Vom Hausmeister zum Datenstrategen

In der Immobilienwirtschaft vollzieht sich derzeit ein stiller, aber tiefgreifender Wandel. Facility Management, das jahrelang primär als unterstützende Hintergrundfunktion wahrgenommen wurde, rückt durch die Hebel der Digitalisierung und KI zunehmend in das Zentrum der strategischen Gebäudeoptimierung. Martin Lang, Head Buildings bei ­Siemens Österreich, sieht das Idealbild einer Immobilie darin, dass Technik zwar allgegenwärtig, aber unaufdringlich agiert: »Am schönsten ist ein Gebäude, in dem man gar nicht merkt, dass im Hintergrund viele helfende Hände arbeiten. Man fühlt sich sicher, das Raumklima ist komfortabel und die Kosten sind unter Kontrolle.«

So einfach die Variablen für den Komfort scheinen – die Anforderungen an Gebäude haben sich in den letzten Jahren massiv verschärft. Steigende Energiekosten, komplexe Klimaziele und der Erhalt der Gebäudesubstanz zwingen Eigentümer dazu, den Betrieb effizienter zu gestalten. Hier setzt die Digitalisierung an, um FM von einer reaktiven Rolle in einen vorausschauenden Hebel zu formen.

»Wenn man in Richtung Autonomie geht, weiß das Gebäude selbst, wo gewartet werden muss, wo Fehler auftreten können und vorausschauend Energie produziert, gespeichert und auch wieder abgerufen wird«, visiert Lang das Ziel des »perfekten Betriebs« an. Dabei helfen moderne Gebäudedaten, konkrete Entscheidungen vorzubereiten – etwa. ob eine großflächige Umstellung der Beleuchtung auf LED oder die Anpassung einer Heizkurve in einer spezifischen Situation wirtschaftlich sinnvoller ist.

Beispiel Veranstaltungshallen
Während früher einfache Außentemperaturfühler das Maß der Dinge waren, nutzt moderne Gebäudetechnik heute eine Vielzahl externer und interner Datenströme. Dazu gehören Wetterprognosen für die kommenden Tage, Marktpreise für Energie oder sogar Produktionsdaten aus Fabriken und Krankenhäusern. Ein anschauliches Beispiel für diese datengetriebene Intelligenz findet sich in Kulturbetrieben: Große Konzerthäuser nutzen meteorologische Daten, um zum Beispiel das Verlegen einer Aufführung in den Innenbereich aufgrund eines Gewitters zu planen. »Das geht hin bis zum rechtzeitigen Herunterregeln der Luftfeuchtigkeit im Saal, wenn man weiß, dass sich diese in wenigen Stunden durch 3.000 Menschen mit nasser Kleidung erhöhen wird«, so der FM-Experte. Eine smarte Haustechnik kann mit diesen Extremsituationen umgehen – mit dem Ziel, dass die »Nutzer« ein Kulturprogramm auch in einer veränderten Klimasituation genießen können.

Bild: Martin Lang leitet den Bereich Buildings bei ­Siemens.

Das Oktoneum-Projekt
Dass Digitalisierung nicht immer mit massiven baulichen Investitionen einhergehen muss, zeigt ein Referenzprojekt für die Bundesimmobiliengesellschaft. Im legendären »Oktoneum« in der Radetzkystraße in Wien, heute dem Sitz des Bundesministeriums für Innovation, Mobilität und Infrastruktur, wurden durch die bloße Analyse von Datenpunkten signifikante Einsparungen erzielt. Lang berichtet von Maßnahmen, die rein organisatorisch waren, aber immense Wirkung zeigten: »Der Auftrag an uns war, Einsparungen und Effizienz durch nicht-investive Maßnahmen zu finden. Anhand von Reports für den Winter, für die Übergangszeit und einen für den Gebäudebetrieb im Sommerbetrieb wurden Maßnahmen identifiziert, die lediglich Arbeitszeit der Facility-Manager gekostet haben«, berichtet er.

Nach einer erfolgreichen gemeinsamen Pilotphase wurde ein Energy- und Asset-Performance-Servicepaket umgesetzt. Die damit erzielten Ergebnisse von über 1,2 Mio. kWh wurden durch verschiedenste Maßnahmen erzielt. »Oft sind es simple Dinge wie asynchrone Zeitschalt­uhren für Zu- und Abluft nach Stromrevisionen, die unbemerkt enorme Mehrverbräuche verursachen, da sie nicht mehr effizient zusammenspielen«, berichtet Lang.

KI als Partner
Ein treibender Faktor für den Einsatz von KI ist der eklatante Nachwuchsmangel im Facility Management. Den klassischen Hausmeister, der jede Macke des Gebäudes gekannt hat, gibt es heute kaum noch. Gleichzeitig steigt die Komplexität der Anlagen. Hier übernimmt die KI Aufgaben, die für Menschen zeitraubend und demotivierend sind – wie etwa das Scannen von tausenden Datenpunkten in einem System, um herauszufinden, welches Gerät sich hinter welcher Kennung verbirgt. »Kein Mensch hat Spaß dabei, eine Woche lang Daten zuzuordnen«, so Lang. KI hilft dabei, die Fachkompetenz der Experten zu skalieren. Während ein Fachmann eine Heizkurve im Detail optimiert, kann die KI dieses Wissen auf hunderte Gebäude anwenden. Dies macht das Berufsfeld auch für den Nachwuchs attraktiver, da die Wartung via Tablet und flexible, anlassbezogene Arbeitseinsätze möglich werden.

Um nicht in die Falle proprietärer Insellösungen zu tappen, wird generell zu offenen Standards wie BACnet oder MQTT geraten. Die Rechnung: Nur wenn Gebäudeautomation, Energiemanagement und Sicherheit integriert sind, entsteht echter Mehrwert. Dies beginnt bereits in der Bauphase mit Building Information Modeling. Während BIM im Bau primär dem Bauunternehmen hilft, liegt der eigentliche Wert für den Eigentümer im Betrieb: Er erhält eine transparente Datengrundlage aus der As-Built-Dokumentation, die es ihm ermöglicht, FM-Dienstleistungen wesentlich kompetitiver auszuschreiben, da er genau weiß, was in seinem Gebäude verbaut ist und wie es genutzt wird. Anders gesagt: Transparente Daten tragen zu einem »Empowerment« bei, zu einem Stück Emanzipierung der Betreiber von ihren FM-Dienstleistern.

Am Ende der Entwicklung steht das autonome Gebäude, das sich an den Bedürfnissen der Menschen orientiert. Schlechte Luftqualität oder mangelhafter Komfort wirken sich unmittelbar auf die Produktivität aus – ein Umstand, der gerade in Zeiten heißer Sommer für alle spürbar wird.

Hintergrund: Ausschreibungen: Wie zukunftsfähig wird mein Gebäude?

Wer heute ein Gebäude modernisiert oder ein neues plant, sollte die Weichen für einen autonomen Betrieb stellen. Diese drei Punkte sind für Ausschreibungen entscheidend:

1. Standards
Verpflichtung zu offenen Kommunikationsstandards: Setzen Sie konsequent auf transparente und herstellerunabhängige Protokolle wie BACnet (idealerweise BACnet Secure) oder MQTT. Vermeiden Sie proprietäre Systeme, die Sie langfristig an einen Lieferanten binden, und stellen Sie sicher, dass alle Datenpunkte für übergeordnete Analyse-Tools zugänglich sind.

2. Dokumentation
Bestehen Sie auf einer lückenlosen digitalen Dokumentation des tatsächlich errichteten Zustands (As-Built). Diese sollte alle Datenpunkte nach einem spezifischen Kennzeichnungssystem enthalten und idealerweise auf einem BIM-Modell (Open BIM/IFC) aufbauen. Nur so können Daten später ohne Mehraufwand in moderne Systeme hochgeladen werden.

3. Integration
Gebäudeautomation, Energiemanagement sowie Schutz und Sicherheit dürfen nicht als getrennte Silos fungieren. Eine integrierte Plattform ermöglicht es, Abhängigkeiten effizient zu nutzen und die Basis für KI-gestützte Optimierungen zu legen, um das Facility-Management von einer reaktiven zu einer vorausschauenden Funktion zu führen.