Die heimischen Immobilienentwickler erleben eine turbulente Phase. Im Spiel um Macht und Einfluss drängen neue Player auf den Markt und die Eigentumsverhältnisse werden völlig neu gemischt. Davon abgesehen gibt es gute Nachrichten von der operativen Front. 2017 war durch die Bank ein sehr erfolgreiches Jahr.

In der heimischen Immobilienbranche ist einiges los und wie es derzeit aussieht, bleibt kaum ein Stein auf dem anderen. Was bisher geschah: Erst stieg die Vienna Insurance Group aus der S Immo aus, den Löwenanteil der 10,22-Prozent-Beteiligung schnappte sich Rene Benko. Mit seiner Privatstiftung gehörten ihm nun 29,14 % der Unternehmensanteile. Dann hielten sich hartnäckig Gerüchte, dass CA Immo, S Immo und Immofinanz zu einer großen Gesellschaft fusionieren könnten, schließlich hält die S Immo mehr als fünf  Prozent an der CA Immo und rund 12 % an der Immofinanz. Die Immofinanz ihrerseits  ist an der CA Immo mit 26 % beteiligt. Die CA Immo wiederum hält rund fünf Prozent an der Immofinanz. Eine österreichische Lösung, die durchaus Charme gehabt hätte, stand im Raum.

Dann wurde bekannt, dass der US-Investor Starwood bei der CA Immo und der Immofinanz groß einsteigen und dafür rund 800 Millionen Euro locker machen will. Dem Vernehmen nach würde Starwood rund 700 Millionen für 26 % der CA Immo und rund 100 Millionen Euro für fünf Prozent an der Immofinanz springen lassen. Allerdings gehen die Meinungen, ob die angebotenen Preise fair sind und den wahren Wert der Unternehmen widerspiegeln oder viel zu niedrig angesetzt sind, derzeit noch ziemlich auseinander.

Dann folgte der nächste Paukenschlag: Völlig überraschend verkündete die Immofinanz, dass sie sich – vorbehaltlich der kartellrechtlichen Freigabe – mit 390 Millionen Euro, oder knapp 30 % der Unternehmensanteile, in die S Immo eingekauft habe. Erworben wurden die Anteile von der dem Investor Ronny Pecik zuzuordnenden RPR-Gruppe  (rund 14,6 Mio. Aktien) und eben Rene Benko (rund 4,9 Mio. Aktien), der seinen Anteil gerade erst erhöht hatte. »Das Immobilienportfolio der S Immo ergänzt sich mit dem der Immofinanz in den Bereichen Büro und Einzelhandel, sodass mit einer stärkeren Marktstellung beider Unternehmen und damit verbundenen Synergien in der Bewirtschaftung der Immobilien gerechnet werden kann.

Im Fall einer zukünftigen Zusammenführung der beiden Unternehmen würde aufgrund der gesteigerten Größe die Position am Kapitalmarkt gestärkt. Darüber hinaus könnten erhebliche Synergiepotenziale im Bereich der Finanzierungs- und Gemeinkosten erzielt werden«, heißt es seitens der Immofinanz, die zeitgleich mit dem S Immo-Deal auch ein Bieterverfahren für ihre 26%-Beteiligung an der CA Immo startete. Das ist wiederum genau das, was Starwood will. Allerdings ist zu hören, dass die Immofinanz mit dem von Starwood angebotenen Preis alles andere als glücklich ist. Bis hier tatsächlich Nägel mit Köpfen gemacht werden, wird also noch viel Wasser die Donau runterfließen. Aber auch abseits dieses Spiels um Einfluss und Macht tut sich in der Branche einiges. Dass die Unternehmen Begehrlichkeiten wecken, hat nämlich einen simplen Grund. Das Geschäft der heimischen Immobilienentwickler läuft richtig gut, wie die Jahresergebnisse 2017 von S Immo, CA Immo und UBM zeigen.

S Immo: Zweitbestes Jahr

Nach dem Rekordergebnis 2016 erreichte die S Immo im abglaufenen Jahr das zweitbeste Ergebnis der Unternehmensgeschichte. Der Jahresüberschuss belief sich auf 133,5 Mio. Euro. »Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben wir von Investitionsentscheidungen profitiert, die wir bereits vor Jahren getroffen haben. Die Verkäufe von zwei großen Objekten und ein erneut ausgesprochen positives Bewertungsergebnis waren wesentliche Treiber für die ausgezeichneten Resultate«, erklärt Vorstandsvorsitzender Ernst Vejdovszky. Veräußert wurden im Geschäftsjahr 2017 die Bürogebäude Hoch Zwei und Plus Zwei in Wien, das Einkaufszentrum Serdika Center mit der dazugehörigen Büroimmobilie in Sofia, zwei Liegenschaften in Berlin sowie ein Grundstück in Österreich. Diese großvolumigen Verkäufe erfolgten im Sinne der zyklus-orientierten Strategie des Unternehmens und ermöglichten es, Gewinne cashwirksam zu realisieren.
Aber auch als Einkäufer war die S Immo aktiv. So gingen in Deutschland Objekte mit einem Transaktionsvolumen von rund 64 Mio. Euro ins Eigentum der S Immo über. Dabei lag der Schwerpunkt auf Städten wie Rostock, Leipzig und Kiel, in denen die S Immo aufgrund ihrer demografischen und wirtschaftlichen Daten großes Potenzial sieht.

Auch an der Börse war 2017 für die S Immo ein sehr gutes Jahr. Der Jahresschlusskurs der S Immo-Aktie lag bei 16,15 Euro und damit um 61,5 % höher als am Jahresbeginn.
Der Ausblick auf 2018 ist ebenfalls  erfreulich. »Wir profitieren von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung in all unseren Märkten, vom niedrigen Zinsumfeld und dem hohen Preisniveau auf vielen Immobilienmärkten«, erklärt Vorstand Friedrich Wachernig. Im operativen Bereich will man sich verstärkt auf Projektentwicklungen und Investitionen in Bestandsimmobilien konzentrieren. So wurde bereits im ersten Quartal der Umbau im Einkaufszentrum Sun Plaza in Bukarest eröffnet. Zudem laufen Projektentwicklungen in Wien, Berlin, Bratislava und Bukarest.

UBM: Ein Drittel mehr Leistung

Von den aktuellen Turbulenzen um neue Eigentümerverhältnisse unberührt, blickt auch die UBM auf ein sehr gutes Jahr zurück. So konnte etwa die Gesamtleistung um 33,6 % auf  744,7 Mio. Euro gesteigert werden, der Nettogewinn stieg um 25,9 % auf 37 Mio. Euro. Grund für den deutlichen Leistungsanstieg war laut Vorstandsvorsitzenden Thomas Winkler »vor allem die erfolgreiche Umsetzung des beschleunigten Verkaufsprogramms Fast Track 17«.

Trotz zahlreicher Fertigstellungen 2017, darunter zwei Hotels sowie ein Büro- und Micro-Living-Projekt im Quartier Belvedere Central (QBC) in Wien, die Büroimmobilie Kotlarska in Krakau und das Luxushotel Hyatt Regency in Amsterdam, verfügt UBM über eine prall gefüllte Pipeline von 1,6 Mrd. Euro bis 2020. Zur Risikominimierung zielt UBM darauf ab, durch Forward-Verkäufe oder Forward-Finanzierungen eine frühzeitige Transaktionssicherheit herzustellen. »Die Pipeline bis 2020 ist bereits zu rund der Hälfte forward verkauft, bei den Projekten im Jahr 2018 liegt dieser Wert sogar über 75 %, was zu einer hohen Visibilität bei der Ergebnisentwicklung führt«, erklärt Winkler. So wurde 2017 beispielsweise die neue Unternehmenszentrale von Zalando in Deutschland, die im Herbst 2018 fertiggestellt wird, um  196 Mio. Euro forward verkauft.

Für 2018 erwartet Winkler neue Rekordwerte hinsichtlich Gesamtleistung, Ergebnis vor Steuern, Ergebnis pro Aktie und Eigenkapital. Dabei will die UBM weiter Bestandsimmobilien  reduzieren und den Umbau zum reinen Immobilienentwickler fortsetzen. Im Rahmen des neuen Pure Play Program (»PPP«) sollen in den nächsten 18 Monaten Bestandsimmobilien im Wert von  170 Mio.  Euro verkauft werden, um die Mittel im ertragreicheren Development-Geschäft einzusetzen bzw. die Nettoverschuldung weiter zu reduzieren.

Rekordergebnis für die CA Immo

Die CA Immo erzielte 2017 mit 234,9 Mio. Euro das höchste Konzernergebnis der Geschichte. Gegenüber 2016 ist das ein Plus von immerhin 28 %. Die Mieterlöse kletterten um 8,9 % auf 180,3  Mio. Euro. Diese positive Entwicklung konnte im Wesentlichen durch die Akquisition der Millennium Towers in Budapest sowie den Erwerb der Minderheitsbeteiligung von Joint-Venture-Partner Union Investment und den damit verbundenen Mietzuwachs erreicht werden. Das den Vermietungsaktivitäten zuzurechnende Nettomietergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungskosten wurde um 8,5 % von147,2 Mio. Euro auf 163,4 Mio. Euro gesteigert. Die operative Marge der Vermietungsaktivitäten stieg von 88,9 % im Jahr 2016 auf 90,6 %.