Der Büroimmobilienmarkt wird sich in zwei Segmente teilen, sind Experten überzeugt: in billige Energieschleudern und in nachhaltige, energiesparende Qualitätsobjekte.

Damit auch Investoren die Bedeutung von Energieeffizienz erkennen, muss sich erst ein entsprechender Nachfragermarkt entwickeln. Vereinzelte Pilotprojekte sind ein Anfang.

Energieeinsparungen von 80 Prozent sind machbar!« Gregor Rauhs, Projektleiter von »Energybase«, dem vom Wiener Wirtschaftsförderungsfonds (WWFF) entwickelten Bürogebäude, zieht positive Bilanz. Nach einem Dreivierteljahr Betrieb gibt es zwar noch keine genauen Daten, eines kann aber schon jetzt gesagt werden: Das Bürohaus »Energybase« in Wien-Floridsdorf, das neue Wege in der Errichtung von ökologisch nachhaltigen Büro- und Gewerbeimmobilien aufzeigen soll, ist nicht nur ein Vorzeigeprojekt in Sachen energieeffiziente und umweltschonende Technologien, sondern braucht sich auch bei den Betriebskosten nicht verstecken. In der ersten Heizperiode waren es laut Rauhs 20 bis 25 Cent pro Quadratmeter für Heizung, Klima, Lüftung und Beleuchtung, die die Mieter in diesem Pilotprojekt für energieeffizientes Bauen zahlen mussten. Und damit liege man gegenüber Standardimmobilien, wo die Betriebskosten einen Euro oder mehr ausmachen, sehr gut, glaubt Rauhs an Wettbewerbsvorteile seines Projekts.
Dennoch konnte ein Dreivierteljahr nach Fertigstellung erst die Hälfte der Nutzfläche von 7.500 m2 vermietet werden. Das liege einerseits an der Schwäche des Immobilienmarkts, andererseits gebe es derzeit aber auch noch das Standortproblem, das aber mit der Fertigstellung der nahegelegenen Siemens City behoben sein werde, so Rauhs.
Die hohe Leerstehungsrate, trotz durchschnittlicher Mieten zwischen 11,40 und 12,60 Euro pro Quadratmeter, ist auch der Grund dafür, dass das Gebäude den geplanten Heizenergiebedarf von 12 kWh/m2a (Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr) noch nicht ganz erreicht hat. Denn in den leer stehenden Räumen fehlen die gerade in einem Passivhaus wichtigen internen Lasten wie Beleuchtungskörper, Computer und menschliche Wärme, die derzeit noch von der Haustechnik ausgeglichen werden müssen, so Rauhs.

Wasser im Beton
Gefördert wurde das Passivbürohaus von der Stadt Wien mit 14 Millionen Euro, Errichter ist der WWFF, Planer des Projekts war das Wiener Architekturbüro pos architekten. In diesem Projekt wurden beinahe alle verfügbaren innovativen Gebäudetechnologien eingesetzt. Geheizt und gekühlt wird mithilfe der Bauteilaktivierung: Dabei wird Wasser in Zwischendecken und Wände geleitet und regelt so je nach Bedarf das Raumklima. Grundwasser dient dabei als natürlicher Regelmechanismus: Durch seine gleichmäßige Temperatur wärmt es im Winter die Bauteile, die während des Sommers vom Grundwasser gekühlt werden. Die darüber hinaus notwendige Raumkonditionierung erfolgt – auch das ist für ein Bürohaus ungewöhnlich – zentral, individuell kann die Raumtemperatur nur minimal geregelt werden. »Es war spannend, das auszuprobieren, aber es hat Akzeptanz bei den Mietern gefunden«, zeigt sich Rauhs erfreut über die ersten Erfahrungen.
Zum ersten Mal in dieser Größenordnung eingesetzt wurde auch ein Grünraumpuffer mit 500 verschiedenen Pflanzen hinter der Fassade, der als Feuchtigkeitsgenerator und Luftfilter dient, sowie solare Kühlung zur Unterstützung der Bauteilaktivierung. Dabei wird Sonnenergie im Sommer zum Antrieb des Kühlprozesses verwendet, im Winter wird die Energie zum Heizen eingesetzt. Die dazu notwendige Energie wird aus einer 300 m2 großen Solaranlage gewonnen. An der Südfassade liegt außerdem eine 400 m2 große Photovoltaikanlage zur Stromgewinnung. Dass die Flächen zur Umwandlung von Sonnen- und elektrische Energie nicht noch größer ausgefallen sind, liege daran, dass sich diese Technologie trotz Förderungen noch immer nicht rechne, wie Rauhs meint.

Fehlende Effizienznachfrage
Das Projekt Energybase soll auch dazu beitragen, das Bewusstsein für Nachhaltigkeit von Bürogebäuden zu forcieren. Denn zum Unterschied vom sozialen Wohnbau, wo über die Förderbestimmungen die Einhaltung von Energiekennzahlen und anderen umweltrelevanten Kriterien gesteuert werden kann, bleibt es im gewerblichen Bereich dem Markt überlassen, über Erfolg oder Misserfolg eines Projekts zu entscheiden. Und der ist noch nicht so entwickelt: Bisher sind Projektentwickler in diesem Bereich primär an den Herstellungskosten und weniger an den laufenden, vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten interessiert, Und zwar ganz einfach deshalb, weil die von den Mietern nicht nachgefragt werden. Üblicherweise zählt nur die Höhe der Quadratmetermiete, was an laufenden Kosten zu erwarten ist, danach fragt der Markt noch zu selten. Die entsprechende Bewusstseinsbildung könne daher nur über die Nutzer, also die Mieter gehen. »Der Nutzer müssen beginnen, nicht nur die Nettomiete zu betrachten, sondern die Gesamtkosten«, verlangt Projektleiter Rauhs.
Mit dieser Ansicht steht er nicht alleine. Allmählich macht sich in der Immobilienbranche die Erkenntnis breit, dass Errichter, Betreiber und Investoren auch durch ambitionierte Instrumente wie den Energieausweis und andere Gebäudezertifikate nicht dazu gebracht werden können, nachhaltig im Sinne von niedrigen Betriebskosten und Energieeffizienz zu agieren. So meinte etwa Andreas Gnesda, Leiter der Interessensgemeinschaft Berater und Planer in der Plattform Facility Management Austria (FMA) und Geschäftsführer des Facility-Consultingunternehmens FaciCon, unlängst bei einer FMA-Veranstaltung, die Planer müssten eine Sensibilisierung beim Mieter erzielen und den Markt ins Spiel bringen: Wenn sich die Kunden nicht nur für die Höhe der Miete, sondern auch für Energiekennzahlen und die laufenden Betriebskosten interessieren und diese vergleichen, werden auch Investoren an energieeffizienten Gebäuden interessiert sein. Für den Energybase-Projektverantwortlichen Rauhs zählte darüber hinaus der Mehrwert eines auf Nachhaltigkeitskriterien basierenden Bürogebäudes, das bessere Bau- und Raumqualität und höhere Behaglichkeit und damit erhöhte Produktivität der Mitarbeiter bringen könne.

Marktsegmentierung.
Auch Herwig Teufelsdorfer, Vorstand der Hypo Real Invest und Vorstandsvorsitzender der Österreich-Abteilung des Immobilienbewerterverbands RICS, erkennt einen deutlichen Trend zur Energieeffizienz in Bürogebäuden und zum Thema »Zweite Miete«, also den Betriebskosten als gleichwertigen Teil der Gesamtkosten. »Das wird in zunehmenden Maße auch ein Thema für die Investoren werden«, so Teufelsdorfer. Der Immobilienfachmann geht allerdings davon aus, dass es in Zukunft zu einer Marktsegmentierung kommen wird: Die überwiegende Mehrheit des Bürogebäudemarkts wird weiterhin aus »konventionellen« Immobilien bestehen, also solchen ohne spezielles Augenmerk auf Energieeffizienz, ohne Gebäudezertifikat, mit niedrigerem Kaufpreis und damit einer höheren Anfangsrendite. Einen wesentlich kleineren Teil, maximal zehn Prozent der Büroflächen, werden die qualitativ hochwertigen, nachhaltigen und energieeffizienten Gebäude ausmachen, wo der Investor mehr zahlt oder höhere Mieten und damit niedrigere Renditen erzielen kann, glaubt Teufelsdorfer.
Zu Letzteren gehört nach Meinung des Immobilienfachmanns das »Solaris St. Marx«. Das 2008 von der S+B Gruppe als Teil des Business Campus St. Marx errichtete Bürogebäude in Wien gilt als »Green Building«. Als Niedrigenergiebau entwickelt, handelt es sich bei diesem Bürogebäude um eine Stahlbeton-Skelettkonstruktion, die zur Heizung und Kühlung auch die Betonkernaktivierung und die Speicherfähigkeit des Betons nutzt. Beheizt wird das Gebäude mit Fernwärme, zusätzlich führt eine Wärmepumpe Energie zu. Die Kühlung erfolgt über einen Wärmetauscher, der die Abwärme der WC-Abluft und der Server umwandelt. Auf diese Weise könne im Winter ein Wirkungsgrad von 90 % und im Sommer von über 80 % erreicht werden, so Reinhard Schertler, Geschäftsführer der S+B-Gruppe. Durch die Bauteilaktivierung steigt die Leistungsfähigkeit der gekühlten Decke bei steigenden Temperaturen an, das Raumklima bleibt gleich. In der Nacht wird mit der von der Kältemaschine gelieferten Energie der Betonkern abgekühlt. Durch dieses System genügt laut Schertler eine Kältemaschine, die nur 55 % der Leistung des Spitzenkältebedarfs bringen muss. Eine Photovoltaikanlage erzeugt den zum Betrieb der Beleuchtung und der Aufzüge, der Notbeleuchtung und der Kältemaschine notwendigen Strom.

 

Circle of Blame
»Das Projekt ist sehr mutig«, lobt der Immobilienexperte Teufelsdorfer das im Gegensatz zu Energybase ohne Förderungen errichtete Bürogebäude. Der Vermietungs- und auch der Verkaufserfolg geben den Projektentwicklern Recht: Im Jänner griff der deutsche Fonds Union Investment zu und kaufte das zu 90 % ausgelastete Bürogebäude mit 9.000 m2 Nutzfläche. Für Teufelsdorfer kein Einzelfall: »Wir werden vermehrt internationale Investoren sehen, die ganz gezielt Ausschau in Richtung energieeffiziente Gebäude halten und bereit sind, dort zu investieren.« Zwar werde die Energieeffizienz sehr wohl ein Thema des Nachfragers sein, der lieber in ein Büro geht, wo er von 20 Euro pro Quadratmeter nur drei Euro Betriebskosten zahlt statt fünf, der Trend in diese Richtung werde aber auch vonseiten der Investoren verstärkt, ist Teufelsdorfer überzeugt.
Warum es bisher nicht mehr nachhaltige Immobilien am Markt gibt, haben Experten des Unternehmensberaters Jones Lang Lasalle analysiert: Nutzer, Bauwirtschaft, Entwickler und Investoren befinden sich demnach in einem Kreislauf der Schuldzuweisungen. Während die Bauwirtschaft davon spricht, sie würde ja nachhaltige Gebäude errichten, wenn die Entwickler danach fragen würden, meinen Letztere, sie hätten Interesse an solchen nachhaltigen Projekten, sie seien aber den Investoren zu teuer. Und die Investoren wiederum flüchten sich in eine angeblich nicht vorhandene Nachfrage nach solchen Immobilien. Damit schließt sich der »Circle of Blame«, der nur durchbrochen werden könne, wenn die Nutzer Druck auf den Investor machten, die Betriebskosten zu senken, was über den Weg der Investoren schließlich den Anreiz für Entwickler zu nachhaltiger Erstellung stärken würde.
Solche nachhaltigen Immobilien zu errichten, kostet mehr als konventionelle Gebäude. »Aber langfristig gedacht bringt das mehr Vorteile«, ist Immobilienexperte Teufelsdorfer überzeugt. Denn es sei davon auszugehen, dass es auch nach dem Ende der derzeitigen Krise in zehn bis 15 Jahren die nächste Immobilienkrise geben wird. Und auch die Entwicklung der Energiepreise – auch wenn die in den letzten Monaten rückläufig war – spricht laut Teufelsdorfer dafür, in nachhaltige und energieeffiziente Immobilien zu investieren.

Ende der Energiefresser
S+B-Geschäftsführer Schertler sieht das Ende von energiefressenden Bürotürmen aus Glas gekommen, die im Winter teuer beheizt und im Sommer noch teurer gekühlt werden müssen: »In Zeiten wie diesen ist das anachronistisch«, meint der Projektentwickler, dessen Projekt Solaris teilweise aus massiven, wärmegedämmten Außenwänden besteht. Auf elegante Architektur müsse man deshalb aber nicht verzichten, ein guter Architekt könne mit Beschränkungen nicht nur leben, sondern sie in Stärken umwandeln, zeigt sich Schertler überzeugt. Die Verbindung von Gestaltung mit dem Einsatz innovativer Energietechnik hat auch der im bayrischen Ingolstadt tätige Architekt Peter Bachschuster mit dem 2005 fertig gestellten Büro- und Produktionsgebäude eines Werkzeugherstellers geschafft. Da die Fassadengestaltung die technische Ausrichtung des Unternehmens signalisieren soll, hat der Architekt auf Glasfassaden nicht völlig verzichtet: Zum Unterschied zur verglasten Westfassade ist die straßenseitige ostseitige Fassade geschlossen und nur im Eingangsbereich mit Glas aufgelöst.
Grundgedanke des Projekts war, dass das Gebäude die notwendige Energie aus der Erde und durch die Sonne erhält. Zum Heizen und Kühlen des Bürotrakts wird Grundwasser verwendet, das in die in Betondecken liegenden Rohre geleitet wird. Zwei Grundwasserwärmepumpen, die vom Gebäuderegelsystem gesteuert werden, sorgen für die Wärmeerzeugung. Zur hydraulischen Entkoppelung werden Plattenwärmetauscher eingesetzt. Wandmodule und ein integriertes Fassadensystem mit wasserführenden Stahlhohlprofilen an der voll verglasten Westseite des Gebäudes übernehmen die Abdeckung der Spitzenlasten. In diesem Gebäude wird, anders als bei Energybase, die Raumkonditionierung nicht zentral gesteuert, sondern kann individuell in den Räumen geregelt werden. Zur Strom­erzeugung wurden in mehreren Fassadenbereichen Photovoltaikmodule mit einer Leistung von 32 kW installiert.

Energieeffizienz im Wohnbau
Während die Sensibilität für das Thema Energieeffizienz im gewerblichen Gebäudesektor also erst in den Kinderschuhen steckt, ist es im großvolumigen Wohnbau bereits lang geübte Praxis. Ökologisierte Wohnbauförderrichtlinien der Bundesländer und der verpflichtende Energieausweis machen vor allem den geförderten Wohnbau ohne Energieeffizienzmaßnahmen undenkbar. Vor allem Wien hat sich mit dem Bauträgerwettbewerb ein Instrument geschaffen, mit dem die Vergabe der Wohnbaufördermittel unter ein Thema gestellt werden kann – wie eben Energieeffizienz. Oder es werden Wohnbauten überhaupt in Passiv­hausbauweise ausgeschrieben, wie etwa die Anlage Kammelweg im 21. Bezirk, wo mehrere Bauträger am Werk waren. Aber auch kleine Wohnprojekte werden heute in Niedrigenergie- oder Passiv­hausbauweise errichtet. Eines der jüngsten Beispiele ist eine zweigeschoßige Wohnhausanlage mit 22 geförderten Mietwohnungen in der Schellenseegasse im 23. Wiener Bezirk. Das von der Gesiba errichtete und vom Wiener Architekten und Passivhaus-Spezialisten Georg Reinberg geplante Gebäude ist als luftdichte Hülle konzipiert, die die gewonnene Sonnenenergie und auch die Nachtkühle speichert. Für die Bereitung des Warmwassers und als Unterstützung der über Abluftrückgewinnung betriebenen Heizung dient eine 100 m2 große Solarkollektorenfläche, auf dem Dach befinden sich Photovoltaikmodule. Der Heizwärmebedarf der Wohnhausanlage liegt bei 10 kWh/m2a und damit unter den Anforderungen für den Passivhausstandard. Bis Bürohäuser dorthin kommen, ist es noch ein ziemlich weiter Weg.