Mit dem cube berlin betritt selbst ein ausgewiesener Immobilienprofi wie die CA Immo Neuland. Denn durch die Vernetzung aller technischer Systeme mit einer künstlichen Intelligenz, dem »Brain«, wird der Würfel zu einem selbstlernenden Bürogebäude. Technisch wird der cube noch in der Errichtungsphase in einem Testlabor in Betrieb genommen.

Von außen ist cube berlin ein Bürogebäude wie viele andere auch. Gut gelegen am Berliner Hauptbahnhof, gegenüber von Kanzleramt und Regierungsviertel, mit einer hübschen Architektur, die das nach vier Seiten orientierte Solitärgebäude ein bisschen wie ein abstrakte, moderne Skultpur wirken lässt. Die 17.000 m² vermietbare Nutzfläche sind flexibel ausbaubar und lassen alle modernen Büroformen zu. Nach einer Bauzeit von knapp drei Jahren soll der cube Ende 2019 fertiggestellt sein. So weit, so unspektakulär. Wäre das alles, würde der Artikel hier enden.Aber das tut er nicht, denn beim cube gilt das, was auch für Menschen gilt. Es sind die inneren Werte, die zählen. Und da hat der cube einiges zu bieten, mit dem er sich deutlich von der Masse anderer Bürogebäude abhebt. 

Echter Prototyp mit »Brain«

Konzipiert ist der cube als Smart Commercial Building, das mit intelligenten Technologien die Mieter  bei den unterschiedlichsten Bedürfnissen unterstützen soll. Als vernetztes, digitalisiertes Gebäude handelt es sich um einen Prototypen, der so noch nie in Betrieb war. »Im Prinzip wird die vorhandene Gebäudetechnik, die bei anderen Projekten auch eingesetzt wird, mit einem ›Brain‹ vernetzt«, erklärt Andreas Quint, CEO der CA Immo. Dieses »Brain« ist tatsächlich das »Gehirn« des Gebäudes und als zentrales Computersystem mit mehr als 3.000 Sensoren und zahlreichen weiteren gebäudetechnischen Komponenten verknüpft, die ihrerseits Daten liefern. Dabei »lernt« das Brain doppelt: einmal aus dem Gebäudebetrieb selbst, zum anderen aus dem Verhalten der Nutzer. Schon jetzt werden alle eingesetzten digitalen Verfahren und Bausteine in einem Testlabor der Rheinisch-Westfälischen Technischen Hochschule Aachen auf Herz und Nieren geprüft. Zusätzlich wird auch ein umfangreiches Nutzerverhalten simuliert.

»Wir testen derzeit die einzelnen technischen Komponenten auf ihre Integrationsfähigkeit in unser Gesamtsystem inklusive der Kommunikation mit dem Brain«, erklärt Quint. Das Brain selbst wird erst mit der Inbetriebnahme des Gebäudes aus den »echten« Daten lernen und den Gebäudebetrieb auf das Nutzerverhalten und die Nutzervorgaben einstellen. Um den Bedienkomfort des Gebäudes für den Nutzer zu erhöhen, wird zudem eine cube-App entwickelt, über die der Nutzer etwa Raumtemperatur einstellen, den Aufzug rufen oder die Zutrittskontrolle steuern kann. »Ein weiterer Vorteil des cube ist,  dass der Gebäudenutzer den Betrieb des Gebäudes und damit den Energieverbrauch aktiv mit beeinflussen kann und über die permanente Ermittlung der Verbräuche eine taggenaue Nebenkostenvorschau zur Verfügung gestellt bekommt«, erklärt Quint. Für die Konnektivität, die digitale Infrastruktur und die Zukunftssicherheit wurde der cube mit einer WiredScore-Zertifizierung in Platin ausgezeichnet. Dabei handelt es sich um ein Bewertungssystem für die digitale Infrastruktur von Gewerbeimmobilien. 

Verkauft vor Baubeginn

Die CA Immo lässt sich diesen Blick in die Zukunft der Büroimmobilien einiges kosten. Inklusive Grundstück liegt das Investitionsvolumen bei rund 100 Millionen Euro. Am Investmentmarkt kommen derartige Projekte gut an, der cube wurde schon vor Baubeginn im Jänner 2017 an einen großen institutionellen Fondsmanager veräußert. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart, er soll aber dem derzeit attraktiven Marktumfeld für derartige Projekte in Berlin entsprechen.