoren wie offene Immobilienfonds und deutsche Fonds am Markt«, so Bruno Ettenauer, CEO von CA Immobilien. Wohnraum wird in erster Linie von heimischen Investoren finanziert, im Officebereich kommen 55 Prozent der Anleger aus dem deutschsprachigen Ausland. Diesen Mix wertet Ettenauer als sehr gesunde Mischung. »Investoren schätzen den stabilen österreichischen Immobilienmarkt.«

>> Schwache Gewerbeimmobilien <<
»Gewerbeimmobilien waren schon Anfang 2012 schwach und sind im Laufe des Jahres schwächer geworden«, informiert Malloth. Aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der geringen Rendite weichen viele Investoren ins Ausland aus. Die Nachfrage befindet sich auf einem Rekordtief. Bemerkenswert für EHL Immobilien ist die Verschiebung zwischen den Marktsegmenten. Der Bereich Büro hat seine klar dominierende Stellung verloren. »In Wien entfallen 40 Prozent auf den Officebereich, 40 Prozent auf Retail/Handel und der Rest auf Wohnraum. In den Bundesländern betreffen die Investments v.a. Einkaufs-, Fachmarktzentren und Supermärk­te«, zeigt Geschäftsführer Michael Ehlmaier auf. »Das Käuferinteresse konzentriert sich auf das Topsegment, in dem das Angebot die potenzielle Nachfrage bei weitem nicht deckt. Grundsätzlich bestünde zwar wieder Bereitschaft zu Engagements in den nachgelagerten Qualitätssegmenten, doch verhindern hier deutlich unterschiedliche Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer sowie schwierige Finanzierungsbedingungen signifikantes Wachstum.« Die Preise werden 2013 auf dem erreichten, hohen Niveau weitgehend stabil bleiben. Spitzenrenditen erzielen Büroobjekte, die langfristig an starke Unternehmen vermietet sind.

>> Dynamik am Wohnungsmarkt <<
»Wien wird bis 2030 einen steten Zuzug erfahren, ähnlich die Landeshauptstädte«, zeigt Ernst Kovacs, Bereichsleiter Projektentwicklung bei Raiffeisen Evolution, auf. »Das macht den Wohnbau für Investoren interessant, auch wenn die Rendite niedrig ist.« Die Preisdynamik der letzten Jahre erstaunt selbst Immobilienexperten. Aktuell werden Eigentumswohnungen zu m²-Preisen gekauft, die vor wenigen Jahren nicht als marktkonform gegolten haben. Ein Sinken der Preise ist derzeit nicht absehbar. Hauptgründe dafür sind laut Ettenauer die anhaltend starke Sicherheitsorientierung angesichts der tiefen Währungs- und Schuldenkrise sowie der Mangel an attraktiven Alternativveranlagungen, insbesondere im Bereich festverzinslicher Wertpapiere. Heimische Immobilienfonds haben eine hohe Investitionsbereitschaft im Bereich Wohnen, aber auch internationale Investoren sind aktiv. 2013 erwartet EHL eine Fortsetzung des Trends hin zu Eigentum als Investition. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen 2012 auf neue Rekordwerte. Im Durchschnitt ergab das plus 2 bis 10 Prozent. Die Mieten zogen nicht so stark an wie die Kaufpreise. Wohnungen, die nicht dem Mietrechtgesetz unterliegen, verzeichneten einen Anstieg von vier Prozent. »Da die Baubewilligungen nach wie vor nicht dem Wohnbedarf entsprechen, erwarten wir weiter steigende Mieten und Wohnungspreise. Wir gehen aber von einer Abflachung aus«, informiert Ehlmaier. Thomas Malloth sieht je Preislage unterschiedliche Entwicklungen. Im Hochpreissegment erwartet er seit vielen Jahren erstmals einen leichten Rückgang, da die Mieterschicht fehlt, die »pro m² 14 Euro plus Betriebskosten plus Umsatzsteuer investiert«. Der mittlere Bereich, dh 6 bis 8 Euro pro m², bleibt für ihn stabil. Im unteren Preissegment sollte eine Stagnation aufgrund fehlenden sozial geförderten Wohnraums eintreten.

>> Eigen- vor Fremdkapital <<
Idealerweise veranlagt man in eine fertiggestellte Immobilie, weil damit Baurisken entfallen. Wer jedoch unmittelbar zu Beginn einsteigt, v.a. im Wohnbau, dem bietet sich eine größere Objektauswahl. Das Bauträgervertragsgesetz sichert Investoren heute vernünftig ab. Abseits der Baurisken ergibt sich für Thomas Malloth ein anderes Problem. »Banken vergeben Kredite nicht mehr ohne weiteres. Investoren müssen auf Eigenmittel zurückgreifen.« Laut EHL Immobilien liegt der Eigenkapitalanteil bei noch nie da gewesenen 70 Prozent. Für privat zur Verfügung gestelltes Geld erwarten Investoren eine entsprechende Rendite. Derzeit liegt sie laut EHL im Bürobereich bei 5,25 Prozent, im Einzelhandel bei 5,75 Prozent und bei Zinshäusern nur bei 2 bis 3,5 Prozent. Fehlender Neubau dünnt den Markt aus, Veranlagungsinteressierte ziehen in der Folge ihr Geld ab und investieren in andere Wertanlagen wie Direktinvestitionen oder Fonds. Spürbar ist diese Entwicklung in erster Linie im Gewerbebereich. Zinshäuser machen die geringe Rendite aufgrund der hohen Wohnungsnachfrage durch fehlenden Leerstand der Objekte wett. »Geht ein Wohnraum in Vermietung, ist er innerhalb einer Woche vergeben«, berichtet Ernst Kovacs. Das Sinken der Renditen im Wohnbaubereich ist für WKO-Fachmann Malloth nicht verwunderlich, denn »der österreichische Markt ist schon zu hochpreisig«. Kovacs nennt dazu ein Beispiel. »Wenn im 7. Wiener Gemeindebezirk 5.000 Euro pro m² verrechnet werden, sind nicht mehr als 2,5 Prozent Rendite drin.«

>> Professionelles Geschick <<
Eine Immobilie ist per se nicht sicher oder unsicher. Egal ob Eigentumswohnung oder Zinshaus – es bedarf professionellen Geschickes. »Ich muss mir Gedanken machen, wie ich die Transaktion steuerlich abwickle, wie ich Mieter finde und das Projekt finanziere, auch wenn ein Mieter ausfällt«, betont Immobilienprofi Ettenauer. Raiffeisen Evolution nennt das erforderliche Investitionsvolumen bei Zinshäusern ab 1 Million Euro aufwärts, bei Eigentumswohnungen ab 250.000 Euro. Ettenauer weiter: »Ein Zinshaus ist eine durchaus sichere Immobilie, aber kein unkomplexes Thema, wenn man sich die Bestimmungen des Mietrechtgesetzes ansieht und die bautechnischen Anforderungen.« Angesichts der aktuellen Trends und Prognosen rechnet der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft, ÖVI, auch 2013 mit einem bewegten Jahr. Thomas Malloth wiederum prognostiziert einen zunehmenden Druck am Immobilienmarkt, v.a. 2014. »Obwohl Immobilien ein sicherer Markt sind, ist bei vielen Objekten die geforderte Nachhaltigkeit nicht gegeben. Viele Bauträger haben nicht die finanziellen Mittel, die Immobilie für 2015 fit zu machen. Es wird daher mehr Transaktionen und Verkäufe geben. Und diese erfolgen dann, solange ein guter Preis erzielbar ist. Und wir haben einen hohen Level bei der Preisbildung.«

Miete Top 10 Einkaufsstrassen Jänner 2013

Wien befindet sich erstmals unter den Top-10-Einzelhandelsstandorten. Der Fokus auf Top-Lagen führt zur Verschlechterung der Situation in B- und vor allem C-Lagen.

                     Nettomiete Euro | m2 | M
1   Kohlmarkt                            180 - 390
2   Graben                                180 - 290
3   Kärntner Straße                   140 - 210
4   Innere Mariahilfer Straße        60 - 150
5   Rotenturmstraße                    30 - 120
6   Favoritenstraße                        25 - 62
7   Neubaugasse                           20 - 60
8   Landstraßer Hauptstraße          15 - 40
9   Meidlinger Hauptstraße            10 - 30
10 Thaliastraße                            10 - 30