Qualitätsvollen Nutzungsmix statt Produktion von leeren Quadratmetern Fläche gab es auf der Leitmesse Mipim in Cannes vermehrt zu entdecken. Von Peter Matzanetz

Die Gewerbeimmobilienmesse Mipim in Cannes ist im März immer ein globaler Stimmungsbarometer. 22.000 Besucher aus 93 Ländern zog die heurige MIPIM an und das, obwohl viele Russen diesmal fern geblieben waren. Deutliche Investitionsanstiege und zwar im zweistelligen Bereich werden von Analysten für das aktuelle Geschäftsjahr gesehen und 4.500 potenzielle Geldgeber waren in den vier Veranstaltungstagen ausgeschwärmt, um die besten Gelegenheiten für Veranlagungen zu finden. Opportunity war das Schlagwort, mit dem Objekte beworben wurden, die besser sein wollten als der Rest. Eine hohe Renditeerwartung ist in Zeiten der wirtschaftlichen Stagnation allerdings für den globalen Immobilienmarkt nicht mehr das entscheidende Kaufkriterium. Das aktuell niedrige Zinsniveau lud vor allem institutionelle Investoren, auch aus Amerika und Asien kommend, ein, sich solide Investments zu einem guten Preis zu sichern. Das war aus einem bei der Veranstaltung abgehaltenen Investoren-Meeting hervorgegangen. Die Differenzierung nach Ländern hätte außerdem ausgedient und reagieren würde man dafür auf Stadtregionen, die am Investment-Radar auftauchen, und auf zukunftsweisende Projekte oder lange bereits erfolgreiche Objekte. Das war auch Michael Ehlmaier aufgefallen, dem geschäftsführenden Gesellschafter vom international tätigen Vermittlungsbüro EHL Immobilien: »Die Auswahl von Städten und Nutzungsarten spielt verstärkt eine Rolle, wohingegen die Gewichtung nach Staaten weniger relevant ist.«

Großregionen im Kommen
Paris und London sind jene Metropolen, die bei der MIPIM Investoren wegen ihrer wirtschaftlichen Bedeutung immer schon zuerst ansprechen. Jedes Jahr werden dort neue Großprojekte initiiert. Beide Städte platzen daher mittlerweile aus den Nähten und es wird ins Umland ausgewichen oder in der City abgerissen und neu gebaut. 70 Großprojekte an 24 verschiedenen Standorten am Rand der Pariser Metropolregion sind aktuell in Umsetzung. An der Seine wird daher mit einem Investitionsprogramm von 25 Milliarden Euro in die Infrastruktur gestartet und 72 neue Bahnstationen sind am Entstehen. Der dezentrale Business District La Défense, der ursprünglich aus den 1960er Jahren stammt, wird nun 50 Jahre danach mit Wohnraum in der Nähe ergänzt. Hier sorgt der Investitionsdruck dafür, dass auch viele Gebäude abgerissen und neu gebaut werden.

Investitionsdruck in der City
Auch in Londons Innenstadt fällt auf, dass einzelne Objekte zugunsten neuer Gebäude weichen müssen. Die Abbruchrate in der Stadtmitte ist zuletzt um 18 % gestiegen, wie man auf der MIPIM von Marktbeobachtern erfahren konnte. Die Metropole wächst. Hinter dem Olympiagelände sucht ein riesiger Businesspark nach Investoren mit 26 Milliarden Pfund in den Taschen. An einem ehemaligen Hafengelände werden damit dann die Royal Albert Docks direkt am Wasser entwickelt und zwar nicht in die Höhe, sondern in die Länge. Aufenthaltsqualität und Anbindung an lebendige Stadtteile gehören unverzichtbar zum neuen Arbeitsstil und sogar  beim Business District Canary Wharf, der das bislang nicht so bietet, belohnt man nun Projekte, die den Standort qualitativ aufwerten. Neue, komplexe Modelle der Vermietung, die das von Anfang an versprechen, gibt es auch. Das Old Oak Common im Nordwesten der Metropole bietet auf kleinen Vermietungseinheiten serviciertes Wohnen und Workspace für junge Leute, die beruflich in London Fuß fassen wollen. Das Angebot inkludiert Gemeinschaftsräume, Bibliotheken, Waschküchen und Esszimmer. Dem Markt für solch trendige Projekte wird laut einer aktuellen Studie des Beraters Deloitte großes Wachstumspotenzial zugesprochen. Dazu heißt es  in einer Studie der City of London Corporation: »Junge Talente wollen den Fun-Faktor am Arbeitsplatz nicht missen.«

Ideas for Change
Innovative Pläne, die jenem Trend ebenfalls entsprechen, wälzt man in aspern Seestadt, die erstmals in Cannes ihr neuestes Vorhaben promotete. Für ein Baufeld an der Seekante hat man dazu einen Ideenwettbewerb unter dem Motto »Ideas for Change« ausgeschrieben. »Beabsichtigt ist hier eine gemischte Nutzung und mit 60 % Wohnen und 40 % Handel, Büro und DIenstleistungen«, umriss der Vorstandsvorsitzende der 3420 aspern Development AG, Gerhard Schuster, vor Publikum das Projekt und Vorstandskollegin Claudia Nutz gab die weitere Zielrichtung vor: »Wir suchen querdenkerische Ansätze, die aber auch so ihre Investoren finden.“ Um dahin zu kommen, hat man einen Wettbewerb mit geladenen Architekturbüros aus sieben Ländern gewählt, der in Cannes seinen Kickoff erlebte. Zwei Wochen darauf folgt ein Lokalaugenschein in Wien, und schon im Mai sollen sich erste Ergebnisse abzeichnen. Neue Nutzungsformen wurden angeregt, etwa kleinteilige Büros oder Räumlichkeiten für Co-Working. »In Aspern soll möglich werden, was die rigide Stadtstruktur in Wien nicht so zulässt“, gibt aspern-Beirat Silja Tillner den anwesenden Planern als Anleitung mit. Die Seestadt Wiens geht also in Richtung Durchmischung und regt flexible Nutzungsformen an. Bewährt sich das Modell, werden weitere Ausschreibungen folgen.

Neue Versprechen am Stadtrand
Ähnliche Stadtrandprojekte wie in Aspern gibt es auch in München mit Freiham oder beim Züricher Flughafen mit dem Glattpark, wo versucht wird, ein durchmischt genutztes und mit Grün durchsetztes Gebiet von Anfang an mit allen Aspekten der Planung attraktiv zu machen.  Mobilisierung der Bevölkerung und eine Promotion, die emotional anspricht, statt einfach nur Bauplatzverwertung zu betreiben, sind bei solchen Großprojekten heute angesagt. Um Planungsfehler der Vergangenheit zu vermeiden, werden auch sanfte Formen der Mobilität und Handelszonen im Sinne einer attraktiven Versorgung und zur Belebung Erdgeschoßzonen von Anfang an mit bedacht. Eine schnelle Anbindung an die Stadtzentren per öffentlichem Verkehrsmittel gepaart mit urbaner Dichte sollen die Wohnungen attraktiv machen und die langfristige Vermietung pushen. Ohne zukunftsträchtige Arbeitsplätze im Zusammenhang mit Forschungseinheiten oder Spezialanwendern am Standort geht es beim Promoten der neuen  Großprojekte aber nicht ab. Berlin Tegel, wo heute noch Flugzeuge starten und landen wird bald ein Universitätsstandort sein, ebenso wie das Areal Suurstoffi südlich von Zürich oder eben in Aspern, wo bereits die TU ein Labor eingerichtet hat. Der Anschluss an eine Wasserzone ist nicht nur für Aspern das Markenzeichen. Im Großraum Helsinki in Finnland erschließt man mit einer neuen U-Bahn die Küstenlandschaft von Espo und in Lyon vermarktet man die urbane Flussinsel zwischen Rhône und Saône. Das Ziel ist immer dasselbe: Mehr Lebensqualität.

Radeln für die Seestadt
Im Auftrag von „aspern Die Seestadt Wiens“ machten sich zwei Radfahrer auf zur MIPIM nach Cannes. Das Besondere daran: Die beiden #aspernDriver waren auf in der Seestadt entwickelten „mi-bikes“, einer neuen Generation von Elektrofahrrädern, unterwegs. Die mi-biker machten in mehreren Städten Halt, besuchten internationale Stadtentwicklungsprojekte, Projektpartner wie Siemens in München oder Spar SES in Salzburg und testeten das Rad sowohl bei Bergwertungen in den Alpen als auch im Stadtverkehr auf Herz und Nieren.