Im Rahmen der Verlagsserie »Chance Bau« ist der Bau & Immobilien Report mit einer prominent besetzten Expert*innenrunde der Frage nachgegangen, welche Anforderungen das Gebäude der Zukunft erfüllen muss. Dabei wurde der Bogen von der EU-Taxonomie über die Digitalisierung bis zum Dauer-Streitthema Hightech vs. Lowtech gespannt.

Who is Who (in alphabetischer Ordnung): 

- Claudia Dankl, stellvertretende Geschäftsführerin der Vereinigung der Österreichischen Zementindustrie
- Bruno Ettenauer, Vorstandsvorsitzender der S Immo AG
- Gregor Glatz, Leiter Gebäudetechnik Wien, Niederösterreich und Burgenland, Siemens Österreich
- Martin Käfer, Senior Consultant bei M.O.O.CON, Unternehmensberater für nachhaltige Gebäude und Arbeitswelten
- Karin Stieldorf, Architektin und Professorin am Institut für Architektur und Entwerfen

Report: Die Anforderungen an Gebäude sind heute hoch: sie müssen energie- und ressourceneffizient sein, nachhaltig, im Idealfall produzieren sie mehr Energie als sie verbrauchen, in vielen Fällen sollen sie smart sein, sie müssen natürlich funktional sein und leistbar und schön sollen sie auch noch sein!

Es ist auch nicht anzunehmen, dass diese Anforderungen in Zukunft sinken werden. Frau Stieldorf, wie sieht aus Sicht der Architektur und Wissenschaft das Gebäude der Zukunft aus?

Karin Stieldorf: Sie haben bereits viele Anforderungen genannt. Wichtig ist, all diese Punkte zusammen zu denken. Je nach Standort wird es unterschiedliche Schwerpunkte geben. Man wird sich in Zukunft noch viel stärker die Frage stellen müssen, wo man baut und welche Vorgaben der Standort gibt. Es braucht das Big Picture, eine Immobilie muss zum Standort passen.

Deshalb müssen Jurys auch spezifisch zusammengesetzt werden, um zu beurteilen, ob ein Projekt für den bestimmten Ort und die bestimmte Funktion richtig ist. Und natürlich müssen Gebäude in Harmonie mit dem Bauherrn stehen, denn wir bauen immer für Menschen und zukünftige Generationen. Dazu Themen wie Nachhaltigkeit und den Green Deal unter einen Hut zu bringen und architektonisch spannende Lösungen zu finden, wird die Herausforderung der Zukunft sein.

Report: Herr Ettenauer, welche Anforderungen muss aus Sicht des Immobilienentwicklers und -investors das Gebäude der Zukunft erfüllen, damit es den Bedürfnissen der Mieter, Käufer und institutionellen Investoren entspricht?

Bruno Ettenauer: Darauf gibt es keine eindeutige Antwort. Das ist ein fließender Prozess, aktuell getrieben von den Themen Klimafreundlichkeit, Wirtschaftlichkeit und Leistbarkeit. Das ist im Neubau ganz gut zu managen, wirklich groß ist die Herausforderung in der Sanierung, damit auch der Bestand diese Kriterien erfüllt. Eine Immobilie muss auch den Anforderungen in fünf oder zehn Jahren genügen, oder man verkauft sie rechtzeitig. Aber das ist nicht nachhaltig (lacht).

Wichtig ist auch der bestmögliche Ressourceneinsatz, auch die Energieabgabe und -zufuhr wird man neu denken müssen und Speichermassen einbauen. Wir haben viele Hochhäuser mit jeder Menge Glas errichtet, da bringt man im Nachhinein keine Speichermasse mehr rein. Als Praktiker stellt sich die Frage: Wo steht ein Gebäude und wie einfach sind sie nachrüstbar.

Report: Herr Käfer, welche Auswirkungen wird die EU-Taxonomie auf die Gebäude der Zukunft haben?

Martin Käfer: Die EU-Taxonomie soll den Green Deal umsetzbar machen. Es wird eine Kategorisierung von Wirtschaftstätigkeiten vorgenommen. Damit wird es in Zukunft nicht mehr möglich sein, nicht nachhaltig zu bauen, weil es ganz einfach teurer wird. Kritiker bewerten die EU-Taxonomie gerade hinsichtlich Gebäuden noch etwas zahnlos, klassische Gebäudezertifizierungen sind da viel umfassender und fordernder. Auch die soziale Komponente fehlt weitgehend. Es wird aber laufend Verschärfungen geben, um bis 2050 die Dekarbonisierung zu erreichen.

Report: Jetzt wurde schon viel über Nachhaltigkeit gesprochen. Zement und Beton stehen hier oft in der Kritik. Zu Unrecht wie die Branche sagt. Warum kann Beton ein wichtiger Baustoff für das Gebäude der Zukunft sein?

Claudia Dankl: Ich bin überzeugt, dass Beton ein sehr nachhaltiger und innovativer Baustoff ist. Natürlich entsteht bei der Zementherstellung CO2, man muss aber den gesamten Lebenszyklus betrachten. Und da hat Beton enorme Stärken. Betongebäude sind langlebig und flexibel.

Studien zeigen auch, dass der CO2-Ausstoß eines Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus hinweg nicht vom Baustoff abhängt, sondern vom Gebäudestandard und der Verwendung erneuerbarer Energie. Die Speichermasse wurde vorhin schon angesprochen, da ist Beton unschlagbar. Mit der Bauteilaktivierung kann man jede Menge Energie beim Heizen und Kühlen einsparen. Und wenn es zum Abbruch kommt, kann Beton sehr gut recycelt werden.


»Studien zeigen, dass der CO2-Ausstoß eines Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus hinweg nicht vom Baustoff abhängt, sondern vom Gebäudestandard und der Verwendung erneuerbarer Energie«, sagt Claudia Dankl, VÖZ.

Thema: Smart Buildings

Report: Herr Glatz, Gebäude sind in den letzten Jahren immer smarter geworden. Was werden Gebäude in Zukunft können und können müssen?

Gregor Glatz: Vor allem Bürogebäude sind tatsächlich immer smarter geworden. Da ist die Technologie schon sehr weit. In Zukunft wird es darum gehen, diese Technologien für einen effektiven Betrieb zu nutzen. Wir beschäftigen uns auch intensiv mit der vorausschauenden Steuerung und Lenkung von Gebäuden. In Zukunft soll ein Gebäude abhängig von Wetterdaten und Nutzungsverhalten entscheiden, ob Energie aus dem eigenen Speicher verwendet wird oder es wirtschaftlicher ist, Energie zuzukaufen.

Da muss ein ausgeklügeltes System dahinterstehen, denn viele dieser Themen sind träge. Energie aus der Speichermasse Beton steht nicht auf Knopfdruck zur Verfügung. Gerade Corona hat gezeigt, dass viele Bürogebäude heute anders genutzt werden. Darauf muss ein intelligentes Gebäude reagieren können. Es bringt ja nichts, ein Gebäude nachhaltig zu heizen, wenn niemand da ist. Und natürlich werden Gebäude in Zukunft autark Energie erzeugen müssen.

Report: Herr Ettenauer, werden diese intelligenten Gebäude jetzt schon nachgefragt oder ist das noch ein Zukunftsthema?

Ettenauer: Das hat sich in den letzten Jahren stark gewandelt. Die Nachfrage ist da. Wir stellen aber fest, dass die geforderte Individualität abnimmt. Man versucht einen Bereich festzulegen, in dem sich alle bewegen müssen.

Wir haben bei hochtechnologisierten Gebäuden gesehen, dass wenn alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden, der Energieverbrauch enorm ansteigt. So wie wenn man im Auto nur mit Vollgas und Notbremse unterwegs ist. Die Mieter erwarten auch absolute Transparenz der Energiekennzahlen. Wenn man diese Daten nicht liefern kann, ziehen die Mieter woanders hin.

Report: Herr Käfer, Sie beraten Kunden bei der Büroentwicklung. Können Sie diese Einschätzungen bestätigen?

Käfer: Ja, absolut. Wir verwenden auch bei unseren eigenen Büros Sensoren, um herauszufinden, wie Räume tatsächlich genutzt werden. Wir wollen wissen, ob das Raumangebot den Tätigkeiten entspricht. Durch Corona haben sich Tätigkeiten verschoben und Räume in Büros werden anders genutzt. Sensorik hilft, das herauszufinden und die Betreiber können entsprechend reagieren. Und wenn man das Nutzerverhalten kennt, kann natürlich auch der Energieverbrauch optimiert werden.

Thema: Hightech vs. Lowtech

Report: Frau Stieldorf, wir haben jetzt viel über Smart Buildings gehört. Zwischen Hightech und Lowtech gibt es ja so etwas wie einen Glaubenskrieg. Wie sieht der universitäre Diskurs aus?

Stieldorf: Die Technologie soll sinnvoll, aber sparsam eingesetzt werden. Die Tendenz geht dazu, dass die eingesetzten Technologien in einem stimmigen Konzept miteinander kombiniert werden. Was die Baustoffe anbelangt, sollten hybride Systeme eingesetzt werden. Da sind wir auch wieder beim Beton. Wenn ich flexibel in der Grundstruktur sein will, sind weit gespannte Decken sinnvoll.

Wir haben vor einigen Jahren ein Forschungsprojekt bei der EU eingereicht, um der Frage nachzugehen, wie sich das Klima in Europa auf die technologischen Konzepte auswirkt. Es geht darum, das beste und technologisch einfachste Konzept für den jeweiligen Standort zu finden, mit der passenden Energieversorgung und der entsprechenden architektonischen Ausformung.


»Damit neue Systeme richtig eingesetzt und dimensioniert werden können, braucht es weiterentwickelte Gebäudesimulationen,«, sagt Karin Stieldorf, TU Wien.


Thema: Plus-Energie-Quartiere

Report: Inwieweit ist es sinnvoll, Gebäude für sich alleine zu betrachten. Oder sollte der Quartiersgedanke im Vordergrund stehen?

Dankl: Ich habe lange für die Initiative »Haus der Zukunft« gearbeitet, die dann in »Stadt der Zukunft« umbenannt wurde, weil es nicht sinnvoll ist, ein Gebäude isoliert zu betrachten. So können etwa Immobilien niemals ohne Mobilität gedacht werden. Auch die Energiefrage ist sinnvollerweise im Verbund mehrerer Gebäude zu beantworten, man denke an Abwärmenutzungskonzepte und Ähnliches. Deshalb ist es sicher sinnvoll, Quartiere im Ganzen zu optimieren.

Glatz: Bei der Quartiersentwicklung geht es um die sinnvolle Nutzung von Energiequellen und dezentralen Energieerzeugern. Da muss man auch die Elektromobilität mitdenken, das wird zu neuen Lastspitzen führen. Wichtig ist zudem, dass man nicht zu viel Grundflächen baut und vorhandene Flächen sinnvoll verplant.

Ich bin auch der Meinung, dass man Gebäude nicht übertechnologisieren soll mit Lösungen, die man gar nicht braucht. Eine vernünftige, technologische Basisausstattung ist aber enorm wichtig, etwa wenn es um Nachrüstungen geht oder sich Anforderungen ändern.

Wenn in einem Gebäude keine Zähler eingebaut sind, woher soll man dann wissen, wo Effizienzen gehoben werden können und wo die Energieverbräuche sind. In Zukunft werden Gebäude viel stärker überwacht und analysiert werden, um entsprechende Maßnahmen ableiten zu können.


Thema: Digitalisierung und Transparenz

Report: Herr Ettenauer, wie gläsern sind Ihre Immobilien?

Ettenauer: Bei neuen Gebäuden bauen wir unendlich viele Messpunkte ein. Aus dem einfachen Grund, weil sie nichts kosten und die Nachrüstung sehr aufwändig wäre. Ein Problem könnte aber die technologische Entwicklung sein. Wenn die Sensoren, die heute eingebaut werden, in fünf Jahren veraltet sind und es keine Ersatzteile gibt, hilft mir das auch wenig.

Im Bestand prüfen wir, wann die nächsten Renovationsschübe anstehen. Denn wenn die technische Restnutzungsdauer z. B. bei sieben Jahren liegt, ist es wenig nachhaltig, jetzt unter großem Aufwand technisch auf- bzw. nachzurüsten. Das macht man dann in einem Schritt. Damit kann man auch die Kosten verteilen.

Wir könnten es uns nicht leisten, alle unsere Gebäude zur gleichen Zeit aufzurüsten. Dann könnten wir keine Dividenden ausschütten. Alle Investoren wollen ESG, aber noch lieber haben sie eine Dividende. Dort, wo wir messen, bekommen wir quartalsmäßig alle Daten geliefert.

Report: Was passiert mit diesen Daten? Die Kunst ist ja, daraus sinnvolle Informationen zu gewinnen?

Ettenauer: Das ist schon sinnvoll und hilfreich. Wichtig ist immer der relative Vergleich. Ein Gebäude nur für sich zu betrachten, bringt wenig.

Glatz: Weil die Dividende angesprochen wurde. Wir als Siemens machen auch Finanzierungsprojekte, die aus der Energieeinsparung finanziert werden. Da gibt es kein Investment, dennoch wird das Gebäude überwacht und optimiert. Das funktioniert natürlich über technologische Lösungen aber auch über Nutzermotivation. Wir halten etwa Vorträge, wie man Energie sparen kann. Das ist keine Rocket-Science, aber man muss es machen.

Stieldorf: Großes Potenzial gibt es auch in der Simulation von Gebäuden. Die Schwierigkeit ist, dass diese Programme sehr komplex sind. Dazu fehlen oft auch die Schnittstellen oder die Programme sind nicht auf Österreich anwendbar. Wenn diese Probleme gelöst sind, sollten Simulationen planungs- und entwurfsentscheidend eingesetzt werden. Das würde vieles erleichtern und verbessern. Der Energieausweis ist ein guter Start, aber es braucht die nächsten Schritte. Damit neue Systeme richtig eingesetzt und dimensioniert werden können, braucht es Simulationen.

Report: Herr Käfer, wären solche Simulationen auch für Ihre Kunden wichtig und hilfreich?

Käfer: Auf jeden Fall. Wir sind ja in der privilegierten Lage, dass wir sehr früh im Projekt an Bord sind, nämlich dann, wenn sich jemand verändern will. Wir können also die Anforderung genau definieren und in der Planung und Ausführung überprüfen, ob diese Anforderungen erfüllt werden. Dafür eignen sich Simulationen perfekt. Wichtig wäre aber nicht nur die Simulation im Vorfeld, sondern die spätere Überprüfung im Betrieb. Und da sind wir beim digitalen Zwilling.

Stieldorf: Es braucht ein sinnvolles Monitoring-System, damit nicht nur Datenfriedhöfe geschaffen werden.

Ettenauer: Große Mieter mit 20.000 bis 30.000 m² wollen schon im Vorfeld die Zusage, dass der Energieverbrauch einen Grenzwert nicht überschreitet. Dafür brauche ich vorher das Modell. Und das wird im Nachhinein auch überprüft. Das wird bei den aktuellen Energiepreisen sicher noch an Bedeutung gewinnen.

Thema: Sanierung

Report: In Österreich wird seit vielen Jahren versucht, die Sanierungsquote zu erhöhen. Wo muss man ansetzen, um den Gebäudebestand, der aus vielen verschiedenen Dekaden und Jahrhunderten stammt, zukunftsfit zu machen?

Dankl: Das Schwierige ist, dass jedes Gebäude ein Einzelfall ist. Und auch in der Sanierung müssen Gebäude im Verbund gesehen werden. Schlecht gedämmte Gebäude in der Stadt haben, aufgrund der höheren Dichte, oft einen geringeren Pro-Kopf-Energie-Verbrauch. Eine aktuelle Best-practice-Sanierung hinsichtlich Effizienz und erneuerbarer Energie ist das Bürohaus der Sozialversicherung in der Kundmanngasse.

Report: Herr Ettenauer, wie gehen Sie mit der Sanierung Ihrer Bestandsgebäude um?

Ettenauer: Liegenschaften, die Lagevorteile haben, werden vorgezogen. Man muss aber auch bei jedem Objekt die Frage stellen, ob ein Abbruch mit anschließendem Neubau nicht sinnvoller ist als eine Sanierung. Das hängt natürlich von den aktuellen Mietverhältnissen ab. Aber gerade bei den aktuellen Energiepreisen sind Einsparungen durch Gebäudesanierungen natürlich attraktiv.

Report: Welche Rolle spielt die Gebäudetechnik im Bestand?

Glatz: Unsere Erfahrung ist, dass man den einfachsten Erfolg mit einer Anpassung der Regelung erzielt. Mit Einzelraumregelungen für Heizung und Kühlung kann man einiges bewirken. Als nächstes muss man sich die Energieerzeuger im Gebäude ansehen. Wir gehen davon aus, dass der Return-on-Investment nicht länger als acht Jahre sein sollte. Das ist gut darstellbar. Einfache Maßnahmen erzielen oft die größten Erfolge.


»Eine vernünftige, technologische Basisausstattung ist enorm wichtig, um Gebäude im Betrieb effizient betreiben zu können«, sagt Gregor Glatz, Siemens.

Thema: EU-Taxonomie

Report: Ist die österreichische Bau- und Immobilienindustrie auf die EU-Taxonomie vorbereitet?

Dankl: Die Zementindustrie beschäftigt sich sehr intensiv mit dem Thema und das nicht erst seit gestern. Wir bekennen uns zum Ziel Klimaneutralität bis 2040/2050 und arbeiten mit Hochdruck an unserer Roadmap, wie man Zement CO2-neutral herstellen kann. Dafür braucht es jede Menge erneuerbare Energie; wir werden einen Teil des CO2 abscheiden und den Zement an sich CO2-effizienter machen. Schon heute nimmt die Zementproduktion in Österreich hier einen Spitzenplatz ein.

Käfer: Ich glaube, dass die Bau- und Immobilienwirtschaft sehr gut vorbereitet ist, weil sie sich schon länger mit dem Thema beschäftigt. Gerade im Neubau sind wir schon sehr weit. Das kann natürlich auch daran liegen, dass die Anforderungen nicht allzu hoch sind. Ein zertifiziertes Gebäude schneidet schon heute sehr gut ab. Im Bestand fehlen vor allem die Daten. Das macht es schwierig, ein Gebäude zu kategorisieren.


»Gerade der Neubau ist in der EU-Taxonomie schon sehr weit. Das kann natürlich auch daran liegen, dass die Anforderungen nicht allzu hoch sind«, sagt Martin Käfer, M.o.o.con.

Stieldorf: Ich denke, die EU-Taxonomie gibt einen wichtigen Anstoß. Ich kann mich noch gut an die Anfänge der Gebäudebewertung erinnern. Das ist sehr langsam angelaufen. Es hat lange gedauert bis es gesickert ist. Heute ist das Thema aber angekommen und die EU-Taxonomie wird noch einmal für einen Boost sorgen.

Report: Herr Ettenauer, Sie haben den Überblick über mehrere Länder. Wie bewerten Sie die Lage?

Ettenauer: Ich denke, die EU-Taxonomie wird in den länderspezifischen Ausprägungen überall sehr ernst genommen, weil es eine Frage der Finanzierung und auch des Ratings ist. Wer sich nicht an die Regel hält, wird nur sehr schwer an Fremdkapital kommen.

Da muss man ehrlicherweise aber schon anmerken, dass sich große Unternehmen leichter tun. Kleine Unternehmen verfügen oft gar nicht über die nötigen Werkzeuge. Das kann dazu führen, dass es einen zweigeteilten Markt geben wird.


»Die EU-Taxonomie kann zu einem zweigeteilten Markt führen, weil kleine Unternehmen oft gar nicht die Möglichkeiten haben, alles zu erfüllen und zu dokumentieren«, sagt Bruno Ettenauer, S Immo.

Glatz: Große Investoren können sich gar nicht leisten, nicht auf Nachhaltigkeit zu schauen. Früher wurde ein Gebäude oft schon während des Baus verkauft. Da ging es nicht um Effizienz, sondern nur um Ertrag. Das geht heute nicht mehr.
Die notwendigen Technologien sind zwar da, werden aber noch nicht eingesetzt. Das ist sicher auch dem Kostendruck geschuldet. Durch die steigenden Energiepreise wird es aber zu einem Umdenken kommen.

Ein Resümee aller Teilnehmer*innen zur Diskussion finden Sie auf unserem Youtube-Kanal: https://www.youtube.com