Immer mehr Unternehmen erkennen, dass Facility Management mehr ist als Gebäudereinigung und Bewachungsdienste. Erlaubt ist, was gefällt. Die Grenzen sind weit gesteckt und die Dienstleister entdecken attraktive Nischen – vom klassischen Portiersdienst über den Betrieb von Restaurants und Konferenzräumen bis hin zur Bereitstellung von medizinischem Personal. Der Bau & Immobilien Report hat sich auf Spurensuche begeben und präsentiert ausgewählte Best Practices aus der FM-Welt.

Dussmann: Klinikum Klagenfurt

Bereits seit Februar 2014 betreibt Dussmann Service auf dem Gelände des Klinikums Klagenfurt am Wörthersee eine Allegretto Espressobar und das erste Dussmann Deli in Österreich. Im Jänner 2015 sind nun drei weitere Allegretto Espressobars und drei Shops im Klinikum Klagenfurt dazu gekommen. Jetzt ist eine Allegreto Espressobar oder ein Shop von jedem Ort des Klinikumsgeländes gut zu Fuß erreichbar. Das kulinarische Angebot von Dussmann Service ist auf die Bedürfnisse von Patienten, Mitarbeitern und Besuchern abgestimmt. Die öffentlich zugänglichen Allegretto Espressobars und das Dussmann Deli stellen als Orte des Entspannens, des Genusses und Austauschs eine Verbindung zwischen der Welt des Krankenhauses und dem täglichen Leben außerhalb dar.

Kunde: Klinikum Klagenfurt

Leistungsumfang: Betrieb von vier Allegretto Espressobars, einem Dussmann Deli und drei Shops

Vertragsbeginn: Februar 2014/Jänner 2015

Vertragsdauer: keine Angabe



Energiecomfort: 6 KAV-Pflegewohnhäuser 

Die neuen Pflegewohnhäuser mit sozialmedizinischer Betreuung des Wiener Krankenanstalten Verbunds bieten den Patienten und Bewohnern Pflege, Medizin und Therapie, ermöglichen aber auch Intimität und Individualität. Im Rahmen eines Betreiber-Contracting-Vertrages schafft Energiecomfort mit einem individuell auf die Bedürfnisse des Nutzers abgestimmten Dienstleistungspaket ein ausgewogenes Verhältnis von Betriebskosten und Qualität. Bereits bei der Konzeption der individuellen, modularen Dienstleistungen standen der Nutzer und sein Kerngeschäft – Heilen und Pflegen – klar im Fokus. Durch die Entwicklung und Erbringung dieser Dienstleistungen unterstützt Energiecomfort den Wiener Krankenanstalten Verbund, die Effektivität seine Hauptaktivitäten zu verbessern und die Eigenwertschöpfung zu erhöhen.

Kunde: Wiener Krankenanstalten Verbund

Leistungsumfang: Technisches und infrastrukturelles FM

Vertragsbeginn: Jänner 2010

Vertragsdauer: keine Angabe

Besonderheiten: Laufende Aus- und Weiterbildung der Energiecomfort-Mitarbeiter, um den hohen Ansprüchen im Health Care Facility Management gerecht zu werden.

HSG Zander: Wien Mitte The Mall

The Mall ist mit 30.000 m² Geschäftsfläche das größte und modernste Shoppingcenter im Herzen Wiens. Zwar hat die Architektur vor allem anfangs noch für einigen Wirbel gesorgt, mittlerweile hat sich die größte Aufregung aber gelegt und der Gebäudekomplex wird mehr oder weniger als das akzeptiert, was sich die Architekten dabei gedacht haben: als moderne Architektur, die selbstbewusst im Dialog mit dem klassischen Wien steht. Für das Facility Management der insgesamt 150.000 Quadratmeter zeichnet seit der Eröffnung HSG Zander verantwortlich. Dazu zählen technisches Facility Management, Property Management, Center Management, Infrastrukturelles Facility Management und die Garagenbetriebsführung.

Kunde: Wien Mitte Immobilien GmbH

Leistungsumfang: Centermanagement, Property Management, TFM, IFM, Garagenbetriebsführung 

Vertragsbeginn: 2012

Betreute Fläche: 150.000 m²

Besonderheiten: Multifunktionale Immobilie 

Rustler: Goldenes Quartier

Das Goldene Quartier der Signa-Gruppe, eingebettet zwischen Tuchlauben, Bognerstraße und Am Hof, zählt zweifellos zu den besten Adressen der Stadt. Nobelmarken wie Louis Vuitton, Miu Miu, Prada oder Armani haben dort ebenso eine neue Heimat gefunden wie das erste Park Hyatt Österreichs, das sich in kürzester Zeit zu einem der führenden Hotels Österreichs gemausert hat. Das Gebäude Am Hof, die ehemalige Länderbankzentrale, die heute das Park Hyatt beherbergt, wurde in den Jahren 1913 bis 1915 errichtet und diente ursprünglich als Zentrale für die Niederösterreichische Eskompte-Gesellschaft. Der Hochholzerhof in den Tuchlauben entstand bereits im 17. Jahrhundert und wurde 1838 um eine Anlage mit einer Passage erweitert. Nach Schäden während des Zweiten Weltkriegs und deren Reparatur wurde das Gebäude im dritten Viertel des 20. Jahrhunderts für die ehemalige Arbeiterbank, heute BAWAG, umfangreich adaptiert. Den prestigeträchtigen Auftrag für das technische Gebäudemanagement des Goldenen Quartiers hat Rustler an Land gezogen.

Kunde: Tuchlauben Immobilien GmbH & Co OG (Signa) 

Leistungsumfang: Technisches Gebäudemanagement

Vertragsbeginn: 01. März 2013

Vertragsdauer: unbefristet

Besonderheiten: Denkmalgeschütztes historisches Ambiente gepaart mit modernster Haustechnik.

Wisag: Residenz Am Kurpark

Der Facility Manager WISAG sorgt bereits seit über 15 Jahren in der Senioren Residenz Am Kurpark Wien-Oberlaa für die Einhaltung der strengen Hygienevorschriften. Denn nirgendwo sind Sauberkeit und Hygiene so wichtig wie in Krankenhäusern, Reha-Zentren und Senioreneinrichtungen. Der FM-Spezialist übernimmt in der Residenz die Reinigung der allgemeinen Flächen, der Seniorenapartments sowie des Pflegebereiches. So können sich Patienten, Besucher und Mitarbeiter wohlfühlen und werden wirksam vor Infektionsgefahren geschützt. Die WISAG legt dabei höchste Hygienemaßstäbe bei ihrer Arbeit an. Die Mitarbeiter des FM-Managers sind sich ihrer Verantwortung bewusst. In regelmäßigen Schulungs- und Trainingsmaßnahmen werden die WISAG-Mitarbeiter fachkundig qualifiziert und für die besonderen Bedürfnisse sensibilisiert.

Kunde: Senioren Residenz Am Kurpark Wien-Oberlaa

Leistungsumfang: Gebäudereinigung: Unterhalts- & Sonderreinigung, Krankenhausreinigung

Vertragsbeginn: 1999

Besonderheiten: Bei der Reinigung von Krankenhäusern, Reha-Zentren und Senioreneinrichtungen bedarf es besonderer Verfahren und Prozesse, die strengen Hygienevorschriften entsprechen müssen. 

Kommentar: Der Goldgräberstimmung folgte die Ernüchterung

Gerhard Schenk, Geschäftsführer HSG Zander, über die turbulente Geschichte des Facility Managements in Österreich. "Ich erinnere mich daran, dass in Österreich Mitte der 90er-Jahre das Thema Facility Management umfassender in Diskussion kam und auch erste Ausschreibungen, vor allem von international aufgestellten Unternehmen ins Haus gekommen sind. Sprach man bis dahin noch von technischen Services oder Reinigungs- und Bewachungsleistungen, so war ab diesem Zeitpunkt ein neuer trendiger Begriff gefunden bzw. nach Österreich transportiert worden. Was von der Anbieterszene allerdings völlig unterschätzt wurde, war, dass ein Worthülse allein noch keine Leistung darstellt. So kam es denn auch, dass verschiedenste Anbieter entweder im trading down die nun neudeutsch infrastrukturellen Leistungen »mitnahmen« bzw. die Infrastrukturunternehmen versuchten, im trading up technische Services »mitzunehmen«. Diese Mitnahmen gipfelten meist darin, dass einfach Subleistungsverträge erteilt wurden, die Leistungsintegration über konkrete gebäudespezifische Betriebskonzepte – also der eigentliche Mehrwert des Managements – auf der Strecke blieben und leider oft bis heute noch auf der Strecke bleiben. 

Fehlende Standards. Dieser Umstand war aber auch einem unternehmerisch getriebenen Hype zuzuschreiben, der die – ich möchte fast sagen: intellektuelle – Auseinandersetzung mit der Aufgabenstellung gar nicht zugelassen hat. So wurden weder klare Definitionen gesetzt und als in der Branche verbindlich erklärt noch wurden verbindliche Standards für die Leistungsbilder mit definierten Qualitäts(mess)kriterien festgelegt. Auch konnte der relativ früh gegründete Fachverband der Branche, die FMA, diese Anforderungen aufgrund der sehr heterogenen Mitgliederstruktur nur bedingt erfüllen. Denn die Aufgabenstellung des substanziellen Facility Managements ist nicht nur sehr komplex, sondern auch spartenübergreifend, was sich zusätzlich als hemmend für die Entwicklung dieses Dienstleistungsmodells auswirkte. Vor diesen Rahmenbedingungen kam es dann auch relativ kurzfristig zur Ernüchterung in der Branche, da sich einerseits die Goldgräberstimmung der Anbieter nicht als erfüllbar erwies und andererseits die Erfüllung der mit hohen Erwartungshaltungen abgeschlossenen FM-Verträge hinter dem tatsächlich Erreichten zurückgeblieben ist, was die Kunden entsprechend enttäuscht hat. Zum heutigen Tag ist hier ein gewisser Konsolidierungsprozess eingetreten – so ist etwa wieder häufiger von Facility Services die Rede –, der zumindest zu einer realitätsnäheren Einschätzung über die Vertragsleistungen seitens der Vertragspartner geführt hat. Dennoch ist die Branche nach wie vor aufgerufen, sich weiter zu entwickeln, um dem ursprünglich mit Recht hoch angesiedelten Dienstleistungsniveau gerecht zu werden.

Fachleute auf beiden Seiten. Fakt ist, dass gerade die Integration der einzelnen Facility Services die wahren Kostenreduktionspotenziale erzielen kann und dort, wo auch realisiert, erzielt hat. Es ist kurz und mittelfristig nicht zu erwarten, dass der Kostendruck auf der FM-Leistungsnachfragerseite nachlassen wird – im Gegenteil, er wird steigen. Umso mehr wird es kompetenter Dienstleister bedürfen, die dann auch die geforderte Performance schaffen werden. Und nicht zuletzt aufgrund der umfassenden Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen sollten auch auf der Nachfragerseite kurzfristig wieder Fachleute sitzen, die der FM Dienstleister für die erfolgreiche Bewältigung der Aufgabenstellung dringen benötigt."