Bei Bauträgerprojekten, die unter das Bauträgervertragsgesetz fallen, muss sichergestellt sein, dass der Erwerber bei einer Insolvenz des Bauträgers vor Fertigstellung nicht durch die Finger schaut. Dafür gibt es im Wesentlichen drei verschiedene Sicherungsmodelle – mit einem überschaubaren Bekanntheitsgrad. Gemeinsam mit FSM Rechtsanwälte zeigt der Bau & Immobilien Report in einer großen Übersicht die idealen Anwendungsbereiche für die drei Varianten und analysiert ihre Vor- und Nachteile.

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Übersicht 1: Die klassischen Sicherungsmodelle nach dem Bauträgervertragsgesetz: Anwendungsgebiete, Vor- und Nachteile

Übersicht 2: Sicherungsmodelle: Sonderformen

Der Wohnbau boomt weiterhin. Trotz oder auch wegen Corona. Vor allem Anlegerwohnungen in den Ballungszentren stehen hoch im Kurs. Es wird lieber in Beton investiert als in Finanzinstrumente. Aber auch das Bauträgergeschäft kann sich nicht von den gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen abkoppeln, auch wenn die Rahmenbedingungen deutlich besser als in anderen Bereichen sind.

»Es gibt natürlich immer schwarze Schafe, aber prinzipiell ist die Bonität der Bauträger gut«, erklärt Benedikt Stockert, Partner bei FSM Rechtsanwälte.  Kommt es dennoch zu einer Insolvenz, kann das für den Erwerber richtig teuer werden. Nicht selten ist der Kaufpreis zumindest teilweise bezahlt, doch die Fertigstellung der Wohnung oder des Hauses liegt noch in weiter Ferne.

Bild oben: »Es stehen drei Sicherungsmodelle zur Auswahl. In vielen Fällen ist aber auch eine Kombination, etwa von grundbücherlicher und schuldrechtlicher Sicherstellung sinnvoll«, erklärt Benedikt Stockert, Partner und Bau- und Immobilienexperte bei FSM Rechtsanwälte. 

Hier kommt das 1997 eingeführte Bauträgervertragsgesetz BVTG ins Spiel. Das BVTG soll Erwerber von Wohn- und Geschäftsräumen vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen schützen, sollte es zu einer Insolvenz des Bauträgers kommen. Zur Absicherung dieser Ansprüche sieht das BVTG drei verschiedene Sicherungsmodelle vor: die grundbücherliche Sicherstellung, die schuldrechtliche Sicherstellung und die pfandrechtliche Sicherstellung (siehe Überblick nächste Seite).

»Theoretisch kann man natürlich auch ein anderes Modell wählen, aber diese drei Sicherstellungen haben sich bewährt. Und es gibt kaum einen Anwalt, der das System neu erfinden will und sich damit dem Risiko einer Klage aussetzt«, erklärt Stockert. In vier von fünf Fällen kommt heute das grundbücherliche Modell zum Einsatz, der Rest entfällt mit wenigen Ausnahmen auf das schuldrechtliche Modell. Das pfandrechtliche Modell ist laut Stockert »totes Recht«, weil es schlicht kaum finanzierbar ist.

»Um ein Projekt pfandrechtlich abzusichern, braucht es eine unbelastete, zumindest gleichwertige Liegenschaft und einen Treuhänder, der diese Gleichwertigkeit bestätigt. Damit der Treuhänder auf der sicheren Seite ist, wird er das nur bei einer Liegenschaft mit deutlich höherem Wert tun. Das kann und will sich kaum jemand leisten«, sagt Stockert.

Drei Modelle zur Auswahl

Das grundbücherliche Sicherungsmodell muss mit einem Ratenplan kombiniert werden und gewährt dem Erwerber mit dem Bauträgervertrag im Grundbuch die Sicherstellung der Erfüllung. Dass dieses Modell in der weitaus größten Zahl der Fälle zum Einsatz kommt, hat einen einfachen Grund. »Es ist das am besten und leichtesten verständliche Modell«, erklärt Stockert. Zudem ist es in der Regel auch das für den Bauträger monetär günstigste Modell, denn beim schuldrechtlichen Modell muss der Bauträger eine Bankgarantie samt Zinsen, die noch dazu mindestens acht Prozent über dem Basiszinssatz liegen müssen, hinterlegen. Das entfällt beim grundbücherlichen Modell.

Was aber laut Stockert sehr wohl sinnvoll ist, ist die Kombination der beiden Modelle. »Dabei kommt eine Bankgarantie zum Einsatz, die aber nur einen Teil des Werts abdeckt. Der Rest läuft über die grundbücherliche Absicherung«, sagt Stockert, der betont, dass jeder Fall für sich betrachtet werden muss. »Was bei dem einen Projekt sinnvoll ist, muss es nicht auch beim Folgeprojekt sein.« Dabei ist es wichtig, dass diese Kombinationen im Vorfeld schriftlich festgelegt werden. Nachträglich können die vereinbarten Sicherungsmittel nur einvernehmlich geändert werden. Was aufgrund unterschiedlicher Interessen aber so gut wie nie zum Erfolg führt.

Was es zu wissen gibt

Das Bauträgervertragsgesetz ist bei Bauträgerverträgen anzuwenden, bei denen der Erwerber vor der Fertigstellung vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche an den Bauträger oder an Dritte entrichten muss. Das ist in der Branche allgemein bekannt. Ebenso die Tatsache, dass die Interessen des Erwerbers auch im Falle einer Insolvenz sichergestellt werden müssen. Weniger bekannt sind die Vor- und Nachteile der einzelnen Sicherungsmodelle.

»Da gibt es in der Praxis auf jeden Fall Aufholbedarf«, sagt Stockert. Oft würden Bauträger mit schon vorgefassten Meinungen zu dem einen oder anderen Modell tendieren. »Die Beweggründe für das jeweilige Modell müssen aber genau hinterfragt und die Sinnhaftigkeit geprüft werden«, so Stockert. Das gilt auch für die zwei im grundbücherlichen Sicherungsmodell zur Auswahl stehenden Ratenpläne – Ratenplan A und Ratenplan B.

Weil bei Ratenplan A zusätzlich eine Bankgarantie oder Versicherung erforderlich ist, wählen die meisten automatisch Plan B. Allerdings gilt das nur, wenn der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers oder eines nahen Angehörigen dienen soll. »Deshalb ist gerade bei Anlegerprojekten Ratenplan A oft die bessere Wahl, weil die Finanzierung in Summe günstiger ist. Aber das wissen nur die Wenigsten«, erklärt Stockert.