Ob Immobilien-Teilverkauf, Leibrente, Fruchtgenuss oder Umkehrhypothek. Es gibt mehrere Varianten der Immobilienverrentung. Der Bau & Immobilien Report zeigt die Unterschiede sowie die Vor- und Nachteile der verschiedenen Modelle.

1. Der Immobilien-Teilverkauf

Der Immobilien-Teilverkauf stellt eine alternative Lösung zur klassischen Immobilienverrentung dar, bei der Immobilieneigentümer bis zu 50 Prozent ihres Eigentums verkaufen können, ohne ihr Zuhause aufgeben zu müssen. Zunächst wird der Marktwert der Immobilie von einem Gutachter ermittelt, und der Verkauf erfolgt unter notarieller Beglaubigung. Die Auszahlung des vereinbarten Betrags erfolgt umgehend. Im Gegensatz zum vollständigen Verkauf bleibt der Verkäufer weiterhin in der Immobilie wohnen und sichert sich ein lebenslanges Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Der Verkäufer behält zudem das Recht, die Immobilie zu nutzen, umzugestalten oder zu vermieten, und profitiert von einer möglichen Wertsteigerung. Dafür zahlt der Verkäufer lediglich eine monatliche Nutzungsgebühr.

Ein Beispiel für diese Form des Teilverkaufs bietet Engel & Völkers LiquidHome. »Hierbei handelt es sich nicht um einen Kredit, der oft nur unter bestimmten finanziellen Voraussetzungen vergeben wird. Stattdessen erhält der Immobilieneigentümer durch den Teilverkauf zusätzliche finanzielle Mittel, ohne sich zu verschulden«, erklärt Gerald Beirer, Geschäftsführer bei Engel & Völkers LiquidHome Österreich. Anders als bei der Leibrente oder dem Fruchtgenuss bleibt der Eigentümer weiterhin wirtschaftlicher Berechtigter und profitiert von einer potenziellen Wertsteigerung seines Hauses. Zusätzlich beteiligt sich Engel & Völkers LiquidHome anteilig an den Kosten für notwendige Sanierungen, wodurch der Immobilieneigentümer entlastet wird und der Werterhalt der Immobilie gefördert werden kann. Auch beim Teilverkauf mit Engel & Völkers LiquidHome entrichtet der Eigentümer eine monatliche Fruchtgenussgebühr und kann dadurch lebenslang in seiner Immobilie wohnen bleiben. Darüber hinaus besteht für den Eigentümer oder seine Erben die Möglichkeit, den verkauften Anteil jederzeit zurückzuerwerben.

Charakteristik:
Ein Teil der Immobilie wird verkauft, während der Eigentümer einen Anteil behält und weiterhin über die Nutzung der Immobilie bestimmen kann.

Vorteile:
- Faire und auf dem Verkehrswert basierende Berechnung der Auszahlung
- Lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht
- Neues Kapital für größere Anschaffungen ohne Kreditaufnahme
- Mehr Rechte, wie die Vermietung oder Umgestaltung des Eigenheimes
- Rückkauf durch Verkäufer oder Erben jederzeit möglich (Vorkaufsrecht)
- Weiterer Teilverkauf bis zu maximal 50 Prozent auch später möglich

Nachteile:
- Monatliche Entrichtung einer Fruchtgenuss Gebühr

Was es zu beachten gilt:
- Es können maximal 50 Prozent der Immobilie verkauft werden. Je nach Anbieter, sind die Verkaufsanteile jedoch variabel
- Verkäufer bleiben mittels im Grundbuch festgeschriebenem Fruchtgenussrecht zu 100 Prozent wirtschaftlicher Eigentümer
- Teilverkäufer profitiert von Anstieg des Immobilienwertes, beispielsweise bei Gesamtverkauf
- Möglichkeit der Kostenbeteiligung bei Renovierungs- und Sanierungskosten durch anteiligen Käufer

Anbieter:
- Engel & Völkers LiquidHome
- Bambus
- Liqimo

2. Die Leibrente

Die Leibrente ist in Österreich eine gängige Option für den Immobilienverkauf, bei der der Eigentümer seine Immobilie vollständig an einen neuen Besitzer verkauft und im Gegenzug lebenslange oder zeitlich begrenzte Rentenzahlungen erhält. Bei der Leibrente bis ans Lebens­ende behält der Verkäufer das lebenslange Wohnrecht, während der neue Eigentümer die Instandhaltungskosten übernimmt. Eine Alternative ist die Zeitrente, bei der die Rentenzahlungen über einen festgelegten Zeitraum, beispielsweise 15 oder 20 Jahre, erfolgen. Nach Ablauf dieser Zeit sind die Zahlungen abgeschlossen. Die Höhe der Rente richtet sich nach Faktoren wie Alter, Geschlecht, Zustand und Lage der Immobilie, wobei Frauen aufgrund ihrer höheren Lebenserwartung tendenziell niedrigere Renten erhalten.

Charakteristik: 
Die gesamte Immobilie wird gegen eine lebenslange monatliche Rente verkauft.

Vorteile:
- Zeitlich befristetes oder lebenslanges Wohnrecht (je nach Vereinbarung)
- Keine monatliche Belastung
- Regelmäßige Rentenzahlungen oder hoher Einmalbetrag (je nach Vereinbarung)
- Instandhaltung der Immobilie gänzlich oder in Teilen vom neuen Eigentümer

Nachteile:
- Immobilie darf nicht vermietet werden (beim Umzug ins Pflegeheim)
- Monatliche Zahlungen hängen stark von Alter und Geschlecht ab
- Weniger Rechte, keine Entscheidungsfreiheit
- Endgültige Entscheidung, kein Rückkauf möglich
- Nach dem Verkauf ist kein Vererben möglich

Was es zu beachten gilt:
- Zwei Formen: Leibrente bis ans Lebensende, Leibrente auf Zeit
- Die Immobilie wird ganz und endgültig verkauft, der neue Besitzer muss alle Instandhaltungskosten tragen

Anbieter:
- Sell & Stay
- Deaurea

3. Der Fruchtgenuss

Das Modell des Immobilienverkaufs mit Fruchtgenussrecht ermöglicht es, eine Immobilie vollständig zu verkaufen und dennoch bestimmte Nutzungsrechte zu behalten. Im Gegensatz zum Teilverkauf wird hier die gesamte Immobilie veräußert, was besonders interessant ist, wenn der Eigentümer die Immobilie noch zu Lebzeiten an die Erben weitergeben möchte. Ein wesentlicher Vorteil ist, dass die Schenkungssteuer um den Wert des Fruchtgenusses reduziert wird. Es gibt verschiedene Varianten: Beim Zuwendungsfruchtgenuss behält der Eigentümer die Immobilie und gewährt einer anderen Person das Recht, diese zu nutzen oder zu vermieten. Beim Vorbehaltsfruchtgenuss wechselt die Immobilie den Eigentümer, der ursprüngliche Besitzer behält jedoch das Recht, Mieteinnahmen zu erzielen oder die Immobilie selbst lebenslang zu bewohnen. Der nachrangige Fruchtgenuss funktioniert ähnlich wie der Vorbehaltsfruchtgenuss, mit dem Zusatz, dass das Fruchtgenussrecht nach dem Ableben des ursprünglichen Eigentümers auf eine festgelegte Person übergeht.

Charakteristik: 
Der Eigentümer verkauft seine Immobilie vollständig, behält jedoch ein lebenslanges Wohn- oder Nutzungsrecht.

Vorteile:
- Nutzungsrechte bleiben bestehen, ob zur Selbstbewohnung oder Vermietung
- Steuerliche Erleichterungen bei der Übergabe an Erben
- Kein Verlust der Lebensqualität, da die Immobilie weiterhin genutzt werden kann

Nachteile:
- Sämtliche Instandhaltungskosten müssen weiterhin übernommen werden
- Keine festen monatlichen Rentenzahlungen
- Komplettverkauf. Kein späterer Verkauf oder Vererbung der Immobilie möglich
- Das Fruchtgenussrecht selbst ist nicht vererbbar

Was es zu beachten gilt:
- Wird bei Gesamtverkauf der Immobilie angewendet
- Schenkungssteuer reduziert sich bei Vererbung um den Wert des Fruchtgenusses
- Drei Formen: Zuwendungsfruchtgenuss, Vorbehaltsfruchtgenuss, Nachrangiger Fruchtgenuss

4. Die Umkehrhypothek

Die Umkehrhypothek, auch als Reverse Mortgage bekannt, ist in Österreich weniger verbreitet. Hierbei beleihen ältere Immobilieneigentümer ihr schuldenfreies Eigenheim, um ein Darlehen ohne Tilgung zu erhalten. Dieses Modell erlaubt es den Eigentümern, bis zu ihrem Lebensende in der Immobilie zu wohnen, ohne Miete oder Nutzungsgebühren zu zahlen. Nach ihrem Tod wird das Darlehen samt aufgelaufener Zinsen durch den Verkauf der Immobilie beglichen. Der wesentliche Vorteil dieser Option liegt darin, dass die Eigentümer mehr finanzielle Liquidität erhalten, ohne aus ihrem Zuhause ausziehen zu müssen. Allerdings erhöht sich die Schuldenlast jedes Jahr, ähnlich wie bei einem normalen Kredit, was langfristig zu einer hohen Verschuldung führen kann.

Charakteristik: 
- Eigentümer nehmen ein Darlehen gegen den Wert ihrer Immobilie auf und können weiterhin darin wohnen bleiben.

Vorteile:
- Kein Verkauf (Darlehen), der Verkäufer bleibt wirtschaftlicher Eigentümer
- Regelmäßige Rentenzahlungen

Nachteile:
- Verschuldung wie bei einem normalen Kredit
- Schuldenlast steigt jährlich an

Was es zu beachten gilt:
- Die Immobilie muss schuldenfrei sein
- Als Kreditgeber fungieren Versicherungsgesellschaften, Banken oder Sparkassen, die sich eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen
- Bei Versterben der Hausbewohner wird das Darlehen aus dem Verkaufs­erlös der Immobilie zuzüglich Zinsen getilgt

Anbieter:
Banken, Versicherungsgesellschaften, Stiftungen

Bild: »Beim Teilverkauf zahlt der Eigentümer lediglich eine monatliche Fruchtgenussgebühr und kann dennoch in seinem Zuhause verbleiben«, erklärt Gerald Beirer, Geschäftsführer bei Engel & Völkers LiquidHome Österreich.