Baupreise vs. Baukosten

Bauunternehmen waren in den vergangenen Jahren mit außergewöhnlichen Kostensteigerungen vor allem bei Baustoffen, Energie und Personal konfrontiert. Davor konnten Kostenanstiege durch produktivitätssteigernde Maßnahmen oft abgefedert werden, weshalb die Preisentwicklung (Veränderung der Verkaufspreise) unter jener der Kosten blieb. In den letzten Jahren zeigen volkswirtschaftliche Indikatoren (Baupreis- versus Baukostenindex) ein differenziertes Bild: Während bspw. Materialkosten ab Mitte 2022 teilweise wieder rückläufig waren, erfolgte die Abschwächung bei den Baupreisen nur verhalten. Die damit zwischen Kosten- und Preisindexentwicklung entstandene Differenz wurde medial als überproportionaler Gewinnanstieg missinterpretiert. Aus der punktuellen Differenz eine Erhöhung des Unternehmensgewinns abzuleiten, ist allerdings deutlich zu kurz gegriffen.

Kosten- und Preisindizes
Baukostenindex (BKI) und Baupreis­index (BPI) geben die relative Veränderung der Baukosten bzw. der Baupreise wieder. Eine absolute Größe der Kosten oder des Preises ist daraus nicht ableitbar. Auch aufgrund der unterschiedlichen Inhaltsstruktur und Erhebungsmethodik sind die Systeme nur bedingt vergleichbar.

Der Baukostenindex (BKI) beobachtet als Inputgröße monatlich die Veränderung der von Bauunternehmen zu tragenden Beschaffungskosten für Produktionsfaktoren wie Lohn, Material oder Geräte. Die Berechnung der Baukostenindizes erfolgt auf Basis repräsentativer Warenkörbe mit ausgewählten Pegelstoffen, deren Preisveränderung größtenteils aus Sekundärquellen wie Großhandelspreisindizes bezogen werden.

Der Baupreisindex (BPI) beobachtet als Outputgröße quartalsweise die Veränderung der Verkaufspreise, also die vom Kunden zu tragenden Kosten. Die Teilsysteme des Baupreisindex werden auf Basis von Primärpreismeldungen ausführender Unternehmen (BPI Hochbau) bzw. Meldungen öffentlicher Auftraggeber über Angebotspreise (BPI Tiefbau) berechnet.

Zusammenhänge
Ein unmittelbar berechenbarer Zusammenhang zwischen Baupreis- und Baukostenindex, insbesondere ein auf einen bestimmten Stichtag bezogener Vergleich, ist systembedingt (allein bereits durch die zeitlich verschobene Datenzuordnung) nicht möglich. Bauprojekte sind keine Zug-um-Zug-Geschäfte und bei Verträgen zu festen Preisen, wie sie im Wohnhaus- und Siedlungsbau vorwiegend vereinbart werden, müssen künftige, während der Leistungserbringung erwartete Kostenveränderungen in die Angebotspreise eingerechnet werden. Die an die Statistik Austria gemeldeten Preise für Bauleistungen sind daher, anders als Preismeldungen für Bauprodukte, die in den Baukostenindex eingehen, auch mit Festpreiszuschlägen behaftet. Es kann daher postuliert werden, dass in den Bau­preisindex aufgrund der volatilen Kosten­entwicklungen die anfänglichen erheblichen Kostensteigerungen zu gering, und die daraufhin folgende Kostensenkung ebenfalls als zu gering, in die Risikoerwartung der Unternehmer eingegangen sind. Bei geringeren Kostenänderungen ist dieses Phänomen nur wenig wahrnehmbar.

Jedenfalls ist auch zu beachten, dass sich der BPI aus den Preisentwicklungen mehrerer Leistungsgruppen zusammensetzt. Jene mit einem hohen Anteil preissensibler Materialien (Stahl, Bitumen …) trugen deutlich stärker zur volatilen Baupreisentwicklung bei als die klassischen Baumeisterarbeiten.

Auf die Größe der Veränderung der beiden Indexwerte (BKI und BPI) wirken unterschiedliche Einflussfaktoren. Nur unter Zugrundelegung einer längeren Periode (Jahre), nicht jedoch weniger Quartale, lassen sich belastbare Aussagen und Trends ableiten. Je kleiner die betrachtete Periode ist, umso weniger sind die beiden Indexentwicklungen sachlich vergleichbar. Über einen längeren Zeitraum betrachtet, lag der Baukostenindex im Wohnhaus- und Siedlungsbau z. B. nahezu ständig über dem diesbezüglichen Baupreisindex. 2024 hat sich der BPI im Wohnhaus- und Siedlungsbau nahezu nicht verändert, während die Kosten im gleichen Zeitraum um etwa 3 % gestiegen sind.

Einflussfaktoren auf die Entwicklung von Kosten und Preisen Im vereinfachten Modell einer Wertschöpfungskette basiert der Preis auf den Herstellungskosten und wird durch Produktivitätsfaktoren sowie Gewinnspanne (Markt- bzw. Wettbewerbsfaktoren) bestimmt. In Phasen stark volatiler Kostenentwicklungen und außergewöhnlicher wirtschaftlicher Rahmenbedingungen greift dieses Erklärungsmodell allerdings zu kurz.

Eine gute Auftragslage lässt höhere Preise und damit eine Vollkostenrechnung samt Gewinnspanne zu. Bei einer schlechten Auftragslage schrumpft die Gewinnspanne und es kann dazu führen, statt der Vollkosten nur mehr einen Teil der Gesamtkosten zu erlösen. Um diese Situation betriebswirtschaftlich zu überstehen, werden z. B. Ersatzinvestitionen (Fuhrpark, Geräte etc.) hinausgeschoben. Ungeachtet der steigenden Tendenz des Baupreisindex haben sich die Umsatzrenditen der ausführenden Bauunternehmen in den vergangenen Jahren kaum geändert. Hoher Wettbewerbsdruck eines Marktes mit vielen Anbietern hat die Gewinnspannen trotz guter Auftragslage erheblich limitiert. Darüber hinaus steigen Projektkomplexität und regulativer Aufwand stetig an, was die Produktivität und Ertragssituation in der Bauausführung nachhaltig schwächt.

Zusammenfassung
Eine unterschiedliche Entwicklung der Baupreis- und Baukostenindizes ist auf eine Vielzahl von Ursachen zurückzuführen. Diese lassen sich mit den seit Coronakrise und Beginn des Ukraine-Kriegs deutlich veränderten Marktbedingungen erklären. Aufgrund des kurzen beobachtbaren Zeitraums ist eine monokausale Erklärung jedenfalls unseriös. Berechnungen, wie gelegentlich kolportiert, bei welchen die Differenz der jeweiligen Indexwerte zu einem bestimmten Stichtag gebildet wurde, sind mathematisch falsch. Insbesondere ist eine Interpretation dieser Differenz als Indikator für gestiegene Profite der Bauunternehmen sachlich unzutreffend.

Glossar: Unter Baukosten werden die von Bauunternehmen zu tragenden Beschaffungskosten für Produktionsfaktoren wie Lohn, Material oder Geräte zusammengefasst. Die Baupreise zeigen, wie viel der Auftraggeber dem Auftragnehmer für ein Bauvorhaben zahlen muss.

Mehr Informationen: Eine Analyse der systematischen Fehlannahmen sowie der eingeschränkten Vergleichbarkeit von Index-Systemen von Prof. Andreas Kropik ist unter www.bau.or.at/indizes kostenlos abrufbar.