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Die neue Bundesregierung will auch für die Kleinsten, die ihre schulische Karriere eben erst begonnen haben, wieder eine verpflichtende Notenbeurteilung. Der Bau & Immobilien Report bevorzugt eine etwas differenziertere Betrachtungsweise und unterzieht die ersten Regierungsmonate einer verbalen Beurteilung. Sieben unabhängige Experten analysieren, wie sich bereits beschlossene oder angekündigte Maßnahmen auf die Bau- und Immobilienwirtschaft auswirken bzw. auswirken werden. So viel sei verraten: Der Regierung droht kein Sitzenbleien, Vorzugsschüler sehen aber anders aus.
Das sagt Global 2000: »Laues Lüfterl statt echter Offensive«
Die angekündigte Sanierungsoffensive ist dringend nötig. Allerdings fehlen im Budget wirksame Förderinitiativen und die eigentlich geplanten Steuererleichterungen. So steht man mit weitgehend leeren Händen da und beteuert den guten Willen.
Johannes Wahlmüller, Klimasprecher
Am 3. April wurde der Entwurf zur neuen Klimastrategie präsentiert und die Energiewende im Wärmebereich zum Leuchtturmprojekt erklärt. Drei Millionen Tonnen CO2 sollen in diesem Bereich eingespart werden. Es geht um ein Projekt, das die regionale Wirtschaft belebt, den Wohnkomfort steigert und die Heizkosten der Bürger senkt. Mangels substantieller Maßnahmen droht der Schein der Leuchtturmlampe aber recht matt auszufallen. So sollen zwar sinnvollerweise ab 2020 im Wohnungsneubau keine fossilen Energieträger mehr eingesetzt werden, aber so wird die Klimabilanz noch nicht entlastet, sondern man verhindert lediglich, dass das Problem noch größer wird.
Die Einsparungen müssen woanders herkommen und zwar vor allem bei der thermischen Gebäudesanierung und der Umstellung von etwa 700.000 Ölheizungen. Dass man Ölheizungen im Neubau nicht mehr zulassen will und es ein »Erneuerbaren-Gebot« bei der Heizungserneuerung geben soll, klingt dabei erstmal nicht schlecht. Allerdings soll eine größere Umstellung von Ölheizungen erst ab 2025 greifen, dann ist die nächste Regierung im Amt. Für erneuerbare Energien heißt es also vorerst mal im Wartesaal Platz nehmen. Um der klimaschädlichen Förderung von Ölheizungen durch die Mineralölindustrie wirksam entgegenzuwirken, braucht es jetzt wirksame Sofortmaßnahmen und keine Flaschenpost an die nächste Regierung.
Ein sofortiger Einbaustopp von neuen Ölheizungen im Neubau und der Sanierung ist notwendig, dazu braucht es attraktive Umstiegsangebote. Auch die präsentierte Sanierungsoffensive ist zwar dringend notwendig, weil die thermische Sanierungsrate seit Jahren im Keller ist, wie auch der aktuelle GLOBAL 2000 Wohnbaucheck zeigt. Sie nimmt sich aber wie ein laues Lüfterl aus, weil für eine wirksame Förderinitiative im Sparbudget kein Platz war und die geplante Steuererleichterung für thermische Sanierung dem Sparstift des Finanzministers zum Opfer gefallen ist. So steht man mit weitgehend leeren Händen da und beteuert den guten Willen. Aber noch ist es ein Entwurf und wenn der gute Wille wirklich da ist, sollte er schnell lernen, sich auch durchzusetzen.
Das sagt die Arbeiterkammer»: Wohnungsknappheit weiter verschärft«
Die erste und bisher einzige in Gesetzesform von der Regierung beschlossene Maßnahme im Wohnbereich ist der Ausstieg des Bundes aus der Wohnbauinvestitionsbank (WBIB). Offensichtlich fühlt sich der Bund für neuen Wohnraum nicht mehr zuständig, jedenfalls nicht für mehr neue leistbare Wohnungen.
Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte
Der Fiskalpakt und die Schuldenbremse haben dazu geführt, dass die öffentliche Hand kaum Geld in die Hand nehmen kann, um brennende Probleme der Wohnungsknappheit in den Ballungszentren in Österreich zu lösen. Und das selbst dann, wenn die auf Kredit erfolgten Investitionen erhebliche Vermögenswerte schaffen oder klar wachstumsfördernd sind. Daher wurde 2015 die WBIB auf gesetzliche Füße gestellt, um über diese Bank – versehen mit Haftungen des Bundes – an günstiges Geld der Europäischen Investitionsbank (EIB) zu kommen. Jetzt ist endlich auch das Okay aus Brüssel da – nun ist aber die Regierung ausgestiegen.
Es wird keine Bundeshaftung für die Wohnbauinvestitionsbank geben.
Spannend ist die Begründung der Regierung, wonach die Wohnbauinvestitionsbank besser in die Wohnbaustruktur der Bundesländer integriert sein sollte. Offenbar deshalb, weil bei diesen die Kompetenz für die Wohnbauförderung liegt. Das ist nicht einsichtig, denn bei anderen Vorhaben im Regierungsprogramm weicht der Bund nicht zurück, obwohl diese sehr wohl in die Sanierungsförderungskompetenz der Bundesländer fallen, etwa »Gebäudesanierung: Bekenntnis zu jährlichen Direktförderungsprogrammen« und »Weitere Förderung der Wärmedämmung und thermischen Sanierung«.
Die Konsequenz des Rückzuges des Bundes aus der WBIB bedeutet: Die Effekte, die sich für die Bau- und Immobilienwirtschaft ergeben hätten sollen, werden nun gar nicht oder nicht im erhofften Ausmaß eintreten. Da geht es um die geplanten 30.000 neuen leistbaren Wohnungen für die nächsten fünf Jahre, jährlich 16.000 bis 20.000 zusätzliche Vollzeitjobs, Erhöhung des jährlichen BIP um 1,3 Mrd. Euro. Und das geht nicht nur der Bau- und Immobilienwirtschaft verloren.
Das sagt der Fachverband Steine-Keramik: »Viel angekündigt, noch wenig umgesetzt«
Mit dem Ende der Wohnbauinvestitionsbank wurde eine große Chance auf ein zukunftsfähiges Finanzierungsinstrument für leistbaren Wohnraum leichtfertig vertan. Auch in der Sanierungsfrage dominieren Ankündigungen, konkrete Maßnahmen fehlen hingegen.
Manfred Asamer, Obmann Fachverband Steine-Keramik
ie bislang gesetzten Maßnahmen sind vorläufig überschaubar, Ankündigungen gibt es unterdessen jedoch genügend. In die Kategorie »bedauernswert« fällt mit Sicherheit das Kapitel Wohnbauinvestitionsbank. Die Chance auf ein wirklich gutes und zukunftsfähiges Wohnbaufinanzierungsinstrument auf Bundesebene wurde nach mehrmonatigen Verhandlungen und der Freigabe auf Brüsseler Ebene auf lange Sicht vertan. So dürfen wir uns nicht wundern, wenn der Wohnungsmarkt vor allem vom freifinanzierten Wohnbau weiter dominiert wird und die Leistbarkeit von Wohnraum auf Sicht massiv gefährdet. Jene, die hier auf die Bremse gestiegen sind, waren ganz offensichtlich noch nie selbst auf leistbaren Wohnraum angewiesen.
Die Ankündigungen mit der neuen Klima- und Energiestrategie werden derzeit einer Begutachtung unterzogen. Fest steht aber schon jetzt, dass den teils guten Ansätzen noch konkrete Umsetzungsstrategien fehlen. So findet sich in der gesamten Strategie zum Thema Sanierung keine einzige konkrete Maßnahme, die die Sanierungsrate tatsächlich steigern würde. Lediglich die »Versorgung mit effizient aufgebrachter Fernwärme« sowie die »Einspeisung von Abwärme aus Produktionsbetrieben« werden als Maßnahmen zur Bereitstellung effizienter Raumwärme genannt. Bei den restlichen Vorschlägen handelt es sich lediglich um bereits bestehenden Förderungen und Mittel, deren Wirkungsweise bekanntermaßen schon jetzt zu gering ist. Und wenn man wie angekündigt die Sanierung aus den Wohnbaufördergeldern finanzieren will, sollte man bedenken, dass es hierzu auch des »Goodwill« der Bundesländer bedarf. Immerhin befinden sich diese Gelder seit einigen Monaten ausschließlich in der Hand der Länder. Es wird daher einen gemeinsamen Kraftakt brauchen, um hier ans Ziel zu kommen.
Vielleicht ist es aber auch noch zu früh, um ein umfassendes Urteil abzugeben. Denn gut Ding braucht Weile und vielleicht ergeben sich genau aus diesen Konsultationsprozessen ja die guten Maßnahmen und Umsetzungsstrategien. Die derzeit entspannte Situation am Bau darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass wir gemeinsam mit der Politik gefordert sind, nachhaltige Strukturen für den Bau zu schaffen. Insofern freuen wir uns auf neue und konkrete Impulse für den Bau.
Das sagt Branchenradar.com Marktanalyse: »Bessere Fördermodelle nötig«
Bislang sind jene Pläne der Regierung, die die Wirtschaft betreffen, noch vage. Zudem ist im Falle einer Konkretisierung da und dort mit Widerstand von Besitzstandsbewahrern zu rechnen, wie die Vorgänge rund um die Reform der AUVA zeigen. Außerdem ist zu hoffen, dass angekündigte Fördermaßnahmen zur thermischen Sanierung besser funktionieren als viel beworbene, aber gescheiterte Modelle der Vergangenheit.
Andreas Kreutzer, Geschäftsführer
Für die Bauwirtschaft relevante Themen finden sich zum einen im Bereich Infrastruktur, zum anderen im Klimapaket. Im Rahmen der »Klimastrategie« plant die Regierung u.a., die Sanierungsrate von »gesamthaft thermisch sanierten Gebäuden« auf drei Prozent des Gebäudebestands anzuheben. Konkret wären das Jahr für Jahr etwa 51.500 Ein- und Zweifamilienhäuser und 7.800 Mehrfamilienhäuser. Am Höhepunkt der letzten Sanierungswelle in den Jahren 2009/2010 schaffte man gerade mal insgesamt rund 30.000 geförderte »umfassende Sanierungsmaßnahmen«, zusätzlich aber nochmals 90.000 geförderte Einzelmaßnahmen.
Abgesehen davon, dass dieser utopisch hohe Wert für »gesamthaft thermisch sanierte Gebäude« auf Bundesebene also bislang noch nie im Entferntesten erreicht wurde, ist zu hoffen, dass die entwickelten Fördermodelle besser greifen als beim vielbeworbenen, aber in der Praxis gescheiterten Sanierungsscheck. Dessen Hebel geriet ja infolge enormer Mitnahmeeffekte eher kurz. Bekanntlich ergaben Befragungen von Nutzern des Sanierungsschecks, dass mehr als 90 Prozent ihr Bauvorhaben auch ohne Zuschuss durchgeführt hätten. Und das aus gutem Grund: Wer etwa eine Investition von bspw. 40.000 Euro für eine neue, gedämmte Fassade eines Einfamilienhauses finanzieren kann, der ist auch auf den Zuschuss von 5.000 Euro nicht wirklich angewiesen. Wesentlich effektiver wäre es daher, wenn man nicht zwingend auf gesamthaft-thermische Sanierungen abzielt, sondern wie bisher auch Einzelmaßnahmen unterstützt, vor allem jedoch mit finanziellen Mitteln jenen unter die Arme greift, die sich eine Gebäude(teil-)sanierung grundsätzlich nicht leisten können.
Dafür müsste man aber vom System der »verlorenen Zuschüsse« auf Finanzierungsmodelle umsteigen. Vorstellbar wäre etwa die Gewährung von zinslosen Darlehen auf einen Zeitraum von 30 Jahren für Haushalte mit geringem oder mittlerem Einkommen. Bei 40.000 Euro läge die monatliche Rückzahlung bei weniger als 112 Euro. Das ist leistbar, zumal die Energiekostenersparnis wohl deutlich höher ist. Ob sich ein System, welches tatsächlich auf Bedürftigkeit ausgerichtet ist, auch politisch durchsetzen lässt, ist allerdings fraglich. Es ist zu befürchten, dass man auch künftig mit Förderungen für die thermische Gebäudesanierung vielerorts am Ende des Tages die Ledersitze für den neuen Familienvan gegenfinanziert.
Das sagt das Institut für höhere Studien IHS: »Die Branche wird profitieren«
Das Regierungsprogramm enthält einige Vorhaben, die geeignet sind, mittelfristig die Bautätigkeit zu stützen. Allerdings ist zu bedenken, dass eine Förderung der Baunachfrage in Phasen der Hochkonjunktur zu Preissteigerungen führen kann.
Klaus Weyerstraß, Makroökonomie & Wirtschaftspolitik
ufgrund der steigenden Wohnbevölkerung und des Trends zu kleineren Familiengrößen wird die Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Jahren weiter zunehmen. In den vergangenen Jahren hat die hohe Nachfrage zu steigenden Immobilienpreisen geführt. Maßnahmen zur Steigerung des Wohnangebots und zur Begrenzung der Baukosten sind somit angezeigt. In der gegenwärtigen Konjunkturlage ist aber zu bedenken, dass eine Förderung der Baunachfrage wegen der hohen Kapazitätsauslastung vieler Bauunternehmen weitere Preissteigerungen nach sich ziehen kann.
Das Regierungsprogramm enthält einige Vorhaben, die geeignet sind, mittelfristig die Bautätigkeit zu stützen. Da die Maßnahmen zum größten Teil noch nicht in konkrete Gesetze gemündet sind, kann gegenwärtig nur eine allgemeine Einschätzung vorgenommen werden. Das Ziel, den Eigentumserwerb zu fördern, ist begrüßenswert, zumal Österreich zu den EU-Ländern mit einem sehr geringen Anteil von Wohneigentümern zählt. Eine bundesweite Harmonisierung von technischen Vorschriften sowie eine Rücknahme ineffizienter Standards und Normen können den Baukostenanstieg bremsen. Auch eine Begrenzung der Nebenkosten beim Eigentumserwerb dürfte die Schaffung von Wohneigentum fördern. Sinnvoll ist auch eine finanzielle Förderung thermischer Sanierungen von Wohngebäuden, da dies sowohl der Erreichung der Klimaziele als auch einer Begrenzung der Wohnkosten dient.
Kritisch sind Maßnahmen zur Begrenzung des Mietenanstiegs zu beurteilen. Eine solche Mietpreisbremse ginge für Vermieter mit einer Minderung der Rendite einher und würde somit die Investitionsanreize verringern. Hinsichtlich der Förderung des sozialen Wohnbaus ist anzumerken, dass im Allgemeinen eine Subjektförderung einer Objektförderung vorzuziehen ist. Das heißt, dass die Gewährung eines Wohnkostenzuschusses an Familien mit geringem Einkommen am zielführendsten ist. Bei Investitionsfreibeträgen für Wohnbauerrichtungs- und Wohnraumsanierungskosten besteht die Gefahr von Mitnahmeeffekten, d.h. dass Investitionen gefördert werden, die auch ohne Förderung getätigt worden wären.
Alles in allem enthält das Regierungsprogramm einige Vorhaben, von denen die Immobilienwirtschaft in Österreich in den kommenden Jahren profitieren sollte.
Das sagt das Wirtschaftsforschungsinstitut WIFO: »Timing ist alles«
Eine umfangreiche, gut funktionierende Infrastruktur stellt die Grundvoraussetzung für eine dynamische Wirtschaftsentwicklung eines Landes dar und trägt nachweislich zur Zufriedenheit der Bevölkerung bei. Zu dieser Infrastruktur gehört heutzutage neben den klassischen Bereichen Verkehr, Bildung, Gesundheit und Verwaltung auch die Ausstattung mit digitalen Netzen.
Markus Scheiblecker, stellvertretender Leiter
ährend Arbeiten zur Instandhaltung der Infrastruktur laufend notwendig sind, erfolgen Neu- oder Ersatzprojekte schubweise. Die wirtschaftswissenschaftliche Politikberatung empfiehlt schon seit Jahrzehnten eine Verbesserung des Timings solcher staatlich gesteuerter investiver Vorhaben. Eine kluge zeitliche Akzentsetzung ermöglicht es, neben den hiervon ausgehenden positiven Effekten auf das langfristige Wirtschaftswachstum, gleichzeitig konjunkturstimulierende Vorteile zu lukrieren. Die Realisierung baunachfragewirksamer Maßnahmen in Zeiten konjunktureller Unterauslastung bringt somit eine Doppeldividende für die Volkswirtschaft.
Nach einem Wirtschaftswachstum in Österreich von rund 3 % im Jahr 2017 erwarten die Prognostiker auch heuer einen Anstieg in ähnlicher Größenordnung. Die heimische Wirtschaft befindet sich derzeit in einer Phase überdurchschnittlicher Kapazitätsauslastung, wodurch zusätzliche, die Nachfrage steigernde Maßnahmen in verstärkten Preiserhöhungen zu enden drohen. Dieses Phänomen wird in den Wirtschaftswissenschaften als crowding out bezeichnet. Die öffentliche Hand verdrängt durch die von ihr ausgelösten Preissteigerungen die private Nachfrage. Das Bauvolumen ändert sich in Summe jedoch kaum.
Eine überdurchschnittliche Kapazitätsauslastung ist derzeit auch in der heimischen Bauwirtschaft zu beobachten, wie Unternehmensumfragen dieser Branche belegen. Nun mag der Aufschub wichtiger infrastruktureller Baumaßnahmen in die Zukunft durch die Bundesregierung nicht dem Kalkül eines optimalen konjunkturellen Timings entsprungen sein, jedoch entspricht dieser vom Ergebnis her der Forderung nach einem solchen. Spätestens 2020 sollte nämlich die Phase der Hochkonjunktur in Österreich in der Gesamtwirtschaft wie auch im Bau abgeschlossen sein und die Wirtschaft wird wieder an Dynamik verlieren. Freigewordene Kapazitäten können dann für staatliche Infrastrukturprojekte wie beispielsweise im Bereich der Bahn umgesetzt werden. Bereits fertig projektierte und finanzierte Projekte ermöglichen es dann, zügig Akzente zu setzen und die Entwicklung der Bauwirtschaft zu stabilisieren.
Das sagt das Institut für Immobilien Bauen und Wohnen: »Chance vertan«
Die Regierung wird nicht müde zu fordern, dass sie an ihren Taten gemessen werden möchte. Es ist noch alles offen, einige Entscheidungen werden aber weitreichende Auswirkungen auf den Hochbau haben. In Sachen WBIB wurde eine erste Chance vertan.
Wolfgang Amann, Geschäftsführer
VP und FPÖ haben in den ersten vier Regierungsmonaten eine gute Bilanz bei Landtagswahlen vorzuweisen. Die Wahlen wurden allerdings nicht mit Wohnen und Bauen gewonnen. Der Neubaumotor brummt. Die Leistbarkeit des Wohnens ist wahlpolitisch kein Renner mehr.
Die gute Konjunktur kommt der Regierung ebenso zugute wie der Neubauboom. Beides ist von langfristigen internationalen Entwicklungen getrieben, vor allem der Niedrigzinspolitik der Zentralbanken.
Das Regierungsprogramm vom vorigen Dezember enthält einige große Brocken mit Auswirkungen auf den Hochbau. Die geplante Modernisierung des Wohnrechts soll bewirken, dass nicht mehr das Baujahr, sondern der bauliche Zustand eines Gebäudes den Mietpreis bestimmt.
Die ambitionierten Ziele zu Energieeffizienz im Wohnbau, erneuerbaren Energien und Ladeinfrastruktur für E-Mobilität sollen durch Investitionsförderungen, ein »100.000-Dächer-Programm« und Änderungen im Wohnrecht erreicht werden. In der im April beschlossenen Klima- und Energiestrategie wurde eine Sanierungsrate von 2 % festgelegt. Die Umweltverbände kritisieren zwar die mangelnde Konkretheit der Umsetzungsschritte. Die Sanierungsrate kommt neuerlich ohne Definition aus.
Die Regierungsentscheidung mit den langfristig stärksten Auswirkungen geht allerdings in eine andere Richtung. Mit dem Abdrehen der Wohnbauinvestitionsbank wird darauf verzichtet, ein Steuerungsinstrument für den Wohnungsneubau von vermutlich sehr großer Effektivität einzusetzen. Wann, wenn nicht in Zeiten der Hochkonjunktur sollen Weichen gestellt werden, um den Wohnbau auch in wieder raueren Zeiten abzusichern?
