Sinnvolle Bürokratie? Das Bauwerksbuch für Bestandsimmobilien in Wien

Für Gründerzeitzinshäuser muss ein Bauwerksbuch spätestens am 31.12.2027 vorliegen. Noch etwas länger haben Eigentümerinnen und Eigentümer von Häusern Zeit, die zwischen 1.1.1919 und 1.1.1945 errichtet wurden. Für sie lautet der Stichtag 31.12.2030.

Die Sanierung alter Bausubstanz ist das Herzstück von DenkMalNeo. Ist für Sie die Einführung des Bauwerksbuchs eine Erleichterung oder eine weitere Hürde bei Altbausanierungen?

Helga Noack: Ein gut geführtes Bauwerksbuch hilft Eigentümern, den Überblick zu behalten: Welche Wartungsarbeiten stehen an? Wann ist die nächste Kontrolle fällig? So kann der Wert der Immobilie langfristig erhalten oder sogar gesteigert werden. Es ist also in erster Linie eine Wertsicherungsmaßnahme. Das bedeutet, am Anfang einmalig die bestehenden Unterlagen zusammenzutragen und Lücken zu schließen. Genau das macht dann die Instandhaltung planbarer und oft auch günstiger, weil rechtzeitig gewartet wird, bevor teure Schäden entstehen. Dabei geht es nicht nur um typische Bereiche wie Lift und Heizung, sondern primär um die Gebäudehülle mit Tragwerk, Fassade, Fenster und Dach. Ein gut geführtes Bauwerksbuch liefert allen Beteiligten Aufschluss darüber, wann welche Maßnahmen zur Instandhaltung und Reparatur ergriffen werden können und müssen. Es ermöglicht damit eine vorausschauende wirtschaftliche Planung und ein sinnvolles Reagieren auf Änderungen in der Förderlandschaft.

… und wir haben noch Zeit bis 2027?

Noack: 2027 klingt erst mal weit weg. Aber die Gebäude sollten möglichst früh registriert werden: Ein solides Bauwerksbuch wird nicht innerhalb weniger Tage fertiggestellt. Die Novelle wurde Ende 2023 angekündigt – jetzt haben wir drei Jahre Zeit. Aber je näher das Fristende rückt, desto größer wird der Andrang sein. Das haben wir schon bei den Energieausweisen gesehen.

Welche Gebäude sind betroffen? Gibt es eine Zahl dazu?

Noack: Betroffen sind mehr als 36.000 Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden – für sie gilt die Frist bis Ende 2027. Für weitere 27.000 Gebäude aus den Jahren 1919 bis 1945 läuft die Frist bis Ende 2030. Ausgenommen sind Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Grundfläche.

Wissen Sie schon, wie detailliert die Daten aufbereitet werden müssen?

Noack: Der Paragraf 128a nennt klare Vorgaben: Es müssen unter anderem Informationen zur Baugenehmigung, zur Fertigstellung und zur Nutzungserlaubnis erfasst werden. Auch die geprüften Bauteile, die Zeitintervalle für Folgeprüfungen und die Qualifikationen der Prüfenden müssen dokumentiert sein. Außerdem werden festgestellte Mängel und ein Plan zu deren Behebung sowie alle durchgeführten Maßnahmen erfasst.

Bild: »Ein solides Bauwerksbuch wird nicht innerhalb weniger Tage fertiggestellt. Je näher das Fristende rückt, desto größer wird der Andrang sein«, empfiehlt Helga Noack sich frühzeitig um eine Registrierung zu kümmern. 

Wie funktioniert das in der Praxis? Wer führt das Bauwerksbuch?

Noack: Die Erstellung und die Erstprüfung des Bauwerksbuchs muss eine neutrale Fachperson übernehmen – das können beispielsweise gerichtlich beeidete Sachverständige, Ziviltechniker*innen oder Baumeister*innen sein, die nicht in einem direkten Verhältnis zum Auftraggeber stehen. Danach liegt die Verantwortung für die laufende Führung entweder beim Eigentümer selbst oder bei der Hausverwaltung.

Heißt das, es entstehen zusätzliche Kosten für die Eigentümer, weil die Erstprüfung von einem Sachverständigen gemacht werden muss?

Noack: Ja, es kommen Kosten auf die Eigentümer zu – aber wer sich ohnehin gut um sein Gebäude kümmert, hat die meisten erforderlichen Unterlagen vermutlich schon vorliegen. Wer vorausschauend handelt, sieht das Bauwerksbuch nicht als Belastung, sondern als sinnvolle Maßnahme, um langfristig Schäden und teure Reparaturen zu vermeiden.

Wer kontrolliert das Ganze? Gibt es Konsequenzen, wenn die Verordnung nicht umgesetzt wird?

Noack: In erster Linie geht es darum, unser schönes Stadtbild zu erhalten und das Verschwinden des charakteristischen Wiens mit seinem typischen Häuserbestand zu verhindern. Das Bauwerksbuch wird spätestens dann geprüft, wenn ein Abbruchwunsch vorgetragen wird.
Der Wiener Immobilienmarkt ist relativ klein, und der Prüfer darf nicht in Verbindung mit dem Auftraggeber stehen. Wie geht sich das aus?
Noack: Das ist eine berechtigte Frage! Wir sind optimistisch, dass in Wien überwiegend sauber und objektiv gearbeitet wird. Es gibt genug Fachleute, die unabhängig agieren können.

Gibt es bei DenkMalNeo schon Anfragen für die Begleitung oder Beratung bei der Erstellung des Bauwerksbuchs? Oder ist es dafür noch zu früh?

Noack: Ja, wir unterstützen bereits Eigentümer. Es ist keinesfalls zu früh. Wir bekommen Anfragen, zunächst für Beratung und dann für die konkrete Begleitung. Und ja, wir haben noch Kapazitäten!

Dieses Interview wurde in Kooperation mit der Immobilien Redaktion (Link) veröffentlicht.