Seit 1. Juli 2024 gilt eine neue Gebührenerleichterung für den Erwerb von Wohnraum. Der Bau & Immobilien Report hat sich gemeinsam mit DSC Doralt Seist Csoklich Rechtsanwälte die Regelung genauer angesehen.

Grundsätzlich sind beim Eigentumserwerb an einer Immobilie von Käufer*innen zusätzlich zum Kaufpreis die Grunderwerbsteuer (3,5 % des Kaufpreises) und Grundbucheintragungsgebühren (1,1 % des Kaufpreises) zu entrichten; für den Fall der Eintragung eines Pfandrechts im Rahmen der Finanzierung des Erwerbs wird zusätzlich noch eine Pfandrechtseintragungsgebühr von 1,2 % des Wertes des Pfandrechts fällig. Zur Erleichterung der Anschaffung oder Errichtung von Eigentum zur eigenen Nutzung wurde mit der Novellierung des Gerichtsgebührengesetzes (»GGG«) am 18.04.2024 (BGBl I 2024/37) eine zeitlich und betraglich beschränkte Befreiung für die Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr vorgesehen.

Die Gebührenbefreiung (§§ 25a, 25b und 25c GGG) hängt kumulativ von folgenden Voraussetzungen ab:

1. Entgeltliches Rechtsgeschäft nach 31.03.2024

Das entgeltliche Rechtsgeschäft muss nach dem 31.03.2024 abgeschlossen worden sein (entscheidend ist das Datum der Unterfertigung des Kaufvertrages oder des Pfandbestellungsvertrages).

2. Antragstellung, Befristung

Die Befreiung muss in der Eingabe an das Grundbuchsgericht, spätestens aber mit Rechtsmittel gegen den Zahlungsauftrag geltend gemacht werden. Der Antrag auf Eintragung muss nach dem 30.06.2024, aber vor dem 01.07.2026 beim Grundbuchsgericht einlangen; Befristung von zwei Jahren.

3. Bemessungsgrundlage

Die Gebührenbefreiung steht bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000  Euro (Kaufpreis bzw. Höhe des Pfandrechts) zu. Nur in dem Ausmaß, in dem die Bemessungsgrundlage über 500.000 Euro liegt, sind Eintragungsgebühren zu entrichten. Sogenannte Luxusimmobilien mit einem 2.000.000 Euro übersteigenden Kaufpreis sollen hingegen generell von der Gebührenfreiung ausgeschlossen sein.

4. Eigentümer*innengemeinschaft

Bei einer Eigentümer*innengemeinschaft besteht die Befreiung pro Miteigentümer*in. Bei einem Kaufpreis von 1.000.000  Euro entfällt sohin für beide Käufer*innen die Eintragungsgebühr, soweit auch die übrigen Voraussetzungen pro Käufer*in (insbesondere das dringende Wohnbedürfnis) individuell erfüllt sind. Die »Luxusgrenze« kommt erst zum Tragen, wenn die Bemessungsgrundlage der Liegenschaft pro Erwerber*in über 2.000.000  Euro liegt.

5. Erwerb einer Liegenschaft mit einem errichteten oder zu errichtenden Gebäude

Nach dem Gesetzeswortlaut soll die Eintragung zum »Erwerb des Eigentums an einer Liegenschaft mit einem (bereits errichteten oder zu errichtenden Gebäude), das der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses der einzutragenden Eigentümer*innen dienen (Wohnstätte)«, befreit werden. Unter den Begriff »Liegenschaft« soll nicht nur der Erwerb von ganzen Gebäuden, sondern auch von einzelnen Wohnungen verstanden werden, unabhängig davon, ob es sich dabei um Wohnungseigentumsobjekte oder um ideelle Miteigentumsanteile handelt.

6. Dringendes Wohnbedürfnis

Das erworbene Eigenheim muss der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses der Käufer*innen dienen, das heißt, die Käufer*innen müssen die Immobilie als Hauptwohnsitz verwenden und die bisherige Wohnstätte aufgeben. Dieses Wohnbedürfnis ist durch zwei Nachweise zu belegen: einerseits mittels Hauptwohnsitzmeldungsbestätigung und andererseits durch den Nachweis der Aufgabe der bisherigen Wohnrechte (Bestätigung der bisherigen Quartiergeber*innen, oder durch den Nachweis, dass die bisherige Wohnstätte verkauft oder sonst übertragen wurde). Allein die Abmeldung der bisherigen Wohnadresse im zentralen Melderegister ist demgegenüber nicht ausreichend.

7. Fristen für die Nachweise

Sofern das Eigenheim bereits bezogen wurde, sind die Nachweise gemeinsam mit dem Grundbuchsantrag vorzulegen; ansonsten innerhalb von drei Monaten ab Übergabe oder ab Fertigstellung nachzureichen. Für die Nachbringung der Bestätigung ist zudem eine absolute Frist von fünf Jahren bei sonstiger Gebührenvorschreibung vorgesehen.

8. Fristen für die Nutzungsdauer des Eigenheims

Das Eigenheim muss von den Erwerber*innen für mindestens fünf Jahre bezogen werden. Wird dieses davor verkauft oder der Hauptwohnsitz daran vorher aufgegeben, wird die Gebühr nachträglich eingehoben. »Aufgegeben« heißt im konkreten Fall, die gewollte Übertragung und Aufgabe, also nicht etwa, wenn die Eigentümer*innen innerhalb dieser Frist versterben. Umstände, die zum Wegfall der Gebührenbefreiung führen, sind innerhalb eines Monats nach Eintritt der Umstände anzuzeigen. Die Vorschreibungsbehörde erhebt dann die Gebühr, die im Zeitpunkt des Eintritts dieser Umstände entsteht.

9. Finanzierung

Die Eintragung von Pfandrechten ist nur im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft, die der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient, begünstigt. Der Kreditbetrag muss weiters zu mehr als 90 % für den Erwerb, die Sanierung oder die Errichtung verwendet werden, wobei dieser Zweck des Kredits durch eine Bestätigung des Kreditinstituts nachzuweisen ist.

Fazit
Erklärtes Ziel dieser gesetzlichen Maßnahmen, die einen Teil eines weitergehenden Wohn- und Baupakets bilden, ist unter anderem, die Anschaffung von Wohnimmobilien für die eigene Nutzung zu unterstützen und als Folgewirkung die Immobilienwirtschaft generell zu stärken. Die nunmehr bereits in Geltung stehende Gebührenbefreiung für grundbücherliche Eintragungsgebühren stellt sicherlich einen wichtigen Anreiz und eine Erleichterung für die Wohnraumschaffung bei Eigennutzung dar. Es wird sich allerdings erst in der Zukunft zeigen, ob diese Maßnahmen in der vorgesehenen Befristungsdauer den gewünschten Effekt zeigen und mit welchen Detailfragen Vertragserrichter sowie die Kostenbeamten der Grundbuchsgerichte künftig noch befasst werden.

Eintragungsgebührenbefreiung für Rechtsgeschäfte