Partnerschaftsmodelle sind in der Bauwirtschaft weiter auf dem Vormarsch. Durch Early Contractor Involvement mit Partnering-Phase kann das Know-how der bauausführenden Unternehmen frühzeitig im Sinne des Projekts genutzt werden. Bauunternehmen wie Porr oder Strabag haben international bereits viele positive Erfahrungen gesammelt. In Österreich steckt das Thema noch in den Kinderschuhen. Die BIG hat jetzt ein Pilotprojekt gestartet.

Wer am 11. November im Wiener Tech Gate die Veranstaltung »Partnerschaft mit Baupraxis« besucht hat, hat eindrucksvoll vor Augen geführt bekommen, wie sehr die partnerschaftliche Projektabwicklung in der Bauwirtschaft an Bedeutung gewinnt. Die verschiedenen Modelle verlassen zunehmend die theoretische Ebene und halten Einzug in die Praxis. »Early Contractor Involvement« (ECI) ist eine der Zauberformeln, die das Planen und Bauen nachhaltig besser machen sollen, im Sinne des »Best for Project«.

Das zentrale Element von ECI ist wenig überraschend die frühzeitige Einbindung des ausführenden Unternehmens in ein Projekt. Ziel ist, dass Auftraggeber, Planer und Ausführende das Projekt im Vorentwurfs- oder Entwurfsstadium in einer gemeinsamen Partnering-Phase optimieren. »Beim ECI wird das Know-how des Ausführenden zu einem Zeitpunkt in das Projekt miteinbezogen, an dem die Kostenbeeinflussbarkeit noch sehr hoch ist«, erklärt Daniel Deutschmann von Heid und Partner. Damit wird sichergestellt, dass der Plan vom konkreten Auftragnehmer auch effizient und kostengünstig umgesetzt werden kann und Planungsschleifen vermieden werden.

Am Ende der Partnering-Phase liegt ein von allen Beteiligten geprüfter und bestätigter Preis vor. »Der Vertrag über die Bauleistungen wird erst dann abgeschlossen, wenn die Kosten-, Termin- und Qualitätsziele des Auftraggebers erreicht werden«, erklärt Deutschmann. Als mögliche Vertragsform kommen laut Deutschmann Teil-GU, GU, GU+, TU oder der Allianzvertrag in Betracht.


Vorteile und Erfahrungswerte

Bei einem »klassischen« Projektablauf führt die strikte Trennung zwischen Planung und Ausführung dazu, dass die Angebotslegung für die Ausführungsleistungen auf Basis von detaillierten Ausführungsplänen erfolgt. Dabei werden ausführungsspezifische Besonderheiten bei der Planung oftmals nicht erkannt oder nicht entsprechend berücksichtigt. »Auf die Preisprognose des Planers folgen die tatsächliche Preise des Bauunternehmens. Die Kostenwahrheit gibt es bei einem klassischen Projektablauf somit erst zu einem sehr späten Zeitpunkt«, erklärt Deutschmann.

Die Folge sind für den Auftraggeber zu hohe Angebote der Ausführenden. Die Alternative ist die Rückkehr in die Vorentwurfsplanung, um das Projekt zu optimieren und einen für den Auftraggeber akzeptablen Preis zu erzielen. »Das bedeutet umplanen und adaptieren. Das wirft das ganze Projekt zurück, bedeutet Zeitverzug und Kostenerhöhung«, so Deutschmann. Mit ECI lassen sich diese Planungsschleifen verhindern. Dazu kommt, dass Spezial-Know-how über Materialien, Lieferanten und Ausführungsdetails viel eher bei den ausführenden Unternehmen angesiedelt sind.

Davon können Auftraggeber profitieren. »Gerade bei komplexeren Projekten kenne ich kein Bauvorhaben, wo wir nicht als bauausführendes Unternehmen Verbesserungen in die Planung einbringen konnten oder hätten können – denn oft ist es dann auch schon zu spät«, erklärt Strabag-Vorstand Peter Krammer. Auch der Kunden-Tenor sei eindeutig. »Wer einmal in einem Partnering-Modell gearbeitet hat, will nicht mehr zurück in die alte, konfliktbehaftete Welt«, so Krammer.

Auch bei der Porr hat man mit ECI schon gute Erfahrungen gemacht. »ECI in Kombination mit Methoden wie Lean und BIM sind für unsere Auftraggeber sehr wichtig und werden in künftigen Verfahren immer mehr Bedeutung erlangen, da sie transparente Prozesse unterstützen«, erklärt Christian Maeder, Abteilungsleiter Design & Build Management. Eine Projektorganisation, die die Vorteile von ECI zu nutzen weiß, führe in der Regel schon früh im Projektverlauf zu einer höheren Kosten- und Terminsicherheit. »Wir konnten mit ECI verschiedene Projekte sowohl im Kostenrahmen und vor dem vereinbarten Termin abschließen«, so Maeder.

Peter Krammer ortet derzeit aber noch große Unterschiede, was das Interesse der Auftraggeber betrifft. »Während sich private Auftraggeber sehr aufgeschlossen zeigen, herrscht bei der öffentlichen Hand noch immer Zurückhaltung, obwohl wir im internationalen Feld sehen, wie gut Early Contractor funktionieren kann«, so Krammer. So hat sich etwa bei der geplanten Hochgeschwindigkeitsstrecke HS2 in Großbritannien der Auftraggeber für ein ECI entschieden.

Die Strabag hat in einem Konsortium bei zwei Abschnitten Planung, Kalkulation und Arbeitsvorbereitung erfolgreich in drei Jahren abgeschlossen und wurde dann auch mit der Ausführung beauftragt. »Wir hoffen, dass sich auch in unseren Kernmärkten die öffentlichen Auftraggeber in diese Richtung öffnen, denn das frühe Einbinden aller Vertragsparteien ist jedenfalls mit dem öffentlichen Vergaberecht in Einklang zu bringen, was inzwischen durch Rechtsgutachten belegt ist«, erklärt Krammer.


BIG-Pilotprojekt

Tatsächlich gibt es in Österreich schon einige Projekte mit ECI als GU+, TU oder auch Allianzvertrag, bei denen die Planung ab einem gewissen Zeitpunkt auf den Ausführenden übergangen ist und die Partnering-Phase am Ende des Vergabeverfahrens im Rahmen der Endverhandlungen stattfindet. Noch wenig Projekte gibt es allerdings mit ECI durch Partnering-Phase, bei der das Know-how des Ausführenden durch die Partnering-Phase in das Projekt geholt wird. Die Generalplanung kann dabei auch beim Auftraggeber bleiben.

Jetzt hat mit der BIG ausgerechnet ein öffentlicher Auftraggeber – denen von ausführender Seite ja noble Zurückhaltung in Sachen ECI attestiert wird – ein entsprechendes Pilotprojekt gestartet: Die Generalsanierung eines Bestandsobjekts im dritten Wiener Gemeindebezirk wird als ECI-Projekt mit Partnering-Phase als GU+Modell umgesetzt. Der BIG-Konzern ist als einer der größten Immobilieneigentümer und Bauherren in vielen Arbeitsgruppen zu aktuellen Themen vertreten. So auch zu alternativen Vertragsmodellen, die »in der Theorie einen Mehrwert für alle Beteiligten versprechen«, so BIG-Geschäftsführer Wolfgang Gleissner.



»Vom ECI-Modell erwarten wir uns einen konstruktiven und befruchtenden Diskurs zwischen Planung und Ausführung, insbesondere betreffend Architektur, Baukonstruktion und technischer Abwicklung«, sagt BIG-Geschäftsführer Wolfgang Gleissner über das erste Pilotprojekt.

Diesem Versprechen will er mit Pilotprojekten auf den Zahn fühlen. Von der frühen Einbindung der Erfahrungen der Bauausführenden schon in der Entwurfsplanung erwartet sich die BIG einen konstruktiven und befruchtenden Diskurs zwischen Planung und Ausführung, insbesondere betreffend Architektur, Baukonstruktion und technischer Abwicklung. »Daraus resultierend soll eine Optimierung und erhöhte Sicherheit im Ablauf des Termin- und Kostenmanagements erreicht werden«, so Gleissner. Noch steht das Pilotprojekt ganz am Anfang, derzeit läuft die Suche nach dem Generalplaner. Das Verfahren für die Ermittlung des ECI soll im Frühjahr 2022 starten.

Das ausgewählte Bestandsobjekt eignet sich ideal für ein ECI-Pilotprojekt. Mit einem Gesamtvolumen von rund 20 Millionen Euro ist es weder zu groß noch zu klein. Als Bestands­objekt gibt es natürlich Bestandsrisiken, dazu kommt eine komplexe innerstädtische Baustellenlogistik und auch der Denkmalschutz spielt eine Rolle. »Alle diese Herausforderungen können mit ECI sehr gut gelöst werden, weil wir in der Partnering-Phase die Möglichkeit haben, die Risiken gemeinsam zu erheben und eine optimierte Lösung zu entwickeln«, sagt Daniel Deutschmann, der das Projekt begleitet.

Es kann gemeinsam abgestimmt werden, wo Bauteilöffnungen sinnvoll sind, um Bestandsrisiken und deren Auswirkungen auf die Statik besser abschätzen zu können. Dasselbe gilt auch für die Logistik, den Bauablauf und die Abstimmung mit dem Denkmalamt. »Damit ist schon in dieser sehr frühen Phase enorm viel Know-how im Spiel«, so Deutschmann. »Es ist eine Art Pingpong-Spiel zwischen dem gewünschten Ergebnis und den dafür nötigen Maßnahmen.«


Großes Potenzial

Auftragnehmer wie die Porr oder die Strabag sind vom großen Potenzial von ECI überzeugt. »ECI erlaubt einen Wissens- und Erfahrungsaustausch zu einem für den Projekterfolg günstigen Zeitpunkt. Wir können unsere Umsetzungskompetenz so in das Projekt einfließen lassen, dass ein gemeinsames Projektverständnis aller Beteiligten viel früher als in einer konventionellen Projektorganisation erreicht werden kann. Darin sehen wir einen wichtigen Beitrag zur Konfliktvermeidung und für die zielgerichtete Zusammenarbeit«, sagt der Porr-Verantwortliche Christian Maeder.

Auch Rechtsanwalt Deutschmann sieht großes Potenzial in dieser Form des Partnerschaftsmodells, da dieses von Auftraggebern relativ einfach umgesetzt werden kann und man bei ECI in der Partnering-Phase auch mit klassischen Modellen wie GU arbeiten kann. »Ein ECI-Projekt dauert auch nicht länger, es werden nur die Phasen verschoben. Zum Wohle aller Beteiligten. Deshalb bin ich überzeugt, dass viele Auftraggeber auf den Zug aufspringen werden«, so Daniel Deutschmann.

Die Vorteile von ECI im Überblick

Qualität: Planer und Ausführender können frühzeitig in der Planungsphase gemeinsam Optimierungen im Projekt vornehmen.

Kosten:
1. Das Know-how des Ausführenden kann zu einem Zeitpunkt in die Planung einfließen, zu dem die Kostenbeeinflussbarkeit noch sehr hoch ist.
2. Erhöhte, frühzeitige Kostenstabilität, da der Preis zu einem sehr frühen Zeitpunkt bereits mit dem Ausführenden abgestimmt wurde.

Termine: Erhöhte, frühzeitige Terminstabilität durch einen mit allen Projektbeteiligten abgestimmten Projektzeitplan.

Best Practice

International hat die Strabag schon einige ECI-Projekte abgewickelt und damit ausschließlich positive Erfahrungen gemacht. Auch die Auftraggeber zeigen sich laut Vorstand Peter Krammer äußerst zufrieden. »Wer einmal in einem Partnering-Modell gearbeitet hat, will nicht mehr zurück in die alte, konfliktbehaftete Welt«, so Krammer. Weniger Projekte gibt es hingegen in Österreich. Eines der wenigen ist »The Metropolitan«, ein 20-stöckiges Wohnhochhaus in der Nähe des Wiener Hauptbahnhofs. 



»The Metropolitan« am Wiener Hauptbahnhof wurde von der Strabag als ECI-Projekt abgewickelt – mit einer Kostenersparnis von 5 %.

Auftraggeber Swiss Town Consult hat sich entschieden, das Projekt gemeinsam mit der Strabag als Partnering-Modell zu realisieren. Dafür wurde ein individueller Partnerschaftsvertrag bestehend aus einer Pre-Construction-Vereinbarung und einem GU-Vertrag geschnürt. Wie bei anderen Partnering-Modellen konnten damit rund 5 % an Kosten eingespart werden.