REPORT Mehrwert für Manager – Wenn aus Freiwilligkeit Notwendigkeit wird

Die Frage, wie Gebäude künftig beheizt werden, beschäftigt Eigentümer*innen in Österreich so intensiv wie selten zuvor. Der Wandel im Energiesektor verändert auch den Gebäudebereich: Immer mehr Eigentümer*innen prüfen, wie sie ihre Immobilien effizienter, nachhaltiger und energieunabhängiger betreiben können. Erneuerbare Energien spielen eine zentrale Rolle, fossile Brennstoffe rücken stark in den Hintergrund. Folgende Entwicklungen treiben die Umstellung voran.

Die Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG)
Seit 30. Mai 2026 ist die Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG) in Kraft. Sie setzt die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in nationales Recht um, die auf die Klimaneutralität des gesamten Gebäudesektors der EU bis 2050 abzielt. Die neue, EU-weit einheitliche Effizienzskala von A bis G ersetzt die bisherige Einstufung von A++ bis G und schafft mehr Transparenz. Klasse A ist ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten, Gebäuden ohne CO₂-Emissionen vor Ort. Klasse G umfasst die energetisch schlechtesten 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands. Der Energieausweis ist nunmehr auch bei Mietvertragsverlängerungen vorzulegen. Im Immobilieninserat sind Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse anzugeben. Für den Immobilienmarkt ergibt sich eine klare Differenzierung: Gebäude der Klassen E bis G sind einem steigendem Wertverlustrisiko ausgesetzt, während Immobilien der Klassen A und B an Attraktivität gewinnen und bessere Finanzierungskonditionen erzielen werden.

Die Übergangszeit der Novelle des EAVG endete am 1. Juli 2026 (§ 10a Abs. 1 EAVG). Seither sind die adaptierten Bestimmungen anzuwenden. Bei Verstößen droht eine Verwaltungsstrafe bis zu 1.450 Euro.

Gebäudezertifizierung
Gebäudezertifizierungen gewinnen zunehmend an Bedeutung, da sie Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit sichtbar machen und sich positiv auf Wert, Vermietbarkeit und Finanzierung auswirken können. Zertifizierungssysteme wie klimaaktiv schaffen Anreize, auf erneuerbare Energien und moderne Gebäudetechnik zu setzen, indem Kriterien wie niedrige CO₂-Emissionen sowie effiziente Heizsysteme gezielt berücksichtigt werden. Der klimaaktiv-Kriterienkatalog 2025 definiert den Ausschluss fossiler Energieträger für die Wärmeversorgung als Basis-Muss-Kriterium – im Neubau wie bei größeren Sanierungen mit Austausch des Wärmeerzeugers. Kohle-, Gas- und Ölheizungen sind nicht zulässig. Für Eigentümer:innen und Bauträger, die eine klimaaktiv-Zertifizierung in den Qualitätsstufen Bronze, Silber oder Gold anstreben, ist die Umstellung auf erneuerbare Wärmeversorgung daher zwingende Voraussetzung.

Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWG)
Der Gesetzgeber hat mit dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWG), BGBl. I Nr. 8/2024, eine grundlegende Weichenstellung vorgenommen. Gemäß § 3 Abs. 1 EWG ist die Errichtung von Heizungsanlagen für neue Baulichkeiten, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden können, unzulässig. Ebenso unzulässig ist der Anschluss an nicht qualitätsgesicherte Fernwärme. Qualitätsgesicherte Fernwärme muss gemäß § 2 Abs. 1
Z 13 EWG zu mindestens 80 Prozent aus erneuerbaren Energieträgern, hocheffizienter Kraft-Wärme-Kopplung oder Abwärme stammen oder über einen verbindlichen Dekarbonisierungsplan verfügen, der die Einhaltung dieser Kriterien ab 2035 sicherstellt. Das EWG umfasst derzeit nur Neubauten, setzt aber eine klare politische Richtung zur Klimaneutralität bis 2040. Eine Ausweitung auf Bestandsgebäude ist nicht auszuschließen.

Beachtung zivilrechtlicher Vorgaben
Ist die Umstellung der Wärmeversorgung konkret beabsichtigt und besteht am Objekt Wohnungseigentum oder ist es vermietet, greifen besondere zivilrechtliche Vorgaben wie das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder das Mietrechtsgesetz (MRG).

Mehrheitsbeschluss erforderlich?
Die Umstellung der Wärmeversorgung ist grundsätzlich als Verwaltungsmaßnahme einzustufen, wobei zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung zu unterscheiden ist. Die Einordnung hängt davon ab, ob eine Erhaltungsmaßnahme oder Verbesserung vorliegt. Klimawirksame Umgestaltungen von Wärmeversorgungsanlagen überschreiten regelmäßig die ordnungsgemäße Erhaltung und sind als außerordentliche Verwaltung nach § 29 WEG zu qualifizieren. Dafür ist ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer*innen erforderlich. Einzelne können diesen gerichtlich anfechten. Das Gericht hat den Beschluss aufzuheben, wenn die Maßnahme die Anfechtenden übermäßig beeinträchtigt und/oder die Kosten nicht in der Rücklage gedeckt sind bzw. nicht von der beschließenden Mehrheit getragen werden.

Wohnungseigentümer*innen sind zu Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt auf eigene Kosten berechtigt, jedoch erfordert ein Heizungstausch regelmäßig die Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft. Diese Änderung bei Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen benötigt gemäß § 16 Abs. 2 WEG, zusätzlich zum Nichtvorliegen einer Interessenbeeinträchtigung, entweder das Vorliegen der Übung des Verkehrs oder ein wichtiges Interesse der Wohnungseigentümer*innen. Letzteres wird im Einzelfall geprüft und wurde bei Änderungen bejaht, die eine dem heutigen Standard entsprechende Nutzung des Objektes ermöglichen. Der OGH verneint jedoch den Zusammenhang von Erwägungen zur Klimaentwicklung und der Energiewende für die Bejahung der Verkehrsüblichkeit bzw. eines subjektiven wichtigen Interesses i. S. d. § 16 Abs. 2 Z 2 WEG (siehe 5 Ob 100/24b).

Denkbar wäre auch ein Rückgriff auf die privilegierten Änderungen des § 16 Abs. 2 Z 2 WEG, da das Gesetz explizit Heizungsanlagen aufzählt. Der OGH hat dem mit der Entscheidung 5 Ob 100/24b eine klare Absage erteilt. Die Umgestaltung einer bestehenden Beheizungsanlage sowie der Tausch des Heizungssystems sind nicht von der Privilegierung erfasst.

Duldungspflicht des Mieters?
Bei vermieteten Objekten stellt sich die Frage, ob der Mieter die Umstellung dulden muss, insbesondere, wenn Arbeiten im Bestandsobjekt selbst erforderlich sind. Der Mieter muss nach § 8 Abs. 2 Z 1 MRG, der im Vollanwendungsbereich gilt, die vorübergehende Benützung und Veränderung seines Mietgegenstandes zulassen, wenn dies zur Durchführung von Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Miethauses notwendig oder zweckmäßig ist. Gemäß § 4 Abs. 2 Z 1 MRG zählen zu nützlichen Verbesserungen u. a. »die den Erfordernissen der Haushaltsführung der Bewohner dienende Neuerrichtung oder Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen), Kanalisations- und sanitären Anlagen in normaler Ausstattung«. Auch der Anschluss des Hauses (samt den einzelnen Mietgegenständen) an eine Fernwärmeversorgung ist ausdrücklich als nützliche Verbesserung genannt (§ 4 Abs. 2 Z 3a MRG).

Im Teilanwendungsbereich ist die Durchsetzung schwieriger. Der Bestandnehmer hat Eingriffe nämlich nach § 1098 ABGB nur insoweit zu dulden, als die Ausübung seiner Bestandrechte unter Interessenabwägung nicht wesentlich erschwert oder gefährdet wird. Der Bestandgeber hat ein Zutrittsrecht gegen den Willen des Bestandnehmers, sofern es im Interesse der Erhaltung des Hauses und der Ausübung der notwendigen Aufsicht erforderlich ist, wobei eine Interessenabwägung vorzunehmen ist. Dies gilt umso mehr bei nützlichen Verbesserungen.

Resümee und Ausblick
Die Umstellung der Wärmeversorgung ist für Hauseigentümer*innen kein freiwilliges Zukunftsprojekt mehr, sondern wird zunehmend zur Notwendigkeit. Die Novelle des EAVG mit der neuen Effizienzskala, die wachsende Bedeutung von Gebäudezertifizierungen sowie das Erneuerbare-Wärme-Gesetz setzen deutliche Signale in Richtung Dekarbonisierung des Gebäudesektors. Die zivilrechtlichen Rahmenbedingungen zeigen, dass die Umsetzung im Einzelfall komplex sein kann. Eigentümer*innen ist zu empfehlen, sich frühzeitig mit den regulatorischen Anforderungen auseinanderzusetzen und vor Umstellungsmaßnahmen rechtlichen Rat einzuholen.

Tabelle: Umstellung der Wärmeversorgung eines Gebäudes konkret beabsichtigt Grafik - im Bau & Immobilien Report: https://online.fliphtml5.com/jlgle/Bau_REPORT_07_26/#p=34

Über die Kanzlei
Nina Mitterdorfer ist Partnerin bei DSC Doralt Seist Csoklich. Antonia Rosenauer ist Counsel bei DSC Doralt Seist Csoklich. Seit über dreißig Jahren steht DSC Doralt Seist Csoklich für Rechtsberatung auf den Punkt gebracht. Im Immobilienrecht bietet die Kanzlei 360°-Service und berät Mandant*innen von der hochkomplexen Großtransaktion bis hin zum immobilienrechtlichen Tagesgeschäft. Nationale und internationale Anwaltsverzeichnisse zeichnen das Immo-Team und dessen Expert*innen jährlich mit Top-Rankings aus.
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