Am Runden Tisch: Über den schwierigen Status quo der Branche, Fehler der Vergangenheit und Forderungen an die Politik diskutierten mit Klaus Baringer, Michael Klien, Johann Marchner, Michael Steibl und Hubert Wetschnig Vertreter der bauausführenden Unternehmen mit Baustoffproduzenten, Auftraggebern und Wissenschaft. Die wichtigste Forderung: Die Wohnbauförderung muss wieder ihren ursprünglichen Zweck erfüllen. 

Text: Bernd Affenzeller

Thema: Status Quo

Wir haben am Tisch Auftraggeber, Auftragnehmer, die Baustoffindustrie und die Wissenschaft sitzen. Ich würde gerne mit einer kurzen Runde starten, wie es den einzelnen Bereichen geht und mit welchen Erwartungen Sie in das Jahr 2024 gehen.

Hubert Wetschnig: Als viertgrößtes Bauunternehmen Österreichs machen wir aktuell rund zwei Milliarden Euro Umsatz und haben den Vorteil, dass wir sehr breit aufgestellt sind und die ganze Produktpalette des Bauens abdecken. Die Herausforderungen im Hoch- und Wohnbau durch die hohe Zinslast und hohe Baupreise haben zu deutlich höheren Quadratmeterpreisen geführt. Das lässt sich nicht immer an die Endkunden weitergeben. Diese schwierige Lage können wir aber mit einer guten Auftragslage im Infrastrukturbau im In- und Ausland kompensieren.

Die Herausforderungen sind da, aber meine Job-Description ist nicht, zu jammern. Ich sage meinen Mitarbeitern immer: »Versucht die Herausforderungen besser zu meistern als der Mitbewerb.«  Man muss heute sehr schnell und flexibel und in der Lage sein, sich anzupassen. Wir kommen aus einer Hochkonjunkturphase und natürlich war es angenehmer, sich die Aufträge aussuchen zu können und nicht wie jetzt, die Projekte suchen zu müssen, die auch realisierbar sind.

Die Bauindustrie profitiert von der Diversifizierung. Wie geht es dem Baugewerbe, es ist ja schon von einem deutlichen Anstieg der Insolvenzen die Rede?

Michael Steibl: Wenn wir von der Baukonjunktur sprechen, müssen wir zur Zeit die Nachfrageentwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten getrennt betrachten. Die Nachfragen haben sich unterschiedlich entwickelt und sind von verschiedenen Faktoren geprägt. Wir haben völlig unterschiedliche Parameter im Tief- und Hochbau, und da vor allem im Wohnbau. Die Unternehmen im Baugewerbe konzentrieren sich in der Regel auf bestimmte Marktsegmente und je nachdem, worauf sie sich spezialisiert haben, läuft es von sehr gut bis sehr schlecht. Die Insolvenzen sind sicherlich ein Indikator, wie es der Branche geht, sind aber nicht der einzige Gradmesser. Wir sehen an den BUAK-Zahlen aber auch, dass die Zahlungsausfälle derzeit noch auf dem Niveau der letzte Jahre liegen. Unbestritten ist aber insgesamt ein massiver  Auftragsrückgang und das vor allem im Wohnungsneubau.

Ihr Stichwort, Herr Baringer.

Klaus Baringer: Das kann ich nur bestätigen, dass das Problem im Wohnbau liegt. Im gemeinnützigen Sektor hatten wir 2022 bereits niedrige 16.700 Fertigstellungen, das wird heuer annähernd gleich sein, aber schon 2025 werden es nur noch 13.000 sein. Und davon ist ein Viertel in der Umsetzung gefährdet, genau das, was Hubert Wetschnig angesprochen hat. Die Rezession im Hoch- und Wohnbau sehen und spüren wir. Aber aktuell sehen wir bei den Baupreisen eine Seitwärtsbewegung, es gibt bei Aufträgen wieder einen Wettbewerb. Aber die Preise von vor fünf Jahren wird es nicht mehr geben. Da haben wir um 1.500 Euro pro Quadratmeter gebaut, jetzt sind wir fast beim Doppelten. Darauf müssen wir uns einstellen. Die Wohnbauförderung war um die Jahrtausendwende mit drei Milliarden Euro dotiert, das waren 1,4 Prozent vom BIP. Jetzt stehen wir bei 1,9 Milliarden Euro, das sind nur noch 0,4 Prozent vom BIP.

Wetschnig: Wenn ich da kurz einhaken darf. In Wien gelingt es uns noch am ehesten, zu den geforderten Preisen zu bauen, aber in Oberösterreich, wo wir sehr aktiv sind, ist es fast unmöglich. Man kann heute nicht mehr um 1.800 Euro pro Quadratmeter bauen. Da wäre auch eine Harmonisierung der Wohnbauförderung sicher sinnvoll.

Herr Marchner, Ihr Geschäftsmodell fokussiert sehr stark auf den Wohnbau. Mit welchen aktuellen Folgen?

Johann Marchner: Der Wohnungsneubau, und zwar speziell im kleinvolumigen Bereich, ist stark unter Druck gekommen. Das liegt vor allem an den höheren Zinssätzen. Wir sind vom Regen in die Traufe gekommen. Vor zwei Jahren konnten wir die Nachfrage nicht decken, die Lager waren voll, aber längst verkauft. Die Kapazitäten sind immer noch da, die Lager wieder voll, aber nicht verkauft. Das ist eine enorme Herausforderung, weil wir ja auch unsere qualifizierten Mitarbeiter nicht verlieren wollen. Die große Frage ist, wie lange man die großen Kapazitäten vorhalten kann. Nicht ausgelastete Werke sind ein riesiger Kostenblock.

Wir alle, die wir hier sitzen, haben ein spezifisches Problem, und das ist der Wohnbau. Unser Schwesterunternehmen Pipelife ist im Infrastrukturbereich tätig und da läuft das Geschäft ganz anders. Uns war schon bewusst, dass das Kleinvolumen schwieriger wird, deshalb versuchen wir auch gemeinsam mit der Bundesinnung das Versiegelungsthema aufzugreifen und zu objektivieren.

Steibl: Die Baustoffindustrie hat aber zumindest die Möglichkeit der Lagerhaltung, die ausführende Unternehmen haben das nicht. Wir produzieren in Echtzeit. Das verschärft die Herausforderung, Mitarbeiter kontinuierlich in Beschäftigung zu halten. 

Herr Klien, aus Sicht des Wirtschaftsforschers und mit dem Blick von der Metaebene: Wie ist die aktuelle Lage?

Michael Klien: Die Einschätzung deckt sich mit dem, was wir gehört haben. Wir sind aus einer Boomphase gekommen. Es war auch vor dem Ukraine-Krieg absehbar, dass es so nicht immer weitergehen wird. Das hat man auch an den Baubewilligungen gesehen. Vom Boom zur Normalisierung wurde praktisch angekündigt. Dann kamen zwei Schocks: die steigenden Baukosten und die Zinswende. Das war nicht vorhersehbar und hat auch uns überrascht, wie schnell es nach unten gegangen ist.

Es ist richtig, dass sich breiter aufgestellte Firmen jetzt leichter tun. Auch in der Krise 2008/2009 sind viele in den Schoß öffentlicher Auftraggeber zurückgekehrt. Aber wenn man sich das Volumen des Wohnbaus ansieht, dann merkt man schnell, das können weder BIG, noch Asfinag oder ÖBB auffangen. Das Wohnbauvolumen ist laut Euroconstruct in etwa doppelt so hoch wie beim Tiefbau. Und die Sanierung ist deutlich unter dem Neubau und wird das niemals kompensieren können. Wenn man die Baukonjunktur stabilisieren will, wird man um den Neubau nicht herumkommen. Es stellt sich auch die Frage, ob man der Bauwirtschaft und der Volkswirtschaft allgemein etwas Gutes tut, wenn man die Konsolidierung einfach durchlaufen lässt. 

Fehler der Vergangenheit

Bevor wir zu den nötigen Maßnahmen kommen, die jetzt gesetzt werden müssen, würde ich gerne einen Blick zurück werfen. Der Zinsschock wurde bereits angesprochen. Es gibt aber auch Stimmen, die von einer Rückkehr zur Normalität sprechen und die Nullzinspolitik der letzten zehn Jahre als Abweichung von der Norm sehen. Muss sich die Branche den Vorwurf gefallen lassen, zu blauäugig gewesen zu sein, zu lange Party gefeiert zu haben?

Klien: Es gab schon gute Gründe, warum so viel gebaut worden ist. Die Zinsen waren das Doping dafür. Aber der Bedarf war bei aller Kritik, die jetzt aufkommt, schon gegeben. Es war auch gut, dass der Markt so stark reagiert hat. Wien hätte ein echtes Problem gehabt, wenn es die vielen privaten Entwickler nicht gegeben hätte. Wenn wir wieder in ruhigeres Fahrwasser kommen und die Gemeinnützigen über konstante Bauleistungen dem Wettbewerb die Daumenschrauben ansetzen, dann wird es auch wieder billiger werden. Ich weiß nicht, ob man unvorbereitet war, aber man muss sich sicher an die neue Zinssituation erst einmal gewöhnen.

Das beste Beispiel ist die Wohnbauförderung. Die Länder wurden auf dem völlig falschen Fuß erwischt. Jetzt müssen die Wohnbaufördersysteme wieder aktiviert und an die neuen Gegebenheiten angepasst werden. Jetzt werden auch in einigen Ländern die richtigen Schritte gesetzt.  Deshalb erwarten wir im nächsten Jahr bei den Baubewilligungen auch eine Stabilisierung, weil sich das System neu ausgerichtet hat. 

Herr Steibl, waren die Unternehmen auf den Abschwung, der nicht zur Gänze vorhersehbar war, aber doch nicht ganz unerwartet kam, ausreichend vorbereitet?

Steibl: Der Ukraine-Krieg war der Auslöser für die hohe Inflation. Und die Zins­politik der EZB ist ja eine Reaktion auf die Inflation. Da wird es zwar aller Voraussicht nach wieder eine Kurskorrektur geben, aber das war sicher ein Schockmoment für die Branche und auch die Wohnbaufördersysteme. Es gab ja auch in einzelnen Bundesländern einen Zinsdeckel bei geförderten Krediten, aber als das schlagend geworden wäre, hat man festgestellt, dass die Kosten dafür nicht budgetiert sind und man hat die Reißleine gezogen. Da muss man die Länderkompetenzen dann schon kritisch hinterfragen, denn Kompetenz bedeutet nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Nicht so sehr gegenüber den Unternehmen, als vielmehr gegenüber der Bevölkerung. Da scheint im Wohnbaufördersystem Sand im Getriebe zu sein. Denn das Geld wird jetzt gebraucht, nicht in Zeiten der Nullzinspolitik.

Hat die Bauindustrie die dunklen Wolken heraufziehen sehen?

Wetschnig: Die Nachfrage hat nach den Lockdowns extrem angezogen. Dem wollte man natürlich nachkommen und hat sich darauf eingestellt. Niemand konnte damit rechnen, wie schnell sich die Rahmenbedingungen so drastisch ändern. 

Lassen Sie mich eine etwas polemische Frage stellen. Wenn es um die Preissteigerungen der letzten Jahre geht, wird gerne mit dem Finger auf andere gezeigt. Auftraggeber unterstellen den Bauunternehmen Übergewinne, die Bauunternehmen machen die Baustoffproduzenten verantwortlich und die Baustoffproduzenten verweisen auf die Rohstoff- und Energiepreise. Hier sind alle versammelt. Wer ist Schuld?

Marchner: Wichtig ist, dass wir aufhören mit diesen ständigen Schuldzuweisungen über die Medien. Die Menschen haben eine Vertrauenskrise und sind verunsichert. Man muss aber auch offen darüber sprechen, dass die aktuellen Rahmenbedingungen, da meine ich auch den Klimawandel, zu einem gewissen Verzicht führen werden. Wir werden sicher wieder bauen, aber vielleicht nicht mehr in der Größe, die man jetzt gewohnt war.

Wir als Wienerberger versuchen, so transparent wie möglich zu arbeiten, rechtzeitig zu kommunizieren und verlässliche Preise anzubieten. Natürlich gab es enorme Materialpreissteigerungen, etwa bei Stahl. Dazu kommen die Energiepreise. Da muss man auch die Politik in die Pflicht nehmen. Wir bauen aktuell ein rein elektrisches Werk, das ohne Gas auskommt und fast kein CO₂ ausstößt. Das möchten wir energieautark betreiben, aber beim Thema Windenergie winkt die Politik gleich ab. So kann es nicht gehen. Wir müssen die Transformation schaffen, da müssen aber auch alle dahinterstehen.

Wetschnig: Die Situation in den letzten Jahren war für die Bauausführenden natürlich komfortabel, weil es unglaublich viele Aufträge gab. Wir hatten aber auch die Situation mit Subunternehmen, die uns den Preis diktiert haben. Da gab es keine Preisverhandlungen mehr. Da hatten wir in kürzester Zeit Preissteigerungen bis zu 70 Prozent. Trotzdem glaube ich, auch wenn die KV-Verhandlungen noch nicht in allen Branchen abgeschlossen sind, dass Bauen wieder billiger wird.

Steibl: Wie hoch die KV-Erhöhung ausfallen wird, wissen wir noch nicht. Basis ist die rollierende Inflation im Zeitraum März 2023 bis Februar 2024.  

Notwendige Maßnahmen

Lassen Sie uns den Schwenk in die Zukunft machen. Mit welchen kurzfristig umsetzbaren Maßnahmen könnte die Politik aus Ihrer Sicht den Abschwung stoppen?

Baringer: Kurzfristig ist das sehr schwierig, weil wir von der grünen Wiese bis zur Wohnungsvergabe in der Großstadt rund sechs Jahre brauchen. Es geht jetzt darum, dass die öffentliche Hand erkennt, dass die Partystimmung vorbei ist. Die Höhe der Wohnbauförderung ist von 1,4 % des BIP auf 0,4 % gesunken, in einzelnen Bundesländern wurden die Rückflüsse verkauft. Das Geld, das unter dem Titel der Wohnbauförderung eingehoben wird, muss auch wieder dem Wohnbau zufließen. Wir brauchen im Wohnbau ein Bauprogramm, das uns aus dieser Rezession führen kann. 

Ich hätte eigentlich damit gerechnet, dass der Begriff Wohnbauinvestitionsbank fällt…

Baringer: Den Namen nehme ich nicht mehr in den Mund. Der ist derartig belastet. Die Idee dahinter sollte man aber weiterverfolgen, zB mit einer Dekarbonisierungsförderschiene des Bundes. 

Die Regierung hat schon vor einiger Zeit angekündigt, dass Investitionen der BIG, Asfinag und ÖBB vorgezogen werden. Wird damit nicht wieder in erster Linie die Bauindustrie gestützt, der es gar nicht so schlecht geht?

Steibl: Ich denke, dass es auch bei ÖBB und Asfinag in erster Linie um vorgezogene Hochbauprojekte gehen soll, so genau weiß man das aber nicht. Andere Maßnahmen der Regierung treffen nicht den Kern des Problems. Da handelt es sich weniger um ein Konjunkturpaket als um ein Energietransformationspaket. Es fokussiert auf Heizkesseltausch und Sanierung, nicht aber auf den Neubau. Das ist alles wichtig, kann aber den Neubau nicht ersetzen. Da wären Maßnahmen in der Wohnbauförderung nötig, die sowohl die Kostensteigerungen als auch die Zinssituation ausgleichen können. Das ist die ursprüngliche Idee der Wohnbauförderung. Jetzt braucht es Geld, jetzt braucht es massive Impulse für den Wohnbau, sonst laufen wir auch Gefahr, dass die personellen Kapazitäten nicht mehr vorhanden sind, wenn die Konjunktur wieder anspringt.

Wetschnig: Maßnahmen im Wohnbau sind auch aus meiner Sicht enorm wichtig. Die Politik muss aber auch mithelfen, die Stimmung zu verbessern. Zinssätze wie heute gab es vor 20 Jahren auch, das ist kein Weltuntergang. Auch bei den Baugenehmigungen muss etwas passieren. Ich habe manchmal das Gefühl, dass die zuständigen Personen alle im Homeoffice sind, aber keinen Computer haben. Bei der Rot-Weiß-Rot-Karte braucht es mehr Flexibilität und auch im Flächengeschäft braucht es weitere Anstrengungen, sonst stehen die Gemeinden still.

Marchner: Auch wenn das Einfamilienhaus stark in der Diskussion ist, glaube ich, dass es Normalverdienern möglich sein muss, sich ein Eigenheim zu schaffen. Das kann auch ein Doppel- oder Reihenhaus sein. Da kann die Politik schnell und kurzfristig eingreifen, Stichwort Wohnbauförderung und KIM-Verordnung. Es wird aber auch in der Stadt ein adäquates Wohnraumangebot brauchen, wenn wir die Leute im urbanen Raum halten wollen. Eine vierköpfige Familie auf 75 m² wird sich nicht ausgehen. Dann werden die Leute abwandern und wir schaffen nur mehr Verkehr. Wichtig ist mir auch, dass genügend Kinderbetreuungsplätze geschaffen werden, damit die Eltern und vor allem die Frauen in Beschäftigung bleiben. 

Herr Klien, das letzte Wort hat der Wirtschaftsforscher. Was wären die zentralen Hebel der Politik?

Klien: Wenn es schnell gehen soll, dann muss man auf Instrumente setzen, die es bereits gibt. Da bietet sich die Wohnbauförderung natürlich an. Aber die Länder tun sich sehr schwer mit antizyklischer Politik. Das ist in fast allen Nationalstaaten auf Bundesebene angesiedelt. Deshalb stellt sich die Frage, ob man nicht Bundesmittel in die Hand nimmt, die an die Länder weitergeleitet werden. Auch bei der ÖBB nimmt der Bund langfristig Anleihen auf und leitet sie weiter. Die Wohnungsbereitstellung zählt genauso zur Infrastruktur wie der Verkehr.