Es geht wieder bergauf in der Immobilienbranche. Doch die Finanzkrise zeigt noch ihre Spuren, vor allem bei den Gewerbeimmobilien.

In der Immobilienbranche ist Zuversicht angesagt. »Der österreichische Markt ist stabil und leicht wachsend«, sagt Alois Reikersdorfer, Regionaldirektor von RE/MAX Austria, Österreichs größtem Maklerunternehmen. Von einer Spekulationsblase wie in den USA oder Spanien sei man weit entfernt. Im Vergleich zu 2009 steigerte das Franchise-Unternehmen seine Umsätze um 18,3 Prozent auf 795 Millionen Euro, rund 9.000 Transaktionen wurden im vergangenen Jahr durchgeführt.

In wirtschaftlich unsicheren Zeiten verlagern viele private Investoren ihr Kapital in Immobilien. Eigentumswohnungen und Zinshäuser in zentralen Lagen sind deshalb weiter heiß begehrt, allerdings ist nach Ansicht der Experten in manchen Gebieten bereits die Obergrenze erreicht. »Die Zeit für Verkäufer ist äußerst günstig«, meint Reikersdorfer. Auch die Immofinanz plant, so CEO Eduard Zehetner, »demnächst einige Zinshäuser innerhalb des Gürtels in Wien« auf den Markt zu werfen. Die Werte würden kaum noch steigen – Zehetner möchte den Erlös lieber in Osteuropa, vorzugsweise Russ­land, investieren, wo zwölf Prozent Rendite locken.

Luxus im Trend

Der Trend zu Stadtwohnungen in Toplage ist ungebrochen. Eigentumswohnungen werden 2011 nach Einschätzung der RE/MAX-Makler um 7,8 Prozent teurer, Mietwohnungen in dieser Kategorie um 6,9 Prozent. Einbußen gibt es allerdings für Penthouses: Durch den Boom bei Dachgeschoßausbauten in den vergangenen Jahren ist der Markt übersättigt, Preissteigerungen sind »nur« um moderate 2,9 Prozent zu erwarten. Der Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) erwartet steigende Preise im Rahmen von drei bis fünf Prozent, vor allem bei Wohneigentum – bedingt durch zunehmende Nachfrage und die Verknappung des Angebots. In der Stadt Salzburg werden derzeit im Luxussegment Quadratmeterpreise von 6.000 Euro erzielt, in Innsbruck und Bregenz von 5.000 Euro. Astronomische Höhen erreichen Makler in Wien: Vereinzelt wurden 2010 für Luxuswohnungen bereits 16.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Die niedrigen Renditen bei klassischen Anlageformen sowie die Angst vor einer drohenden Inflation treiben die Nachfrage nach Immobilien weiter an, so ÖVI-Vizepräsidentin Margret Funk: »Die Anleger wollen ihr Geld sicher parken, die Rendite steht dagegen mehr im Hintergrund.«

Weniger gefragt sind Wohnungen auf dem Land sowie Wochenendhäuser. In den Landgemeinden ortet RE/MAX-Chef Reikersdorfer ein starkes Überangebot durch Genossenschaftswohnungen. Zudem ist die Finanzierungsbereitschaft der Banken gesunken. Bei den Wochenendhäusern wird das Minus mit 4,1 Prozent recht deutlich ausfallen. Wer ortsungebunden ist und günstig kaufen oder mieten möchte, sollte sich im Waldviertel oder im Burgenland umschauen. Einfamilienhäuser sind dort bereits um 120.000 Euro zu haben – Preise, von denen man im Raum Wien nur träumen könne, so Reikersdorfer. Denn der »Speckgürtel« rund um die Bundeshauptstadt bleibt weiterhin eine der Wachstumsregionen.

In den Bundesländern differiert die Preislage massiv. Während sich etwa Zell am See zunehmend zum teuren Pflaster entwickelt, sind Immobilien in Gastein recht günstig zu haben. Kitzbühel dürfte den Bogen inzwischen überspannt haben: Dutzende Luxusobjekte in der Preisklasse von drei bis fünf Millionen Euro stehen zum Verkauf. Russische Interessenten, die bisher stark in Nobelskiorten investierten, bleiben offenbar aus, vermutet Reikersdorfer. Abseits der Skigebiete ist massiver Preisverfall angesagt. Wochenendhäuser verlieren inflationsbereinigt um 6,1 Prozent.

Wenig begeistert zeigen sich die Makler über die im Herbst vom Wirtschaftsministerium verordnete Kürzung der Maklerprovisionen. Bei unbefristeten Mietverträgen dürfen nur noch zwei statt drei Monatsmieten Provision verlangt werden, bei befristeten Verträgen gar nur eine. Diese Umsatzrückgänge könnten vor allem den großen Unternehmen in der Branche nützen. Kleine Makler werden aus dem Markt gedrängt, da sich das Geschäft für sie kaum noch lohnt. Der Verband der Immobilientreuhänder rechnet mit Personalkürzungen von zehn bis 15 Prozent. ÖVI-Präsident Udo Weinberger fordert zudem ein einfacheres, »zeitgemäßes Mietrecht, das für alle Mietobjekte gelten soll«. In Wien würden viele Wohnungen gar nicht auf den Markt kommen, weil die Eigentümer aufgrund der »zu mieterfreundlichen Gesetzgebung«, so Weinberger, Schwierigkeiten befürchten.

Marktführer RE/MAX will heuer trotzdem kräftig expandieren. Derzeit sind in den 98 Büros 440 Immobilienmakler beschäftigt, 2011 sollen 15 neue Standorte eröffnet werden. Den Provisionsausfällen versucht man mit speziellen Dienstleistungsangeboten entgegenzusteuern. Unter dem Titel FairMiet-Wohnservice können Vermieter seit Oktober zwischen drei Leistungspaketen wählen, die zeigen sollen, dass Maklertätigkeiten nicht kostenlos sind.

Gewerbe rückläufig

Eher flau läuft nach wie vor das Geschäft mit Gewerbeimmobilien. Die allgemeine Zurückhaltung der Unternehmen bei Investitionen schlägt sich in der Bilanz nieder: RE/MAX verzeichnete bei Betriebsgrundstücken einen Rückgang von 2,5 Prozent, bei Gewerbeobjekten immerhin minus 1,5 Prozent. »Der Trend geht zu qualitativ besseren, aber kleineren Flächen. Oft wird nur eine Verbesserung des bestehenden Standortes angestrebt«, meint RE/MAX-Regionaldirektor Reikersdorfer. Das Angebot steigt, wenn auch etwas gebremster. Bei Geschäftslokalen wird eine Ausweitung von drei Prozent, bei Gewerbeobjekten von 1,9 Prozent und bei Büros ein Plus von 3,3 Prozent erwartet. Insgesamt wächst das Angebot somit nur noch halb so stark wie im Vorjahr – RE/MAX spricht bereits von einer Trendumkehr.

Trotz des Überangebots rechnet auch Holger Schmidtmayr, Vorstand der s-Immo, mit steigendem Interesse am Bürosektor. Wien gilt als einer der stabilsten Immobilienmärkte Europas. Neben privaten Investoren kommen derzeit zunehmend internationale Fonds auf der Suche nach sicheren Anlageobjekten in die Bundeshauptstadt. Bei Core-Objekten – hochwertigen Immobilien in Toplage mit langfristig gebundenen guten Mietern – hält Schmidtmayr Spitzenrenditen von fünf Prozent für möglich.

Die CA Immo sieht ebenfalls weiterhin Perspektiven auf dem österreichischen Markt. Auf den ehemaligen Siemens-Gründen sind neben Büros und einem Hotel auch Wohnungen geplant. Als Großmieter zieht die Post AG ein. Ansonsten ist die CA Immo weitgehend auf Deutschland fokussiert: Das Tochterunternehmen Vivico ist mit einem Investmentvolumen von einer Milliarde Euro Projektentwickler Nr. 1 in Deutschland (siehe Kasten). Im Zuge der Übernahme der Volksbanken-Tochter Europolis will die CA Immo vorerst ihr Portfolio bereinigen. »Wir konzentrieren uns künftig auf Mitteleuropa. Aus Ländern, die nicht zu unserer Kernregion zählen, wie die Ukraine, Russland und Südosteuropa, ziehen wir uns schrittweise zurück«, sagt Bruno Ettenauer, Vorstandsvorsitzender der CA Immo.
Gerade diese Länder im CEE-Raum gelten jedoch – wieder – als Zukunftsmärkte. Auch amerikanische Investoren weichen zunehmend von den USA nach Osteuropas aus. Polen und Tschechien, die sich in der Wirtschaftskrise sehr robust behauptet haben, gelten als besonders vielversprechend. Eines der Hoffnungsgebiete ist auch Russland – allerdings auch »ein Markt für Mutige«, wie UBM-Chef Karl Bier meint.

Immofinanz-Chef Zehetner zeigt jedenfalls Lust auf Abenteuer. Developments am Schwarzen Meer, in Tschechien, der Slowakei und Ungarn sind am Laufen, eingefrorene Projekte in Polen und Russland werden reaktiviert. Lediglich in Rumänien sei noch »weiterhin Geduld angesagt«. Die Kriegskasse ist prall gefüllt, insgesamt stehen »deutlich mehr als eine halbe Milliarde Euro« an freiem Cash zur Verfügung, so Zehetner.

Trotz der optimistischen Stimmung ist noch Zurückhaltung spürbar. Derzeit werden vorwiegend eher kleinvolumige Projekte abgewickelt. Große Bauvorhaben liegen nach wie vor auf Eis. Viele Investoren trauen der stabilisierten Lage im Osten noch nicht so recht: So locker wie früher sitzt das Geld eben nicht mehr.

>> Prestigeprojekte:

Mit der Übernahme der Volksbanken-Tochter Europolis verschob sich das Gewicht der CA-Immo-Gruppe deutlich nach Osten. Die Sparte Ost- und Südeuropa legte von rund 19 auf mehr als 40 Prozent zu und nimmt nun eine gleichwertige Position neben dem starken deutschen Segment ein. Dennoch ist zunächst Straffung angesagt: Rund zehn Prozent des fünf Milliarden Euro schweren Portfolios stehen zum Verkauf und sollen 300 Millionen Euro in die Kasse spülen.

Auch von anderer Seite kündigt sich eine Transaktion an: Die Bank Austria will ihren Anteil an der CA Immo von zehn auf knapp 30 Prozent aufstocken und bietet pro Aktie 12,35 Euro – diesen Wert hatte der Titel in den vergangenen zwei Jahren nicht mehr erreicht.

Gebaut und entwickelt wird vor allem in Deutschland fleißig. Das Sockelgebäude des Frankfurter Tower 185 wurde bereits im November 2010 an den Mieter PriceWaterhouseCooper übergeben. Für den oberen Gebäudeabschnitt ist der Rohbau abgeschlossen, die Fertigstellung soll innerhalb von zehn Monaten erfolgen. Der Tower grenzt an das Europaviertel, in unmittelbarer Nähe zur Messe Frankfurt. Die CA Immo verkaufte in diesem Areal sieben Baugrundstücke, zwei davon bebaut sie selbst. Einige Gebäude, darunter ein Hotel und ein Shopping-Center, sind bereits fertig. Für ein weiteres Shopping-Center, die »Skyline Plaza« mit Fitnessbereich und Kongresszentrum gegenüber des Towers, erfolgt der Baustart, sobald die Witterung es zulässt.

Ebenfalls bereits eingereicht ist der Bebauungsplan für den Belsenpark, mit dem ein bisher unzugängliches Gelände in der beliebtesten Wohngegend Düsseldorfs erschlossen wird. In Berlin entsteht auf einem rund 40 Hektar großen Gebiet, direkt am Hauptbahnhof gelegen, ein gemischt genutztes Stadtquartier. Die CA Immo hat gemeinsam mit der Deutschen Bahn und dem Land Berlin die Projektentwicklung übernommen, der Bau des 69 Meter hohen Tour Total wurde im Sommer 2010 gestartet.

Noch heuer fertig gestellt wird der Skygarden München, einer der außergewöhnlichsten Bürokomplexe der Stadt. Neben einem flexiblen Raum- und Kommunikationskonzept mit großzügigen Innenhöfen und Loggien wurde besonderes Augenmerk auf nachhaltige Energienutzung gerichtet. 50 Prozent des Bedarfs wird aus erneuerbaren Energien gedeckt.